İstanbul Emlak Piyasası 2026-2027 Projeksiyonu

Yasal Uyarı: Bu yazı, bir yatırım tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. İçerik, tamamen piyasa verileri ve analizlerine dayalı bir projeksiyon çalışması olup, bilgilendirme amacıyla ozerdem.com için hazırlanmıştır. Bu rapordaki bilgilere dayanarak alınacak yatırım kararlarının sonuçlarından ozerdem.com ve yazarları sorumlu tutulamaz. Okuyucuların kendi araştırmalarını yapmaları ve profesyonel danışmanlık almaları tavsiye edilir.

İstanbul Gayrimenkul Piyasası Stratejik Analizi ve 2026-2027 Projeksiyonları: Fırsatlar, Riskler ve Senaryo Bazlı Yatırım Stratejileri

Bu rapor, Türkiye’nin güncel ekonomik, finansal ve siyasi durumunu analiz ederek, bu genel dinamiklerin İstanbul emlak piyasasını nasıl etkilediğini basit bir dille inceliyor. 2026-2027 dönemi için yatırım stratejileri geliştirmeyi amaçlayan bu çalışma, deneyimli yatırımcılar, fon yöneticileri ve birikim sahibi kişiler için bir yol haritası sunmaktadır.

Analizimizin en temel bulgusu, Türkiye ekonomisinin 2025’te girdiği enflasyonu düşürme sürecinin, emlak piyasasında kuralları yeniden yazdığıdır. Yüksek faiz oranları ve sıkı para politikası, piyasayı krediye bağımlı yerli alıcılar için zorlaştırırken, elinde nakdi olan yerli ve yabancı yatırımcıların hakim olduğu bir “nakit piyasası” yarattı. Bu ortamda, ev fiyatlarındaki rakamsal artışlar yanıltıcı olabiliyor. Örneğin, Konut Fiyat Endeksi’ndeki (KFE) yıllık %32,3’lük artışa rağmen, enflasyon hesaba katıldığında reel olarak %2,3’lük bir düşüş yaşanması, yatırımcılar için “gerçek getiri” arayışını zorunlu kılıyor. Başarının anahtarı, artık sadece fiyattaki artışa değil, enflasyonu yenen toplam kazanca (kira geliri + değer artışı) odaklanmaktır.

İstanbul özelinde piyasa, her yerde aynı özellikleri göstermiyor. Kentsel dönüşüm ve yeni metro gibi ulaşım projeleri, ilçeler arasında büyük farklar yaratıyor. Sancaktepe, Pendik, Çekmeköy gibi gelişen bölgeler önemli bir potansiyel sunarken, artık doygunluğa ulaşmış veya yapısal sorunları olan bölgeler geride kalıyor. Kentsel dönüşüm, büyük bir değer artışı potansiyeli sunsa da, uygulama süreçlerindeki belirsizlikler nedeniyle önemli riskler de taşıyor.

Geleceğe yönelik üç farklı senaryo hazırladık:

1. Makul Senaryo (“Yavaş Yavaş Normalleşme”): Mevcut ekonomi politikaları devam eder, enflasyon yavaşça düşer ve ekonomi ılımlı bir şekilde büyür. Bu senaryoda kira getirisi yüksek, yatırımın geri dönüş süresi kısa olan bölgeler öne çıkar.
2. İyimser Senaryo (“Hızlı Düzelme”): Enflasyon beklenenden hızlı düşer, faiz indirimleri başlar ve yatırımcı güveni artar. Bu senaryoda, fiyat artışı potansiyeli yüksek olan gelişmekte olan bölgeler en çok kazandıran yerler olur.
3. Kötümser Senaryo (“Politikada U Dönüşü”): Olası bir seçim ekonomisiyle mevcut politikalardan vazgeçilir, enflasyon yeniden yükselir ve ekonomi durma noktasına gelir. Bu senaryoda, parayı korumak için döviz bazında getiri sağlayan, prestijli ve yeni konut arzının sınırlı olduğu bölgeler tek sığınak olur.

Bu analizler ışığında, her koşulda yapısal avantajları sayesinde değerini koruma ve artırma potansiyeli en yüksek olan “her şartta kazanan” bölgeler; Beşiktaş (Levent, Etiler), Sarıyer (İstinye, Zekeriyaköy), Kadıköy (Caddebostan, Moda) ve Zeytinburnu’nun yeni sahil şeridi olarak öne çıkıyor. Buna karşın, aşırı konut stoku, plansız yapılaşma ve altyapı eksiklikleri gibi sorunları olan Esenyurt, Sultanbeyli ve Bağcılar’ın dönüşümü tamamlanmamış eski bölgeleri “her şartta kaybedenler” olarak görülüyor.

Sonuç olarak, 2026-2027 dönemi, İstanbul emlak piyasasında analitik ve veriye dayalı stratejilerin kazandıracağı, kulaktan dolma bilgilerle yapılan yatırımların ise kaybettireceği bir ayrışma dönemi olacaktır. Yatırımcının başarısı, kendi risk beklentisine uygun senaryoyu seçerek doğru bölgelerde doğru zamanda pozisyon almasına bağlı olacaktır.

Bölüm I: Türkiye’nin Genel Durumu: İstanbul Emlak Piyasasının Zeminini Anlamak

İstanbul emlak piyasasının geleceğini tahmin edebilmek için, önce ülkenin genel ekonomik ve siyasi durumunu anlamak gerekir. Bu bölüm, enflasyonla mücadele, ekonomi politikalarının geleceği ve komşu ülkelerdeki durum gibi konuları ele alarak, sonraki bölümlerdeki İstanbul analizleri için bir temel oluşturuyor.

1.1. 2025 Ekonomik Görünümü: Enflasyon Düşerken Büyüme Ne Olacak?

Türkiye ekonomisi, 2025 yılına yüksek enflasyonla mücadeleyi en başa koyan sıkı bir programla girdi. Merkez Bankası’nın (TCMB) politika faizini %46 gibi yüksek bir seviyede sabit tutması, bu kararlılığın en net işareti. Bu politikanın ilk sonuçları, enflasyonun yavaşlamasıyla görülmeye başlandı. Haziran 2025’te yıllık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) %35,05’e geriledi. Ancak, aynı dönemde üretici fiyatlarının %24,45 ve hizmet sektöründeki fiyatların %38,16 artması, maliyetlerin ve hizmet fiyatlarının hala yüksek olduğunu ve enflasyonu düşürme sürecini zorladığını gösteriyor.  

