Kentsel Dönüşümde Mağdur Olmamak İçin Sözleşmeye Yazılacak Şartlar

Bir arsa sahibi veya kat maliki olarak hayatınızın en büyük imzasını atmak üzeresiniz. Masada milyonluk bir değer, karşınızda ise “Her şeyi hallederiz, merak etmeyin” diyen bir müteahhit var. İstanbul Bağdat Caddesi’nden İzmir Mavişehir’e kadar onlarca şantiyede gördüğümüz senaryo hep aynı başlar: Büyük vaatler, parlak kataloglar ve noterden alelacele çıkarılmış standart bir sözleşme.

Ancak bizim sektörde işler temenniyle değil, taahhütle yürür. Özellikle maliyetlerin dövizle, satışların TL ile yarıştığı bu dönemde, müteahhidin “niyeti” değil, sözleşmeye yazdığımız “teknik ve finansal bariyerler” sizi korur. Fikirtepe veya Bornova’daki yarım kalmış “hayalet binaların” çoğu, hukuksuzluktan değil, yetersiz teknik şartnamelerden ve öngörüsüz sözleşmelerden doğdu.

Biz Özerdem Tasarım olarak, masanın diğer tarafını çok iyi biliyoruz. Bir sözleşmeyi incelerken sadece hukuk departmanımızla değil, statik projesini çizen mühendisimiz ve maliyeti hesaplayan metraj uzmanımızla bakıyoruz. Size, müteahhidin “keşke fark etmeselerdi” dediği o kritik emniyet subaplarını anlatacağız.

Standart “Kırtasiye Sözleşmeleri” Sizi Neden Korumaz?

Noterde önünüze gelen, internetten indirilip üzerine isimlerinizin yazıldığı o “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” taslaklarını unutun. O metinler genellikle sadece işin “başlamasını” garanti altına alır, “bitmesini” değil.

Müteahhitler genellikle size paylaşım oranını (Örn: %50-%50) yüksek gösterip, gözünüzü boyar. Ancak inşaatın kalitesi, teslim süresi ve kullanılacak malzemenin detayı “genel ifadelerle” geçiştirilir. “1. Sınıf malzeme kullanılacaktır” ibaresi, sektörde hiçbir şey ifade etmez. Kime göre 1. sınıf? Hangi standarda göre?

Sahadaki tecrübemizle, standart bir sözleşme ile bizim önerdiğimiz “Güçlendirilmiş Sözleşme” arasındaki farkı net bir şekilde görebilmeniz için aşağıdaki tabloyu hazırladık:

Gördüğünüz gibi, şeytan ayrıntıda değil, tanımsız bırakılan boşluklarda gizlidir. Bir hukukçu sözleşmenin yasal geçerliliğine bakar, ancak binanın beton sınıfını, demir donatısının yoğunluğunu veya seramiğin kalitesini bir mühendis gözüyle sözleşmeye biz işleriz.

Teknik Şartnamede “Veya Muadili” Tuzağı

İnşaat sözleşmelerinin ekinde yer alan “Teknik Şartname”, binanızın kimliğidir. Ancak buradaki en tehlikeli iki kelime şudur: “Veya Muadili”.

Müteahhit size; “Mutfak dolaplarında X Marka, armatürlerde Y Marka veya muadili kullanılacaktır” yazar. Siz X markasını gördüğünüzde içiniz rahatlar. Ancak inşaat aşamasında o marka yerine, aynı standardı sağladığı iddia edilen ama piyasa değeri %40 daha düşük olan “yan sanayi” bir ürün takıldığında, yasal olarak itiraz hakkınız kalmaz. Çünkü imzayı attınız.

Bunu önlemenin yolu, şartnameyi “Marka Listesi” ile sabitlemektir. Bizim Yatırım ve Proje Danışmanlığı süreçlerinde uyguladığımız altın kural şudur: Sadece marka değil, seri belirtilmelidir.

• Örnek Senaryo: Müteahhit “Vitra kullanılacaktır” der. Vitra çok kaliteli bir markadır, evet. Ancak Vitra’nın lüks konutlar için ürettiği seri ile toplu konutlar için ürettiği “Proje Serisi” (ekonomik seri) arasında dağlar kadar kalite ve fiyat farkı vardır.
• Doğrusu: “Vitra S50 Serisi, kod numarası XXX olan ürün kullanılacaktır. Renk: Mat Beyaz.”

Bu detayı yazmadığınızda, daireniz bittiğinde musluklarınız 3 ayda paslanmasa bile, lüks bir sitede “TOKİ standardında” malzemelerle baş başa kalabilirsiniz.

