Arsa sahibi olarak elinizdeki en değerli varlık, toprağın üzerine ne kadar yasal inşaat alanı sığdırabileceğinizdir. Bir mimarlık ofisinin kapısını çaldığınızda size “etüt projesini ücretsiz yaparım” diyorsa, orada durup düşünmeniz gerekir. Bedava sunulan her çizim, aslında ileride cebinizden çıkacak devasa maliyetlerin ilk taksitidir. Mimari etüt, basit bir kağıt karalaması değil, milyonluk yatırımın ilk ve en hayati mühendislik kararıdır. Bu başlangıcı doğru yapmayan her proje, daha temel kazılmadan kağıt üzerinde zarar etmeye başlar.
Bedava hazırlanan mimari taslakların arsa sahibine kestiği gizli faturalar
Piyasada “ücretsiz etüt” adı altında sunulan çalışmaların çoğu, imar yönetmeliğinin gri alanlarını taramak yerine standart şablonları arsanıza uydurmaya çalışır. İstanbul’un dar parsel yapısında veya Antalya Lara bölgesindeki çekme mesafesi kısıtlarında, bir mimarın sadece bir gününü ayırarak hazırladığı taslak size binlerce metrekare kaybettirebilir. Profesyonel bir etüt çalışması, emsal hesabını yaparken sadece bugünü değil, bölgenin plan notlarındaki en küçük detayları bile kazanca dönüştürür. Ücretsiz çizimlerde ise genellikle risk alınmaz; belediyeden kolayca geçecek, “garanti” ama verimsiz bir plan önünüze konur.
Bedava projenin asıl maliyeti inşaat başladığında ortaya çıkar. Statik hesaplarla örtüşmeyen, aks sistemleri kağıt üzerinde “havada duran” estetik ama imkansız çizimler, uygulama aşamasında revizyon gerektirir. Bu revizyonlar sadece zaman kaybı değildir. Ruhsatın yenilenmesi, harçların tekrar yatırılması ve şantiyenin durması demektir.
Aşağıdaki tablo, profesyonel bir etüt ile hızlıca geçiştirilmiş bir taslak arasındaki farkın finansal yansımasını net şekilde gösteriyor:
| Parametre | Profesyonel Mimari Etüt | Ücretsiz/Hızlı Taslak |
| İmar Analizi | Plan notlarındaki tüm haklar zorlanır. | Sadece temel emsal hesabı yapılır. |
| Net Alan Verimi | Kat planlarında %10-15 daha fazla kullanım. | Koridor ve ölü alan kayıpları yüksektir. |
| Statik Uyumluluk | Uygulanabilir aks sistemiyle başlanır. | Şantiyede revizyon riski barındırır. |
| Onay Süreci | Belediye kriterlerine %100 uyum sağlar. | Eksiklerden dolayı defalarca geri döner. |
| Yatırım Değeri | Satış kabiliyeti yüksek fonksiyonel planlar. | Standart ve zor satılan karanlık odalar. |
Kadıköy gibi arsa değerinin zirve yaptığı yerlerde kaybedilen her bir metrekarenin bugünkü satış fiyatı üzerinden bedelini hesapladığınızda, “bedava” etüdün aslında mimarlık ofisine ödeyeceğiniz hizmet bedelinden onlarca kat daha pahalıya patladığını göreceksiniz. Biz, Özerdem Tasarım olarak bu süreci bir çizim işi değil, bir varlık yönetimi ve optimizasyon süreci olarak yönetiyoruz.
Bir arsayı alırken veya kat karşılığı bir sözleşmeye imza atarken aslında sadece toprağı değil, o toprağın üzerine inşa edilebilecek geleceği satın alırsınız. Mimari etüt bu geleceğin sağlamasını yapmaktır. Otopark girişinin nereye konulacağı, asansör kovasının santimetrik hesabı veya çekme mesafelerinin nasıl kullanıldığı gibi detayların her biri finansal birer değişkendir.
Mimari etüt projesi bir çizim değil bir yatırım simülasyonudur
Metrekarelerin boşa gitmediği, her bir köşenin değer bulduğu bir yapı kurguluyoruz. Etüt aşamasında yapılan bir hata, binanın tüm yaşam döngüsü boyunca verimsiz kalmasına neden olur. Biz bu aşamada sadece oda çizmiyoruz. Arsanın rüzgar yükünden gün ışığı açısına, çevredeki yapıların durumundan zemin verilerine kadar her veriyi bir yatırım parametresi olarak işliyoruz. Sonuçta ortaya çıkan belge, müteahhit için bir maliyet tablosu, mülk sahibi içinse bir gelir projeksiyonudur.