Bu sıkı para politikasının doğal bir sonucu olarak ekonomi yavaşladı. 2024’te %3,2 büyüyen ekonomi , 2025’in ilk çeyreğinde yıllık %2,0’lik bir büyüme gösterdi. Bu durum, enflasyonu düşürme hedefi ile ekonomiyi büyütme arasında hassas bir denge kurulması gerektiğini gösteriyor. Emlak sektörü için çok önemli olan inşaat maliyetlerindeki yıllık %22,40’lık artış ise yeni evlerin maliyetini doğrudan etkileyerek fiyatlar üzerindeki baskıyı devam ettiriyor.  

Bu tablo, emlak yatırımcısı için önemli bir gerçeği ortaya koyuyor: “rakamsal getiri” ile “gerçek getiri” arasındaki fark. Yüksek enflasyon, varlık fiyatlarında bir “para yanılsaması” yaratabilir. Türkiye Konut Fiyat Endeksi’nin (KFE) Mayıs 2025’te yıllık olarak %32,3 artması ilk bakışta iyi bir getiri gibi dursa da, aynı dönemdeki %35’in üzerindeki enflasyon düşünüldüğünde durum değişiyor. Nitekim, TCMB verileri konut fiyatlarının reel olarak, yani enflasyondan arındırıldığında %2,3 azaldığını gösteriyor. Bunun anlamı şu: Ev fiyatlarındaki artış, paranın alım gücündeki düşüşü karşılayamıyor ve yatırımcının gerçek serveti aslında eriyor. Bu yüzden, mevcut piyasa koşullarında başarılı bir yatırım stratejisi, sadece fiyattaki artışa değil, toplam gerçek getiriyi (fiyat artışı + kira geliri > enflasyon) en üste çıkarmayı hedeflemelidir.  

1.2. Ekonomi Politikaları ve Kredi Notu: Gelecek Ne Kadar Öngörülebilir?

Ekonomik istikrar ve yatırımcı güveni için en önemli şeylerden biri, politikaların ne kadar öngörülebilir olduğudur. Hükümetin açıkladığı Orta Vadeli Program (OVP 2025-2027), bu öngörülebilirliği sağlamayı amaçlıyor. OVP, enflasyonun 2026’da %9,7 gibi tek haneli seviyelere indirilmesini hedeflerken, aynı yıl ekonomik büyümenin %4,5’e çıkmasını öngörüyor. Bu hedefler, enflasyonu düşürme ve büyümeyi sürdürme arasındaki hassas denge düşünüldüğünde oldukça iddialı. Nitekim, IMF ve Dünya Bankası gibi uluslararası kuruluşların tahminleri daha temkinli. IMF, 2026 yılı için Türkiye’ye %3,2’lik bir büyüme öngörürken , Dünya Bankası’nın tahmini %3,6.  

Uygulanan mevcut ekonomi politikaları, uluslararası finans çevrelerinde de olumlu karşılandı. Fitch, Moody’s ve S&P gibi büyük kredi derecelendirme kuruluşlarının hepsi, 2024 içinde Türkiye’nin kredi notunu veya görünümünü yükselterek bu politikalara güvendiklerini gösterdi. S&P, Türkiye’nin ‘BB-‘ olan kredi notunu “durağan” bir görünümle onaylarken, bu kararın temelinde “mevcut ekonomi yönetiminin sıkı para politikasını sürdüreceği” varsayımının yattığını açıkça belirtti.  

Ancak bu olumlu tabloya rağmen, politikaların sürdürülebilirliği üzerindeki en önemli risk, siyasi takvimdir. Türkiye’nin siyasi ve ekonomik tarihinde, seçim dönemlerinde kamu harcamalarının arttığı, popülist politikaların öne çıktığı ve ekonomik dengelerin bozulduğu “seçim ekonomisi” uygulamaları sıkça görülmüştür. 2026-2027 dönemi, bir sonraki genel seçimlerin yaklaştığı bir zamana denk geliyor. Prof. Ege Yazgan gibi bazı ekonomistler, 2026’da olası bir erken seçim baskısının, enflasyonu düşürme hedeflerinden taviz verilerek “enflasyonu yeniden artırmak pahasına para politikasının gevşetilmesi” yönünde bir politika değişikliğine yol açabileceği uyarısında bulunuyor. Mevcut politikalara olan güveni temelden sarsabilecek böyle bir “U dönüşü” riski, raporun ilerleyen bölümlerinde detaylandıracağımız “Kötümser Senaryo”nun ana nedenini oluşturuyor.  

1.3. Çevremizdeki Gelişmeler ve Bölgesel Dinamikler

Türkiye’nin stratejik konumu, ekonomisini ve dolayısıyla emlak piyasasını çevresindeki gelişmelere karşı son derece duyarlı hale getiriyor. Bu durum hem riskler hem de beklenmedik fırsatlar barındırıyor.

• Güney Sınırı (Suriye ve Irak): Türkiye’nin güney komşuları Suriye ve Irak’taki uzun süreli istikrarsızlık ve terör örgütlerinin varlığı, Türkiye için devam eden bir güvenlik tehdididir. Bu durum, sınır ötesi askeri operasyonları zorunlu kılarak bütçeye ek bir yük getiriyor ve bölgesel belirsizliği artırarak genel yatırımcı algısını olumsuz etkileyebiliyor.  
• Karadeniz (Rusya-Ukrayna Savaşı): Karadeniz’in kuzeyinde devam eden savaş, küresel tedarik zincirlerini, enerji fiyatlarını ve ticaret yollarını derinden etkiledi. Türkiye, bir yandan Montrö Sözleşmesi’nin uygulayıcısı olarak stratejik bir rol üstlenirken, diğer yandan artan enerji maliyetleri ve hassas diplomatik denge kurma gibi zorluklarla karşılaşıyor.  
• Körfez Ülkeleri ve Yabancı Yatırımlar: Türkiye, son yıllarda Körfez ülkeleriyle ilişkilerini düzeltme ve bu bölgeden önemli miktarda yatırım çekme stratejisi izliyor. Bu yönde adımlar atılsa da, 2024 ve 2025 verileri, Türkiye’ye gelen yabancı yatırımların ana kaynağının hala Avrupa Birliği ülkeleri (Hollanda, Almanya, Fransa gibi) olduğunu, Körfez ülkelerinden gelen yatırım payının ise henüz hedeflenen seviyelerin altında kaldığını gösteriyor.  

