Riskli Yapı Tespiti Öncesi Bilmeniz Gereken Tüm Teknik Detaylar

Riskli yapı tespiti yaptırdığınızda ve raporunuz Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylandığında, binanız artık hukuken “tehlikeli yapı” statüsüne geçer. Bu kararın kesinleşmesiyle birlikte süreç geri dönülemez bir yola girer ve 90 günlük tahliye-yıkım takvimi işlemeye başlar. Ancak bu süreç, mülkünüzü kaybetmek değil; ekonomik ömrünü tamamlamış, korozyona uğramış ve olası bir sarsıntıda can güvenliğinizi tehdit eden beton yığınından kurtulup, modernize edilmiş ve değeri artmış bir taşınmaza kavuşmanın ilk adımıdır. Biz, bu süreçte sadece teknik analiz yapmıyor, mülk sahiplerinin hak kaybına uğramadan yeni ve güvenli yaşam alanlarına geçişini yönetiyoruz.

Riskli Yapı Kararı Evinizin Kaderini Nasıl Değiştirir

Başvuru yapıldıktan ve teknik inceleme tamamlandıktan sonra çıkan “riskli” kararı, tapu kütüğüne düşülen bir şerhle somutlaşır. Bu şerh, binanın artık mevcut haliyle satılamayacağı veya kiraya verilemeyeceği anlamına gelmez ancak alıcıyı ve kiracıyı binanın yıkılacağı konusunda hukuken uyarır. İstanbul’un Kadıköy veya Beşiktaş gibi köklü semtlerinde ya da Antalya’nın kıyı şeridi olan Lara bölgesindeki eski yapılarda karşılaştığımız en büyük endişe, binanın hemen ertesi gün yıkılacağı korkusudur. Oysa süreç, tebligatların elinize ulaştığı andan itibaren kontrollü bir tahliye planı dahilinde ilerler.

Analiz sonucunda binanın taşıyıcı sistemindeki zafiyet tescillendiğinde, mülkünüz bir “yuva” olmaktan çıkıp idari makamların gözetimindeki bir “risk odağı” haline gelir. Bu noktada mülk sahipleri için iki seçenek kalır: Güçlendirme projesiyle binayı ayakta tutmak veya yıkım sonrası modern mimari standartlarda yeniden inşa etmek. Bizim saha gözlemlerimiz, özellikle 1999 öncesi inşa edilen ve deniz kumu kullanımı nedeniyle beton kalitesi C10 seviyesinin altına düşmüş binalarda, yıkıp yeniden yapmanın hem güvenlik hem de gayrimenkul değeri açısından çok daha mantıklı olduğunu gösteriyor.

Resmi Tespit Raporunun Geri Dönüşü Olmayan Hukuki Sonuçları

Tespit raporu onaylandığı an, 6306 sayılı kanun mekanizması tüm dişlileriyle çalışmaya başlar. Eskiden üçte iki çoğunluk aranan kararlarda, artık salt çoğunluk olan yüzde 50 artı 1 kuralının geçerli olması, azınlıkta kalan ve süreci kilitlemeye çalışan mülk sahiplerinin engelleyici gücünü ortadan kaldırmıştır. Bu durum, apartman toplantılarında uzlaşma sağlayamayan yöneticiler için büyük bir hukuki kolaylık sağlasa da, doğru yönetilmeyen süreçlerde mülk sahiplerinin aceleyle yanlış sözleşmelere imza atmasına neden olabilmektedir.

Raporun kesinleşmesinden sonraki 15 günlük itiraz süresi, teknik bir hata yapıldığına inanılıyorsa kullanılmalıdır. Ancak çoğu zaman bu itirazlar süreci durdurmaktan ziyade sadece birkaç hafta zaman kazanılmasına yarar. Yeldeğirmeni gibi bitişik nizam yapıların yoğun olduğu bölgelerde veya Antalya sahil bandındaki yüksek korozyonlu alanlarda, teknik raporun “riskli” çıkması neredeyse kaçınılmazdır. Bu aşamadan sonra asıl odaklanmanız gereken nokta binanın yıkılıp yıkılmayacağı değil, yeni projenin teknik şartnamesinin nasıl olması gerektiğidir.