Hatalı bir merdiven çözümü yüzünden kaybedilen o iki metrekare, İstanbul’un merkezi noktalarında veya Antalya’nın değerlenen kıyı şeritlerinde ciddi bir servet kaybıdır. Profesyonel bir etüt, bu kaybın önüne geçer.
Avan proje sürecinde profesyonel mühendislik dokunuşunun farkı
Avan proje, belediye ve ilgili kurumlarla kurduğunuz ilk resmi diyalogdur. Bu diyalogda yapılan yanlış bir beyan veya hatalı teknik gösterim, ruhsat sürecinin bürokrasi labirentinde aylar boyu takılmasına yol açar. İstanbul İmar Yönetmeliği’ndeki son değişiklikleri, yangın yönetmeliğinin katı kurallarını ve otopark yönetmeliğinin getirdiği kısıtları sular seller gibi bilmeden hazırlanan bir avan proje, kağıt üzerinde kalmaya mahkumdur.
Teknik ekibimiz, avan projeyi hazırlarken statik ve mekanik disiplinlerin sınırlarını önceden belirler. “Mimar çizdi ama inşaat mühendisi bunu yapamaz” cümlesini bizim projelerimizde duymazsınız. Şantiyede beton dökülürken yaşanacak bir aksaklığı, biz henüz bilgisayar başında ilk çizgiyi çekerken öngörüyor ve çözüyoruz.
Özerdem Tasarım ile projeye doğru başlamanın adımları
Bizimle çalışmaya başladığınızda, sürecin sadece estetik bir arayış değil, bütünleşik bir mühendislik operasyonu olduğunu göreceksiniz. Özerdem Tasarım bünyesindeki uzman kadromuz, mimari proje tasarımı hizmetiyle hayallerinizi yasal ve teknik gerçeklerle birleştirir. Süreci şeffaf, ölçülebilir ve onaylanabilir bir zemine oturtuyoruz. Bedava projelerin getirdiği belirsizlik yerine, her aşaması onaylanmış ve maliyeti öngörülebilir bir yol haritasıyla ilerliyoruz.
Yatırımınızı şansa bırakmayın. Hatalı bir başlangıçla aylarınızı ve milyonlarınızı kaybetmek yerine, teknik otoriteyle el sıkışın.
Sıkça Sorulan Sorular
Mimari etüt projesi ne kadar sürede tamamlanır?
Arsanın büyüklüğü ve imar durumunun karmaşıklığına bağlı olarak, profesyonel bir analiz ve taslak oluşturma süreci genellikle 7 ile 15 iş günü arasında değişir.
Ücretsiz etüt yaptırırsam belediye onayı alabilir miyim?
Belediye onayı (avan onay) teknik bir süreçtir. Ücretsiz hazırlanan çoğu taslak, yönetmelik detaylarına hakim olunmadan çizildiği için eksikliklerden dolayı defalarca geri döner ve size zaman kaybettirir.
Avan proje ile uygulama projesi arasındaki fark nedir?
Avan proje temel hatları ve fonksiyonları belirleyen ön onay projesidir. Uygulama projesi ise şantiyede çivi çakılacak noktaya kadar her türlü detayı içeren teknik rehberdir.
Etüt aşamasında inşaat maliyeti hesaplanabilir mi?
Evet, profesyonel bir etüt çalışması sonucunda yaklaşık inşaat alanı ve yapı sınıfı netleştiği için m2 birim maliyetleri üzerinden oldukça isabetli bir bütçe öngörüsü oluşturulabilir.
Avan proje onayı alındıktan sonra değişiklik yapılabilir mi?
Onaylanan proje üzerinde yapılacak köklü değişiklikler “tadilat ruhsatı” gerektirir. Bu yüzden en doğru kararların henüz etüt ve avan aşamasındayken verilmesi kritiktir.
© 2025, Mimari Proje, Mimari Görselleştirme – ÖZERDEM. Tüm hakları saklıdır.
Tüm içerik ve verilerin yayın hakkı saklıdır. Paylaşım için paylaştığınız içeriğe erişilebilir ve görünür bir bağlantı bulundurulması şarttır.