Bu risklere rağmen, çevredeki istikrarsızlıklar Türkiye için beklenmedik bir talep de yaratıyor. Bölgesel krizler, Türkiye’yi komşu ülkelerdeki sermaye için bir tür “güvenli liman” haline getiriyor. Rusya-Ukrayna savaşının başlamasından sonra, Rusya ve Ukrayna vatandaşlarının Türkiye’den konut alımlarında rekor seviyelere ulaşarak alıcı listelerinde ilk sıralarda yer alması , bu durumun en net örneğidir. Benzer şekilde, Orta Doğu’daki istikrarsızlıklardan etkilenen İranlı yatırımcılar da Türkiye pazarında önemli bir alıcı grubunu oluşturuyor. Bu sermaye akışı, Türkiye’deki yerel kredi koşullarından ve faiz oranlarından büyük ölçüde bağımsızdır. Daha çok parayı koruma, daha istikrarlı bir yaşam ortamı arayışı ve Türkiye’nin sunduğu 400.000 Dolar ve üzeri gayrimenkul alımıyla vatandaşlık programı gibi teşviklerle hareket etmektedir. Bu durum, yabancı talebinin yoğunlaştığı belirli bölgelerde (Antalya, İstanbul’un bazı ilçeleri gibi) yerel piyasa dinamiklerinden farklı, kendine özgü bir talep yapısı oluşturuyor.  

Tablo 1: Türkiye Temel Ekonomik Göstergeler ve Tahminler (2025-2027). Bu tablo, raporun temel aldığı genel ekonomik çerçeveyi özetlemektedir. OVP, hükümetin resmi hedeflerini; IMF, Dünya Bankası (DB), S&P ve Trading Economics (TE) gibi kuruluşların tahminleri ise uluslararası beklentileri yansıtmaktadır.

Bölüm II: İstanbul Emlak Piyasasının Mevcut Durumu: Yakından Bakış

Genel ekonomik durumun ardından, bu bölümde merceğimizi İstanbul’a çeviriyoruz. Piyasanın güncel durumu, fiyat hareketleri, satış dinamikleri ve bu dinamikleri şekillendiren en önemli etkenler olan kentsel dönüşüm ve ulaşım projelerini detaylı bir şekilde inceliyoruz. Bu analiz, İstanbul’un karmaşık ve her bölgesi farklı olan yapısını ortaya koyarak, ilçe ve semt bazında bir değer haritası çıkarmayı amaçlıyor.

2.1. Piyasanın Nabzı: Fiyatlar, Satışlar ve “Nakit Piyasası”

İstanbul, Türkiye’nin en büyük emlak piyasası olmaya devam ediyor. Mart 2025 verilerine göre, Türkiye genelinde satılan her 6 konuttan yaklaşık 1’i İstanbul’da el değiştirdi ve şehir 19.820 adetlik satışla liderliğini sürdürdü. Ancak bu genel tablonun arkasında, piyasanın yapısını temelden değiştiren önemli bir dönüşüm yaşanıyor.  

Uygulanan sıkı para politikası ve yüksek faiz oranları, piyasayı yapısal olarak ikiye ayırdı. Konut kredisi faizlerinin yüksekliği, krediye erişimi zorlaştırdı ve banka kredili (ipotekli) satışları tarihi düşük seviyelere indirdi. Mart 2025’te kredili satışların toplam satışlar içindeki payı sadece %16,4’te kaldı. Buna karşılık, büyük ölçüde peşin veya kişisel finansmanla yapılan ve “diğer satışlar” olarak adlandırılan işlemler, %83,6 gibi ezici bir çoğunluğa ulaştı. Bu durum, piyasanın artık krediye bağımlı orta sınıf tarafından değil, finansman ihtiyacı olmayan veya daha az olan, parası hazır alıcılar tarafından yönlendirildiğini net bir şekilde gösteriyor. Bu alıcı profili; birikim sahibi yüksek gelirli yerli bireyleri, yurtdışından para getirenleri ve yabancı yatırımcıları içeriyor. Bu “nakit piyasası” dinamikleri, inşaat firmalarını da etkiliyor; geliştiriciler artık bu alıcı profiline hitap eden (lüks, vatandaşlık programına uygun veya nakit alımı daha kolay olan küçük ve daha uygun fiyatlı evler) projelere yöneliyor.  

Fiyatlar tarafında ise rakamsal artışlar devam ediyor. Konut Fiyat Endeksi (KFE), Mayıs 2025’te bir önceki aya göre %3,4 artarak 182,4 seviyesine ulaştı. Ancak Bölüm I’de vurgulandığı gibi, bu rakamsal artışlar yüksek enflasyon karşısında gerçek bir kayba işaret ediyor. Bu durum, yatırımcıların sadece fiyat etiketlerine değil, kira getirisi ve yatırımın geri dönüş süresi (amortisman) gibi gerçek kazanç potansiyelini yansıtan ölçütlere daha fazla odaklanmasını zorunlu kılıyor.  

2.2. İstanbul’un Değer Haritası: Kazanan ve Kaybeden İlçe/Semtler

İstanbul emlak piyasası, tek bir bütün olmaktan çok, kendi içinde büyük farklılıklar gösteren küçük pazarların birleşimidir. Son dönemdeki gelişmeler, ilçeler arasında belirgin bir ayrışmaya yol açtı.