Süreç Yönetiminde Salt Çoğunluk ve Yeni Yönetmelik Dinamikleri

Kentsel dönüşümde yıllardır süregelen “yüzde yüz uzlaşı” veya “üçte iki çoğunluk” çıkmazı, güncellenen mevzuatla birlikte yerini çok daha hızlı bir işleyişe bıraktı. Artık binanızın kaderini belirlemek için kat maliklerinin sadece yarısından bir fazlasının (yüzde 50 + 1) onayı yeterli kabul ediliyor. Bu durum, özellikle çok daireli bloklarda süreci kilitleyen “hissedarlar arası anlaşmazlık” sorununu büyük ölçüde devre dışı bıraktı. Ancak bu hız, beraberinde teknik ve hukuki bir risk de getiriyor: Çoğunluğun kararıyla seçilen bir yüklenici firmanın teknik kapasitesi yetersizse, azınlıkta kalan maliklerin de mülk güvenliği tehlikeye girebiliyor.

Biz sahada, bu salt çoğunluk kararının sadece bir imza süreci olmadığını, aynı zamanda teknik bir şartname hazırlama zorunluluğu doğurduğunu görüyoruz. Karar alındığı an, inşaatın kalitesinden kullanılacak malzemenin standardına kadar her detayı içeren bir “Teknik Şartname” oluşturulmalıdır. Aksi halde, 2025 yılı inşaat maliyetlerindeki dalgalanmalar karşısında müteahhit firmanın malzeme kalitesinden ödün vermesi kaçınılmaz hale gelebilir.

Apartman Toplantınıza Uzman Görüşü Ekleyin: Apartman yönetim kurulunuzda veya malikler toplantınızda, kentsel dönüşümün teknik ve hukuki detaylarını uzman mühendislerimizden dinlemek, doğru kararı ortak akılla almak için bizimle ücretsiz ön görüşme ve bilgilendirme toplantısı planlayabilirsiniz.

İstanbul ve Antalya Yerelinde Zemin Yapısının Analiz Sonuçlarına Etkisi

Riskli yapı tespiti sadece beton kalitesine (karot sonucuna) bakılarak yapılamaz; binanın üzerine oturduğu zeminin karakteristiği, binanın sarsıntı anındaki davranışını doğrudan belirler. İstanbul’un Kadıköy ve Yeldeğirmeni gibi bölgelerinde, bitişik nizam yapıların birbirine sağladığı “yanal destek” veya yarattığı “çekiçleme etkisi”, analiz raporlarında hayati önem taşır. Antalya tarafında ise, özellikle Lara ve Şirinyalı hattındaki kireçtaşı (falez üstü) yapısı veya yüksek yeraltı su seviyesi, temellerde ciddi korozyon riskini beraberinde getirir.

Antalya’nın nemli iklimi ve zemin suları, taşıyıcı sistemdeki demir donatının “paslanarak” kesit kaybına uğramasına (korozyon) neden olur. Bizim yaptığımız analizlerde, dışarıdan sağlam görünen bir binanın kolon içindeki demirlerinin %30 oranında eridiğine sıklıkla rastlıyoruz. Bu durum, zemin etüdü ile bina statik projesinin ne kadar uyumsuz olduğunu ortaya koyuyor. Bölgenizdeki zemin yapısına uygun, parsel bazlı teknik risk analizi ve fizibilite çalışmaları için Yatırım ve Proje Danışmanlığı sayfamızdaki detaylı hizmet dökümümüzü inceleyebilirsiniz.

Karot Örneği ve Teknik İncelemenin Bina Statiğine Etkisi

Halk arasında “binadan parça almak” olarak bilinen karot alımı, aslında yapının sağlık durumunu gösteren bir biyopsi işlemidir. Mülk sahiplerinin en büyük endişesi, zaten riskli olduğunu düşündükleri binalarının bu işlemle daha da zayıflayacağı korkusudur. Ancak profesyonel ekiplerce, taşıyıcı sistemin (kolon ve perdelerin) statik yükünün en az olduğu noktalardan, donatıya zarar vermeden alınan bu küçük silindirik numuneler, binanın gerçek beton basınç dayanımını ölçmemizi sağlar.