Net ve Brüt Metrekare Oyunu: Süpürülebilir Alan Garantisi

Dönüşüm projelerinde arsa sahiplerinin en büyük hayal kırıklığı teslimat günü yaşanır. Kağıt üzerinde “120 m²” olarak anlaştığınız dairenin içine girdiğinizde, eşyalarınızın sığmadığını görürsünüz.

Müteahhitler satış ve pazarlama dilinde “Brüt Alan” kullanmayı severler. Bu hesaba; asansör boşlukları, yangın merdivenleri, kat holleri, hatta bazen otopark payları ve sosyal tesisler dahil edilir. Size 120 m² brüt denilen dairenin, kapıdan içeri girdiğinizde kullandığınız “Net Süpürülebilir Alanı” 85 m²’ye kadar düşebilir.

Özellikle İstanbul Fikirtepe veya İzmir Bayraklı gibi yüksek katlı kule projelerinde bu “kayıp alan” oranı %40’lara kadar çıkabiliyor.

Çözüm Nedir? Sözleşmede “Brüt” ifadelere asla güvenmeyin. Şu maddeyi mutlaka ekletin:

“Bağımsız bölümün Net Süpürülebilir Alanı (duvardan duvara, balkonlar dahil, şaftlar ve kolonlar hariç) en az 100 m² olacaktır. Lazer metre ile yapılacak ölçümde %3’ten fazla eksik çıkması durumunda, eksik her metrekare için müteahhit, arsa sahibine X USD tazminat ödeyecektir.”

Bu maddeyi koyduğunuz an, müteahhidin projeyi çizerken koridorları gereksiz geniş tutma veya kolonları odaların içine saklama şansı kalmaz. Mimari verimlilik zorunlu hale gelir.

Ekonomik Dalgalanma ve “Uyarlama” Riskine Karşı Sınırlar

Türkiye’de inşaat yapmak, fırtınalı denizde gemi yüzdürmek gibidir. Dün anlaştığınız demir fiyatı, yarın %30 artabilir. Müteahhitler bu riski bilir, ancak işler sarpa sardığında mahkemeye gidip Türk Borçlar Kanunu Madde 138’e (Aşırı İfa Güçlüğü) sığınarak “Sözleşmeyi uyarlayın veya feshedin” diyebilirler. Yargıtay da bazen, “ekonomik mahvı” önlemek için müteahhidi haklı bulabilir.

Burada “Arsa Sahibi” olarak katı bir “Mücbir sebep yoktur” maddesi yazmak, paradoksal olarak sizi riske atar. Çünkü batan bir müteahhit, size bitmiş bir bina veremez.

Çözüm: Matematiksel Sınır (Cap) Koymak Sözleşmeye soyut ifadeler yerine somut finansal bariyerler koyuyoruz. Önerdiğimiz madde yapısı şöyledir:

“TÜİK İnşaat Maliyet Endeksi yıllık artış oranı %50’yi (veya belirlenen makul bir oran) aşmadığı sürece, müteahhit her türlü fiyat farkını üstlenmiş sayılır (Basiretli Tacir İlkesi). Artışın bu oranı aşması durumunda, sadece aşan kısım için taraflar süre uzatımı veya malzeme kalitesinde (marka listesinden sapmadan) revizyon görüşmesi yapacaktır.”

Bu madde, müteahhidi “nasılsa kurtarırım” rehavetinden çıkarır, sizi de inşaatın yarım kalma riskinden korur. Uzlaşma zemini baştan çizilmiştir.

İskan Alınana Kadar Tapu Devri ve Teminat Modelleri

Müteahhitlerin en sevdiği model, “Topraktan Satış” yetkisidir. Yani inşaat daha çukur aşamasındayken, kendisine düşecek daireleri satıp finansman yaratmak ister. Eğer tapu devir yetkisini işin başında toptan verirseniz, müteahhit parayı toplayıp kaçtığında elinizde sadece yarım bir inşaat ve kapınıza dayanan onlarca mağdur alıcı kalır.

Bizim uyguladığımız en güvenli model “Hakediş Usulü Aşamalı Devir” sistemidir.

Müteahhit iş yaptıkça tapu hak eder:

1. Su Basmanı (Zemin) Seviyesi: %10 Devir
2. Kaba İnşaat Bitimi: %30 Devir
3. İnce İşçilik Bitimi: %30 Devir
4. İskan (Yapı Kullanım İzin Belgesi) Alımı: Kalan %30 Devir

Bu modelde, müteahhidin elinde kalan son ve en değerli dilim (genelde dükkanlar veya manzaralı daireler), İskan şartına bağlanır. Böylece müteahhit iskanı almadan, SGK ve vergi borçlarını kapatmadan o şantiyeyi terk edemez. Çünkü parası içeridedir.