• Değer Kazananlar ve Yükselen Bölgeler: Değer artışının arkasındaki ana nedenler, yeni ulaşım projeleri ve büyük ölçekli kentsel dönüşüm faaliyetleridir.
  • Sancaktepe: M5 metro hattının bölgeye uzanmasıyla birlikte yatırımcıların ilgisini çekti ve yatırım skoru sıralamasında 68 puanla ilk sırada yer aldı. Bölgede konut fiyatları bir yılda %33 artarken, kiralar %53 gibi dikkat çekici bir oranda yükseldi.  
  • Sarıyer: Zaten prestijli bir bölge olmasına rağmen, özellikle İstanbul Havalimanı metro projesinin etkisiyle satılık konut fiyatlarında en hızlı yıllık artışı gösteren ilçe oldu.  
  • Zeytinburnu-Ataköy Sahil Yolu: Bölgede yapılan lüks konut, rezidans ve otel projeleri sayesinde son birkaç yılda metrekare fiyatlarında %500’ü aşan olağanüstü artışlar yaşandı. Denize olan konumu ve yabancı ilgisi, bölgenin potansiyelini canlı tutuyor.  
  • Kadıköy-Fikirtepe: Türkiye’nin en büyük kentsel dönüşüm alanlarından biri olması, bölgeyi bir yatırımcı mıknatısı haline getirdi ve önemli değer artışlarına sahne oldu.  
  • Kağıthane-Çağlayan: Avrupa’nın en büyük adliye sarayına ev sahipliği yapması ve merkezi konumu, bölgeyi özellikle ofis ve rezidans yatırımları için cazip kıldı ve markalı konut üreticilerinin ilgisini çekti.  
  • Beykoz: Özellikle Riva gibi alt bölgelerde geliştirilen yeni projeler ve doğal güzellikleriyle değer kazanmaya devam ediyor.  
• Değer Kaybedenler ve Durağan Bölgeler: Bu kategorideki ilçeler genellikle ya fiyatlarının tepe noktasına ulaşmış olması ya da yapısal sorunlar barındırması nedeniyle öne çıkıyor.
  • Yüksek Fiyatlı Doygun Bölgeler: Sarıyer, Beşiktaş, Bakırköy gibi ilçeler, zaten İstanbul’un en pahalı bölgeleri oldukları için yatırım skoru sıralamasında en altlarda yer alıyor. Bu bölgelerde rakamsal fiyat artışları sürse de, yüksek başlangıç fiyatları nedeniyle daha fazla prim yapma potansiyeli ve gerçek getiri oranları daha sınırlı.  
  • Beklentileri Fiyatlanmış Bölgeler: Kağıthane’de yıllık değer artışının %17 gibi görece sınırlı bir seviyede kalması , bölgedeki yoğun proje arzının rekabeti artırmasına veya gelecekteki potansiyelin büyük ölçüde mevcut fiyatlara yansımış olmasına işaret edebilir.  
  • Gerçek Değer Kaybı Yaşanan Gelişim Bölgeleri: Arnavutköy gibi İstanbul Havalimanı’na yakınlığıyla beklenti yaratan bölgelerde bile, rakamsal fiyat artışlarının yüksek enflasyon karşısında eridiği ve gerçek anlamda değer kayıplarının yaşandığı görülüyor. Bu durum, spekülatif beklentilerin her zaman gerçek getiriye dönüşmediğini gösteriyor.  

2.3. Değişimin Motorları: Kentsel Dönüşüm ve Ulaşım Ağları

İstanbul’un değer haritasını yeniden çizen iki temel dinamik var: kentsel dönüşüm ve ulaşım altyapısı yatırımları. Bu iki faktör, bir bölgenin gelecekteki potansiyelini anlamak için hayati öneme sahip.

• Kentsel Dönüşüm: İstanbul’un deprem kuşağı üzerinde yer alması, eski ve riskli binaların yenilenmesini bir tercih değil, bir zorunluluk haline getiriyor. Devlet, bu süreci hızlandırmak için önemli teşvikler sunuyor. Kira yardımları (İstanbul’da aylık 5.500 TL’ye kadar), faiz destekli krediler ve karar alma süreçlerinde ev sahipleri için gereken oy oranının %50+1’e düşürülmesi gibi adımlar, dönüşümün önündeki engelleri kaldırmayı hedefliyor. Esenyurt, Çekmeköy, Üsküdar, Küçükçekmece, Gaziosmanpaşa ve özellikle Kadıköy’ün Fikirtepe mahallesi gibi bölgeler, on binlerce konutu kapsayan yoğun kentsel dönüşüm faaliyetlerinin merkezi konumunda.  

Ancak kentsel dönüşüm, yatırımcılar için bir ikilem de sunuyor. Teorik olarak en yüksek değer artışı potansiyelini barındıran bölgeler, aynı zamanda en yüksek uygulama risklerini de taşıyor. Kadıköy-Fikirtepe, Beyoğlu-Okmeydanı gibi bölgelerde yaşananlar, mülkiyet hakları, müteahhit ile hak sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar ve sosyal dokuyla ilgili sorunlar nedeniyle projelerin yıllarca gecikebildiğini veya “sancılı” ilerleyebildiğini gösterdi. Bu durum, akıllı bir yatırım stratejisinin sadece “dönüşüm alanı” etiketine odaklanmaması gerektiğini ortaya koyuyor. Başarının anahtarı, projenin her aşamasını titizlikle yöneten, fikirden anahtar teslime kadar bütünsel bir yaklaşımla çalışan profesyonel ekiplerle ilerlemektir. Bu, ya kanıtlanmış bir geçmişe ve finansal güce sahip büyük geliştiricilerin projelerine dahil olmayı ya da doğrudan proje riskini almaktan kaçınıp, tamamlanmış büyük bir dönüşüm projesinin çevresindeki bölgelere yatırım yaparak altyapı iyileşmesi ve artan yaşam kalitesi gibi olumlu etkilerden faydalanmayı içerebilir.  

• Ulaşım Projeleri: Yeni bir metro hattı, bir bölgenin ulaşılabilirliğini, cazibesini ve dolayısıyla emlak değerlerini kalıcı olarak değiştiren en güçlü etkendir. İstanbul’da devam eden ve planlanan metro ve tren projeleri, şehrin yatırım haritasını yeniden şekillendiriyor.
  • İstanbul Havalimanı Metrosu: Arnavutköy, Eyüpsultan ve Kağıthane gibi ilçelerin değerini doğrudan artırıyor.  
  • Sabiha Gökçen Havalimanı Metro Bağlantısı: Anadolu Yakası’nda Pendik (özellikle Kurtköy, Çamçeşme) ve Tuzla (Aydıntepe, İçmeler) gibi bölgelerde fiyatları yukarı çekiyor.  
  • Diğer Kritik Hatlar: Başakşehir (Kirazlı-Kayaşehir hattı), Bağcılar (Kirazlı durağı) ve Gebze-Halkalı Marmaray hattı güzergahı üzerindeki tüm bölgeler, ulaşım kolaylığının getirdiği avantajlardan faydalanıyor. Ulaşım projeleri, sadece mevcut konutların değerini artırmakla kalmaz, aynı zamanda bu hatlar üzerinde yeni konut projelerinin geliştirilmesini de tetikler.  