İstanbul’un eski yapı stokunda sıklıkla rastladığımız C8-C10 seviyesindeki beton kalitesi, günümüz standartlarındaki C30 değerinin fersah fersah gerisindedir. Karot makinesiyle alınan numuneler, laboratuvar ortamında basınç testine tabi tutulur ve binanın “deprem yükü altındaki performansı” matematiksel olarak ortaya konur. Bu işlem sırasında sadece beton numunesi alınmaz; aynı zamanda röntgen cihazlarıyla kolon içindeki demirlerin (donatıların) çapı, aralığı ve korozyon miktarı da ölçülür. Bu veriler olmadan yapılacak her türlü yorum, sadece bir tahminden ibarettir.

Analiz Sonrası Yol Ayrımı Güçlendirme mi Yoksa Yıkım mı

Riskli yapı raporu elinize ulaştığında önünüzde iki teknik yol belirir. Eğer binanın taşıyıcı sistemindeki hasar belli bir düzeyin altındaysa ve bina geometrisi uygunsa “Güçlendirme” (Retrofit) bir seçenek olabilir. Mühendislik dünyasında kabul görmüş genel kural şudur: Eğer güçlendirme maliyeti, binanın yeniden yapım maliyetinin %40’ını aşıyorsa, bu işlem ekonomik ömrünü tamamlamış bir bina için rasyonel bir yatırım değildir.

Özellikle Antalya’nın kıyı bölgelerinde zemin suyunun temelleri çürüttüğü vakalarda güçlendirme yapmak, sadece günü kurtarmak anlamına gelebilir. Kadıköy’ün Yeldeğirmeni gibi bitişik nizam semtlerinde ise güçlendirme çalışmaları yan binaların statiğini de etkileyebileceği için çok hassas bir hesaplama gerektirir. Biz, Özerdem Tasarım olarak maliyet-fayda analizini yaparken mülk sahiplerine sadece güvenli bir yapı değil, aynı zamanda finansal olarak değer kazanan bir mülk vizyonu sunuyoruz.

Riskli Yapı Sürecinde Karşılaşılan Finansal Tuzaklar ve Maliyetler

Kentsel dönüşüm süreci, sadece inşaat maliyetinden ibaret değildir. 2025 yılı projeksiyonlarına göre mülk sahiplerinin karşılaşacağı temel gider kalemlerini ve dikkat edilmesi gereken noktaları aşağıdaki tabloda özetledik:

Bu maliyetler, projenin büyüklüğüne ve seçilen yüklenici firmanın sunduğu teminatlara göre değişiklik gösterir. Özellikle 2025 piyasasında, “en ucuz teklifi veren” müteahhit yerine, teknik yeterliliği ve banka teminat mektubu sunabilen firmaları tercih etmek, inşaatın yarım kalması riskine karşı en büyük sigortanızdır.

Mülk Sahipleri İçin Teknik Güvence ve Doğru Müteahhit Seçimi

Sonuç olarak, riskli yapı tespiti yaptırmak mülkünüzden olmak değil, mülkünüzü bilimsel ve yasal bir zeminde koruma altına almaktır. Sürecin her aşamasında şeffaf bir teknik danışmanlık almak, hem kat malikleri arasındaki güveni sağlar hem de müteahhit karşısında elinizi güçlendirir. Unutmayın, deprem bir doğa olayıdır ancak riskli bir yapıda yaşamak bir tercihtir. Biz, projenizin başından anahtar teslimine kadar olan tüm süreçte teknik ve hukuki denetim mekanizmalarını işleterek, sizi modern ve güvenli bir geleceğe taşıyoruz.

Kentsel dönüşüm labirentinde mülk sahiplerinin zihnini en çok kurcalayan, apartman toplantılarında tartışmalara neden olan o kritik soruları, sahadaki tecrübelerimizle yanıtladık.

Riskli Yapı Süreci Hakkında Merak Edilenler

Binadan karot numunesi alınması yapının statiğini bozar mı?