2.4. Yabancı Yatırımcı Profili ve Tercihleri

Yabancı yatırımcılar, İstanbul emlak piyasasının, özellikle de “nakit piyasası”nın önemli bir parçası. 2022’deki rekor seviyelerin ardından 2024’te yabancılara yapılan toplam konut satışı ülke genelinde son 7 yılın en düşük seviyesine gerilemiş olsa da , İstanbul 8.416 adetlik satışla yabancıların en çok tercih ettiği şehir olma konumunu korudu. Bu liderlik, 2025’in ilk çeyreğinde de devam etti.  

Alıcı profiline bakıldığında, belirli milletlerin öne çıktığı görülüyor. TÜİK verilerine göre, 2024 yılında en çok konut alan yabancılar sırasıyla Rusya Federasyonu, İran ve Ukrayna vatandaşları oldu. Bu durum, çevredeki istikrarsızlıkların sermaye akışları üzerindeki etkisini bir kez daha gösteriyor.  

Yabancıların ilçe tercihleri, aradıkları yaşam tarzı ve yatırım hedeflerine göre değişiyor.

• Doğa ile İç İçe, Güvenli Siteler: Çekmeköy gibi ormanlara yakın, sağlam zeminli ve modern sitelerin bulunduğu bölgeler, özellikle çocuklu yabancı aileler tarafından tercih ediliyor.  
• Lüks ve Prestij: Sarıyer (İstinye, Zekeriyaköy), Beşiktaş ve Üsküdar’ın Boğaz’a bakan mahalleleri (Çengelköy, Kandilli), lüks yaşam, uluslararası okullara yakınlık ve prestij arayan yüksek gelirli yabancıların odağında.  
• Merkezi ve Modern Yaşam: Zeytinburnu’nun yeni sahil projeleri, Şişli ve Kadıköy gibi hem iş hem de sosyal hayatın merkezindeki bölgeler, hareketli bir şehir hayatı isteyen yabancılar için cazip.  
• Daha Uygun Fiyatlı Gelişim Bölgeleri: Beylikdüzü ve Avcılar gibi planlı gelişen, sosyal imkanları zengin ve daha uygun fiyatlı seçenekler sunan bölgeler de yabancı yatırımcıların radarında.  

Yabancı talebini etkileyen en önemli faktörlerden biri de 400.000 Dolar değerinde gayrimenkul alımı karşılığında Türk vatandaşlığı verilmesi. Bu program, özellikle parasını korumak ve dünyada daha rahat seyahat edebilmek isteyen yatırımcılar için güçlü bir çekim merkezi oluşturuyor.  

Tablo 2: İstanbul İlçeleri Emlak Performans Karnesi (2025 Verileri). Fiyatlar ve oranlar, belirtilen kaynaklardaki verilerin bir sentezi olup, ilçelerin genel ortalamalarını yansıtmaktadır. Belirli mahalle, proje ve konut tiplerine göre önemli farklılıklar gösterebilir. Reel Değer Değişimi, rakamsal artışın enflasyon oranına göre durumunu yansıtan bir değerlendirmedir.

Bölüm III: 2026-2027 Projeksiyonları: Üç Farklı Gelecek Senaryosu

Önceki bölümlerde ortaya konan genel ekonomik durum ve İstanbul’daki piyasa dinamikleri, geleceğe yönelik tek bir yol çizmiyor. Aksine, Türkiye ekonomisinin ve İstanbul emlak piyasasının önümüzdeki iki yıllık seyrini belirleyecek olan önemli değişkenler, farklı sonuçlara yol açabilecek potansiyel yollar sunuyor. Bu bölümde, bu potansiyel yolları üç temel senaryo altında inceliyoruz: Makul (Temel) Senaryo, İyimser Senaryo ve Kötümser Senaryo.

3.1. Makul Senaryo (Temel Senaryo): “Yavaş Yavaş Normalleşme ve Ayrışma”

Bu senaryo, mevcut ekonomi politikalarının büyük bir sapma olmadan, kararlılıkla sürdürüleceği varsayımına dayanıyor. En olası senaryo olarak kabul ediliyor.

• Varsayımlar:
  • Para ve Maliye Politikası: Merkez Bankası’nın sıkı para politikası ve hükümetin bütçe disiplinine bağlılığı 2026 yılı boyunca devam eder. Politika faizi, enflasyondaki düşüşe paralel olarak yavaş ve kademeli bir şekilde indirilir.
  • Enflasyon: Enflasyonu düşürme süreci yavaş ama istikrarlı bir şekilde ilerler. Enflasyon, OVP hedeflerine tam olarak ulaşamasa da, 2026 sonunda %15-20 aralığına geriler.
  • Büyüme: Sıkı politikaların etkisiyle ekonomik büyüme, IMF ve Dünya Bankası tahminlerine paralel olarak, %3-3,5 gibi ılımlı bir seviyede seyreder.  
  • Dış Koşullar: Bölgesel ve küresel alanda, Türkiye’yi doğrudan etkileyecek büyük bir şok veya kriz yaşanmaz.
• Emlak Piyasasına Etkileri:
  • Talep Yapısı: Faiz oranlarının görece yüksek kalmaya devam etmesi nedeniyle kredili konut satışları zayıf kalır. Piyasanın ana motoru, Bölüm II’de tanımlanan “nakit piyasası” olmaya devam eder.
  • Fiyatlar: Ev fiyatlarındaki rakamsal artış hızı yavaşlar ve büyük olasılıkla enflasyon oranının altında kalır. Bu durum, gerçek fiyatlardaki düşüşün bir süre daha devam edebileceği anlamına gelir. Yatırımcılar için ana odak, fiyattaki artıştan çok gerçek getiriye (kira geliri) kayar.
  • Piyasa Ayrışması: İstanbul içindeki ayrışma daha da derinleşir. Ulaşım projelerinin (yeni metro hatları) tamamlandığı ve kentsel dönüşümün başarıyla bittiği bölgeler, sundukları artan yaşam kalitesi ve ulaşım kolaylığı sayesinde piyasanın genelinden olumlu yönde ayrışarak gerçek değer artışı potansiyeli sunar. Öte yandan, yapısal sorunları (aşırı stok, altyapı eksikliği) olan veya herhangi bir gelişim dinamiği olmayan bölgeler, gerçek olarak değer kaybetmeye devam eder.
  • Kira Piyasası: Kira geliri, toplam yatırım getirisinin en önemli ve belirleyici parçası haline gelir. Yatırımın geri dönüş süresi kısa olan ve istikrarlı bir kiracı talebine sahip bölgeler, yatırımcılar için en cazip seçenekler olur.

3.2. İyimser Senaryo (Boğa Piyasası): “Hızlı Düzelme ve Yatırımcı Güveni”

Bu senaryo, uygulanan politikaların beklentilerin ötesinde bir başarı göstermesi ve hem iç hem de dış koşulların Türkiye lehine gelişmesi durumunda ortaya çıkabilecek olumlu bir geleceği anlatıyor.

• Varsayımlar:
  • Politika Başarısı: Enflasyonu düşürme süreci, OVP hedeflerine paralel veya daha hızlı bir şekilde ilerler ve 2026 yılı sonunda enflasyon tek haneli rakamlara yaklaşır.
  • Siyasi ve Yapısal İstikrar: Siyasi istikrar güçlenir ve hükümet, yatırım ortamını iyileştiren yapısal reformları (örneğin, Kişisel Verilerin Korunması Kanunu’nun AB standartlarına uyumunun tamamlanması gibi adımlar) hızlandırır.  
  • Uluslararası Güven: Kredi derecelendirme kuruluşlarından yeni not artışları gelir ve Türkiye’nin yatırım yapılabilir seviyeye yükselme ihtimali belirir. Küresel para koşullarının iyileşmesiyle birlikte, özellikle Körfez ülkelerinden Türkiye’ye yönelik doğrudan yabancı yatırım akışı belirgin bir şekilde güçlenir.
• Emlak Piyasasına Etkileri:
  • Kredi Piyasasının Canlanması: Enflasyondaki belirgin düşüş, Merkez Bankası’na 2026’nın ikinci yarısından itibaren daha cesur faiz indirimleri yapma imkanı tanır. Bu durum, konut kredisi faizlerini makul seviyelere çekerek piyasayı canlandırır ve talebi sadece nakit alıcılardan, krediye erişebilen geniş bir orta sınıf tabanına yayar.
  • Artan Yatırımcı İştahı: Öngörülebilirliğin artması ve ekonomik görünümün iyileşmesi, hem yerli hem de yabancı yatırımcıların güvenini ve risk alma isteğini artırır.
  • Gerçek Fiyat Artışı: Konut fiyatlarındaki gerçek düşüş trendi sona erer ve fiyatlar genel enflasyonun üzerinde artmaya başlayarak pozitif bölgeye geçer. Bu durum, gayrimenkulü yeniden cazip bir fiyat artışı aracı haline getirir.
  • Gelişim Bölgelerinde Patlama: Artan kredi talebi ve yatırımcı iştahı, özellikle “gelişmekte olan” bölgelerdeki (Sancaktepe, Çekmeköy, Pendik, Başakşehir’in yeni etapları gibi) markalı konut projelerinin hızla değerlenmesine yol açar.
  • Lüks Segment: Artan yabancı ilgisi ve iyileşen iç taleple birlikte lüks segment de güçlü bir performans sergiler.

3.3. Kötümser Senaryo (Ayı Piyasası): “Politikada U Dönüşü ve Ekonomik Durgunluk”

Bu senaryo, iç ve dış risklerin gerçekleşmesi durumunda ekonominin ve emlak piyasasının girebileceği olumsuz sarmalı ele alıyor. Ana tetikleyici, Bölüm I’de analiz edilen “seçim ekonomisi” riskinin hayata geçmesidir.

• Varsayımlar:
  • Politikada U Dönüşü: 2026 yılında yaklaşan seçim takviminin yarattığı siyasi baskı sonucunda, mevcut sıkı para ve maliye politikalarından vazgeçilir. Enflasyonu düşürme hedefi ikinci plana atılarak, büyümeyi teşvik etme ve seçmen desteğini artırma amacıyla popülist kamu harcamaları artırılır ve faizler erken ve hızlı bir şekilde indirilmeye başlanır.  
  • Enflasyon Beklentilerinin Bozulması: Politika değişikliği, zorlukla kazanılan güveni yok eder ve enflasyon beklentilerini yeniden tetikler. Enflasyon, düşüş trendini tersine çevirerek yeniden yükselişe geçer.
  • Dış Şoklar: Bu iç kırılganlıkların yaşandığı bir dönemde, küresel bir ekonomik krizin derinleşmesi veya Türkiye’nin yakın çevresinde (Orta Doğu veya Karadeniz) ciddi bir jeopolitik krizin patlak vermesi, olumsuz etkiyi katlar.
  • Döviz Kuru: TL, artan enflasyon ve bozulan güven ortamı nedeniyle sert bir değer kaybı yaşar.
• Emlak Piyasasına Etkileri:
  • Stagflasyon: Ekonomi, yüksek enflasyon ve düşük (hatta eksi) büyümenin bir arada yaşandığı bir ekonomik durgunluk (stagflasyon) sarmalına girer.
  • Gerçek ve Döviz Bazlı Çöküş: Ev fiyatları, kontrolden çıkan enflasyonla birlikte rakamsal olarak hızla artar. Ancak bu artış anlamsızdır; gerçek olarak ve özellikle döviz bazında konut fiyatları sert bir şekilde düşer.
  • Arz Şoku: İnşaat maliyetleri, kur ve enflasyon şokları nedeniyle öngörülemez hale gelir. Birçok inşaat projesi durma noktasına gelir, yeni proje başlangıçları neredeyse imkansızlaşır. Bu durum, piyasada ciddi bir yeni ev sıkıntısına yol açar.
  • Talep Çöküşü: Halkın alım gücü dramatik bir şekilde düşer. İç talep, temel ihtiyaçlar dışındaki tüm büyük alımları erteleyeceği için neredeyse tamamen ortadan kalkar. Piyasa, sadece döviz birikimi olanlar, yurtdışında yaşayan Türkler ve krizden faydalanmak isteyen fırsatçı yabancı yatırımcılarla sınırlı kalır.

Bölüm IV: Stratejik Yatırım Tavsiyeleri ve Sonuç

Önceki bölümlerde yapılan genel ve yerel analizler ile gelecek senaryoları, yatırımcılar için somut ve uygulanabilir stratejilere dönüştürülmelidir. Bu son bölüm, farklı senaryolara göre hangi yatırım stratejilerinin benimsenmesi gerektiğini ortaya koyuyor, her koşulda öne çıkan ve geri planda kalan bölgeleri belirleyerek nihai bir yol haritası sunuyor.