Bu, sahadaki en yaygın endişedir ancak profesyonel bir mühendislik yaklaşımıyla yapıldığında binaya zarar vermesi söz konusu değildir. Karot alımı, binanın “taşıyıcı sistem biyopsisi” gibidir. Lisanslı kuruluşlarca, kolonun en az yük taşıyan orta kısımlarından ve donatı taraması yapılarak (demirlere zarar vermeden) alınan bu numuneler, binanın gerçek gücünü anlamamızın tek yoludur. Numune alınan boşluklar yüksek dayanımlı özel tamir harçlarıyla anında kapatılarak kolonun eski formuna kavuşması sağlanır.

Alt kattaki dükkan sahibi veya bir komşumuz imza vermezse süreç durur mu?

Eski mevzuatta süreçleri kilitleyen bu sorun, güncel “salt çoğunluk” (yüzde 50 + 1) kuralıyla aşılmıştır. Riskli yapı tespiti için tek bir kat malikinin başvurusu bile yeterlidir. Rapor kesinleştikten sonra yapılacak uygulama kararlarında (yıkım, müteahhit seçimi, yeni proje onayı) artık üçte iki çoğunluk aranmaz; yarıdan bir fazla hisse payının onayı ile yola devam edilir. İstanbul’un Kadıköy semtindeki bitişik nizam yapılarda veya Antalya Lara’daki çok daireli sitelerde bu kural, kentsel dönüşümün önündeki en büyük tıkanıklığı gidermiştir.

Riskli yapı raporu kesinleştikten sonra binayı tahliye etmek için ne kadar süremiz var?

Resmi raporun onaylanıp tapuya şerh düşülmesinin ardından maliklere tebligat gönderilir. Yasal süreç genellikle “60 + 30 gün” şeklinde ilerler. İlk 60 günlük sürede tahliye gerçekleşmezse, yerel yönetimler tarafından ek 30 günlük son süre tanınır. Bu toplam 90 günlük takvimin sonunda binanın elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilerek yıkım aşamasına geçilir. Bu süre zarfında mülk sahiplerinin kira yardımı veya taşınma desteği gibi hakları için başvurularını tamamlamış olmaları kritik önem taşır.

Analiz sonucuna itiraz etme hakkımız var mı?

Tebligatın ulaşmasından itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerine itiraz dilekçesi verme hakkınız bulunur. Ancak bu itiraz, teknik bir heyet tarafından incelenir ve bina gerçekten riskliyse raporun değişme ihtimali oldukça düşüktür. İtiraz süreci genellikle tahliye takvimini birkaç hafta ötelemekten öteye geçmez; bu nedenle enerjinizi süreci durdurmaya değil, güvenli ve karlı bir dönüşüm projesine odaklanmaya harcamanız mülkünüzün geleceği için daha sağlıklıdır.

Belediye veya devlet risk analizi için ücret alıyor mu?

Riskli yapı tespitini yapacak olan lisanslı özel kuruluşlar ve laboratuvarlar, yaptıkları teknik inceleme, ekipman kullanımı ve raporlama süreci için bir hizmet bedeli talep ederler. Bu maliyet genellikle daire başına bölünerek karşılanır. Devlet veya belediyeler rapor aşamasında doğrudan bir ücret almasa da, onay süreçlerinde cüzi harç giderleri doğabilir. 2025 yılı inşaat piyasasında bu maliyetleri bir “gider” olarak değil, mülkünüzün can ve mal güvenliğini tescilleyen bir “sigorta primi” olarak görmek gerekir.

© 2025, Mimari Proje, Mimari Görselleştirme – ÖZERDEM. Tüm hakları saklıdır.
Tüm içerik ve verilerin yayın hakkı saklıdır. Paylaşım için paylaştığınız içeriğe erişilebilir ve görünür bir bağlantı bulundurulması şarttır.

Bu makaleler tam size göre:

Kentsel Dönüşüm Projelerinde Akıllı Yatırım: Arsa Payı, Emsal ve Sözleşme Sırları İnşaat Sektöründe Deprem Riski Yönetimi: Kentsel Dönüşüm, Yasal Süreçler ve Güvenlik Tapu Sicili ve Kentsel Dönüşüm Rehberi 2026’da Kentsel Dönüşüm Maliyetleri Ne Olacak? Beklemenin Faturası