4.1. Senaryolara Göre Yatırım Stratejileri

Her senaryo, farklı bir risk-getiri durumu ve dolayısıyla farklı bir yatırım stratejisi gerektirir. Yatırımcının piyasa beklentisine göre odaklanması gereken bölgeler ve getiri hedefleri değişecektir.

• Makul Senaryo Stratejisi: Odak Noktası “Gerçek Getiri” Bu senaryonun hakim olduğu bir piyasada, fiyattaki artışlar sınırlı kalacağından, yatırımın başarısı enflasyonu yenebilecek istikrarlı bir gerçek getiri sağlamasına bağlıdır. Strateji, kira gelirini en üste çıkarmaya ve yatırımın geri dönüş süresini en aza indirmeye odaklanmalıdır.
  • Önerilen Bölgeler: Bu stratejiye uygun bölgeler, güçlü ve sürekli bir kiracı talebine sahip, kira çarpanı düşük (geri dönüş süresi kısa) ve kira artış potansiyeli yüksek olanlardır. Örnekler arasında; Esenyurt (düşük yatırım maliyeti, yüksek kira getirisi oranı ancak daha yüksek sosyal risk), Kağıthane (merkezi konumu, ulaşım bağlantıları ve kentsel dönüşümün getirdiği yeni binalar), Çekmeköy (yeni gelişen, ailelerin tercih ettiği, modern sitelerin bulunduğu bölge) ve Maltepe (sahil şeridi, E-5 ve metro hattı avantajları) sayılabilir. Ayrıca, büyük ve başarılı kentsel dönüşüm projelerinin tamamlandığı veya bitmek üzere olduğu, altyapısı ve sosyal imkanları yenilenmiş özel alanlar da bu strateji için uygundur.  
• İyimser Senaryo Stratejisi: Odak Noktası “Fiyat Artışı Potansiyeli” Ekonomik canlanma ve kredi piyasasının açılmasıyla birlikte, yatırımcıların odak noktası kira getirisinden fiyat artışına kayacaktır. Strateji, büyüme potansiyeli en yüksek olan bölgeleri erken aşamada tespit etmeye dayanmalıdır.
  • Önerilen Bölgeler: Bu strateji için en uygun bölgeler, gelişim yolları üzerinde yer alan, yeni ulaşım projelerinden doğrudan etkilenecek ve kaliteli markalı konut arzının arttığı yerlerdir. Örnekler arasında; Sancaktepe (yeni metro hattının merkezi), Pendik (özellikle Sabiha Gökçen çevresindeki Kurtköy bölgesi), Tuzla (Aydıntepe gibi metro bağlantılı mahalleler), Başakşehir (Kayaşehir gibi yeni gelişim alanları) ve Arnavutköy (İstanbul Havalimanı çevresindeki planlı projeler) bulunmaktadır. Bu senaryoda risk iştahı artırılarak, henüz potansiyeli tam olarak fiyatlanmamış, daha spekülatif bölgelerdeki arsa veya proje başlangıcı yatırımları da değerlendirilebilir.  
• Kötümser Senaryo Stratejisi: Odak Noktası “Parayı Koruma ve Döviz Bazlı Getiri” Ekonomik durgunluk ve TL’deki sert değer kaybı ortamında, öncelikli hedef paranın gerçek ve döviz bazlı değerini korumaktır. Strateji, TL’nin dalgalanmalarından en az etkilenecek, uluslararası piyasada kabul gören ve döviz bazında fiyatlanıp kiralanabilen varlıklara yönelmeyi gerektirir.
  • Önerilen Bölgeler: Bu strateji için en uygun bölgeler, yeni konut arzının yapısal olarak sınırlı olduğu, yüksek prestije sahip, uluslararası şirketlerin ve yabancıların yoğun talep gösterdiği, “A+” olarak tabir edilen yerlerdir. Örnekler arasında; Beşiktaş (Bebek, Etiler, Levent gibi mahalleler), Sarıyer (İstinye, Yeniköy, Tarabya, Zekeriyaköy), Kadıköy (Caddebostan, Fenerbahçe, Suadiye) ve Beykoz‘un Boğaz’a bakan kesimleri (Kandilli, Kanlıca) bulunmaktadır. Bu bölgelerdeki gayrimenkuller, TL’deki değer kaybına karşı doğal bir “korunma” aracı işlevi görür ve kriz dönemlerinde bile döviz bazında değerlerini daha iyi korurlar.  

4.2. Her Şartta Kazanan ve Kaybeden Bölgeler

Senaryolardan bağımsız olarak, İstanbul’un bazı bölgeleri yapısal avantajları veya dezavantajları nedeniyle belirli bir kaderi paylaşıyor.

• Her Şartta Kazananlar (Yapısal Avantajlılar): Bu bölgeler, farklı ekonomik senaryolara karşı en dayanıklı olan, yeri doldurulamaz özelliklere sahip yerlerdir. Kötümser bir senaryoda değerlerini en iyi koruyan, iyimser bir senaryoda ise güçlü fiyat artışı yapan bölgelerdir. Başlıca ortak özellikleri; prestij, sınırlı arsa stoku, oturmuş ve yüksek gelirli nüfus, güçlü altyapı ve yüksek yaşam kalitesidir.
  1. Beşiktaş (Levent, Etiler, Bebek): İstanbul’un ana iş ve finans merkezlerine yürüme mesafesinde olması, Boğaz hattının eşsiz prestiji ve yeni arsa üretiminin neredeyse imkansız olması bu bölgeyi listenin başına koyuyor.
  2. Sarıyer (İstinye, Yeniköy, Zekeriyaköy): Lüks ve müstakil yaşam arayanların adresi, Boğaz hattının devamı, uluslararası okulların ve konsoloslukların varlığı nedeniyle güçlü ve sürekli bir yabancı talebine sahip olması.
  3. Kadıköy (Caddebostan, Fenerbahçe, Moda): Anadolu Yakası’nın en yüksek yaşam kalitesine sahip, sosyal ve kültürel hayatın merkezi, Bağdat Caddesi gibi bir çekim merkezini barındıran, tüm ulaşım yollarına (deniz, kara, metro) hakim, oturmuş ve sadık bir talebi olan bölge.
  4. Zeytinburnu (Sahil Şeridi): Tarihi yarımadaya ve ana ulaşım yollarına yakınlığı, son yıllarda yapılan yeni, lüks ve markalı sahil projeleriyle bölgenin çehresini tamamen değiştirmesi ve özellikle Orta Doğulu ve Körfezli yatırımcılar için güçlü bir çekim merkezi haline gelmesi.  
• Her Şartta Kaybedenler (Yapısal Kırılganlar): Bu bölgeler, yapısal sorunları nedeniyle ekonomik dalgalanmalara karşı en savunmasız olan yerlerdir. İyimser bir senaryoda bile değer artışları sınırlı kalırken, kötümser bir senaryoda ilk ve en sert değer kayıplarını yaşama potansiyeli taşırlar. Başlıca ortak özellikleri; plansız ve kalitesiz yapılaşma, aşırı yüksek konut stoku, altyapı ve ulaşım eksiklikleri ve düşük gelir düzeyidir.

1. Esenyurt (Belirli Mahalleleri): İstanbul’un en yüksek konut stokuna sahip olması, geçmişteki plansız gelişim, altyapı sorunları ve sosyal dokudaki zorluklar. Yüksek kira getirisi sunsa da, bu getiri yüksek sermaye değer artışı riskini ve yönetim zorluklarını beraberinde getirir.  
2. Sultanbeyli / Sultangazi: Şehir merkezine uzaklık, ana ulaşım ağlarına entegrasyondaki zayıflık, genel olarak düşük gelir profili ve kalitesiz bina stoku nedeniyle yatırımcılar için cazibesi sınırlıdır.
3. Arnavutköy (Merkezden Uzak, Plansız Alanlar): Havalimanı beklentisiyle oluşan spekülatif fiyat balonuna rağmen, altyapısı tamamlanmamış, imar durumu belirsiz ve plansız gelişen iç kesimleri, beklentilerin gerçekleşmemesi durumunda yüksek kayıp riski barındırır.  
4. Bağcılar (Dönüşüm Tamamlanmamış Eski Bölgeler): İstanbul’un en yoğun nüfuslu ilçelerinden biri olması, çok eski ve riskli bina stoku. Kentsel dönüşüm potansiyeli barındırmakla birlikte, sürecin karmaşıklığı, mülkiyet yapısının dağınık olması ve sosyal zorluklar nedeniyle dönüşümün yavaş ve sorunlu ilerleme riski yüksektir.  

Tablo 3: Senaryo Bazlı Yatırım Tavsiye Matrisi (2026-2027). Bu matris, yatırımcının piyasa beklentisine göre hangi ilçelere odaklanması gerektiğine dair stratejik bir çerçeve sunmaktadır.

4.3. Nihai Değerlendirme ve Yatırımcı İçin Yol Haritası

İstanbul emlak piyasası, 2026-2027 döneminde önemli bir yol ayrımında. Piyasayı tek bir bütün olarak ele almak, yatırımcıyı ciddi hatalara sürükleyebilir. Başarı, genel ekonomik trendleri, politika risklerini ve en önemlisi İstanbul’un kendi içindeki bölgesel farklılıkları doğru okuyabilen, analitik bir yaklaşıma bağlı olacaktır.

Yatırımcı, kendi risk iştahı ve piyasa beklentisine göre aşağıdaki portföy stratejilerinden birini benimseyebilir:

• Muhafazakar Yatırımcı: Bu yatırımcı tipi için öncelik, anaparanın gerçek değerini korumaktır. Portföyün ağırlığı, “Her Şartta Kazananlar” listesinde yer alan, arzı sınırlı, prestijli ve döviz bazlı değerini koruma potansiyeli en yüksek olan Beşiktaş, Sarıyer ve Kadıköy’ün en iyi bölgelerinde olmalıdır. Bu yaklaşım, Kötümser Senaryo’ya karşı en güçlü korumayı sağlar.
• Dengeli Yatırımcı: Bu yatırımcı, sermaye koruma ile gerçek getiri arasında bir denge aramalıdır. Portföy, “Her Şartta Kazananlar” listesindeki ana varlıklar ile “Makul Senaryo” altında öne çıkan, kira getirisi güçlü ve geri dönüş süresi makul olan Kağıthane, Çekmeköy, Maltepe gibi bölgeler arasında çeşitlendirilmelidir.
• Agresif Yatırımcı: Bu yatırımcı, daha yüksek risk alarak daha yüksek fiyat artışı hedeflemektedir. Portföyün bir kısmı, “İyimser Senaryo” altında en yüksek prim potansiyelini sunan Sancaktepe, Pendik (Kurtköy), Tuzla gibi gelişim bölgelerindeki projelere ayrılabilir. Ancak bu yatırımcı, özellikle kentsel dönüşüm projelerinin getirdiği uygulama risklerine karşı çok dikkatli olmalıdır. Bu noktada, 1992’den bu yana sektörde olan, estetik ve fonksiyonelliği birleştiren, tasarım aşamasından uygulamaya kadar her detayı özenle ele alan köklü firmalarla çalışmak, bu riskleri en aza indirmenin anahtarı olabilir.  

Sonuç olarak, 2026-2027 dönemi, İstanbul emlak piyasasında körü körüne yapılacak yatırımların veya geçmişin trendlerine dayalı beklentilerin kaybettireceği bir süreç olacaktır. Buna karşılık, veriye dayalı, “gerçek getiri” odaklı ve senaryo bazlı bir strateji benimseyen disiplinli yatırımcılar için, piyasanın yapısal ayrışması önemli fırsatlar sunacaktır. Başarının anahtarı, doğru zamanda doğru bölgede doğru varlığa yatırım yapabilmektir.

© 2025, Mimari Proje, Mimari Görselleştirme – ÖZERDEM. Tüm hakları saklıdır.
Tüm içerik ve verilerin yayın hakkı saklıdır. Paylaşım için paylaştığınız içeriğe erişilebilir ve görünür bir bağlantı bulundurulması şarttır.

Bu makaleler tam size göre:

Kentsel Dönüşüm: Mimari ve Sosyal Perspektiflerden Kapsamlı Bir İnceleme Kentsel Dönüşüm Projeleri: Müteahhit Seçerken Yapılan Hayati Hatalardan Kaçının İnşaat Projesi Rehberi: Yasal Süreçler ve Yönetmelikler Mimari Tasarım ve Yapay Zeka