🛑 Kırmızı Çizgi: Masaya Oturmadan Önce

Sözleşme taslağınızda bu maddeler yoksa, risk altındasınız demektir. Sizin için hazırladığımız, müteahhit görüşmelerinde yanınızda bulundurmanız gereken “Arsa Sahibi Koruma Kalkanı” kontrol listesini incelemeden imza atmayın.

👉 Sözleşme Kontrol Listesi İçin Ön Görüşme Talep Edin

Bir İnşaat Mühendisi Gözüyle Sözleşme Denetimi

Bir sözleşmenin hukuken “geçerli” olması, teknik olarak “yeterli” olduğu anlamına gelmez. Avukatınız size maddelerin kanuna uygunluğunu söyler; ancak bir İnşaat Mühendisi, o sözleşmedeki beton sınıfının (C35 yerine C25 yazılmasının) binanızın ömründen 20 yıl çalacağını söyler.

Özerdem Tasarım olarak biz, sürece “hukuk + mühendislik + finans” üçgeninde bakıyoruz. Çünkü kentsel dönüşüm veya kat karşılığı inşaat, sadece bir takas işlemi değil; teknik bir üretim sürecidir.

Eğer şu an masanızda bir müteahhit teklifi varsa, “Şunları da ekleyelim” demekten çekinmeyin. Unutmayın, sözleşme imzalandıktan sonra değil, imzalanmadan önce müzakere edilir.

Profesyonel bir gözle, teknik şartnamenizi ve sözleşme taslağınızı incelememiz için Yatırım ve Proje Danışmanlığı sayfamızdan detaylı bilgi alabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Arsa sahipleri ve kat maliklerinin, müteahhit görüşmelerinde sormaya çekindiği veya en çok kafa karışıklığı yaşadığı konuları teknik ve pratik açıdan yanıtladık.

Müteahhit işi geciktirirse sözleşmeyi hemen feshedebilir miyim?

Sözleşmede “tek taraflı fesih” maddesi olsa bile, pratikte fesih süreci sancılıdır. Eğer inşaatın tamamlanma oranı %90 seviyesindeyse (Yargıtay kararlarına göre), mahkemeler “milli servet israf olmasın” mantığıyla fesih yerine tazminata hükmedebilir. Bu yüzden fesihle uğraşmak yerine, baştan “Kademeli Tapu Devri” ve “Ağır Cezai Şart” maddeleriyle müteahhidi işi bitirmeye mecbur bırakmak en güvenli yoldur.

Kira yardımı ile gecikme cezası aynı şey midir?

Hayır, kesinlikle değildir ve en çok yapılan hata budur. Kira yardımı, eviniz yıkıldığı için barınma ihtiyacınızı karşılar (Maliyet kalemi). Gecikme cezası ise müteahhidin taahhüdünü yerine getirmemesinin bedelidir (Yaptırım kalemi). Sözleşmede “Kira yardımı ödenmesi durumunda ayrıca ceza ödenmez” gibi tuzak maddelere asla imza atmayın. İkisi ayrı ayrı talep edilmelidir.

İnşaat devam ederken müteahhit iflas ederse ne olur?

Eğer tapunun tamamını veya büyük kısmını işin başında müteahhide devrettiyseniz (Kat Karşılığı Temlik), arsanız iflas masasına gidebilir ve yıllarca sürecek bir hukuk mücadelesi başlar. Ancak önerdiğimiz “İskan Şartlı Devir” veya “Hakediş Usulü” ile ilerlediyseniz, müteahhit batsa bile tapular sizde kalacağı için başka bir müteahhit ile anlaşıp yola devam edebilirsiniz. Tapu sizin en büyük güvencenizdir, peşin vermeyin.

“Anahtar Teslim” ifadesi her şeyi kapsar mı?

Sektörde en çok suistimal edilen kelimedir. Müteahhit için “anahtar teslim”, dairenin kapısını takıp çıkmak olabilir. Sizin için ise kombinin takılı olması, peyzajın yapılması, iskan harçlarının ödenmesi demektir. Sözleşmede “Anahtar Teslim” tanımının altına; Kombi, abonelik ücretleri, iskan harçları, belediye katılım payları ve çevre düzenlemesi gibi kalemlerin kim tarafından ödeneceği tek tek yazılmalıdır.

© 2025, Mimari Proje, Mimari Görselleştirme – ÖZERDEM. Tüm hakları saklıdır.
Tüm içerik ve verilerin yayın hakkı saklıdır. Paylaşım için paylaştığınız içeriğe erişilebilir ve görünür bir bağlantı bulundurulması şarttır.

Bu makaleler tam size göre:

Ada Bazlı Kentsel Dönüşüm mü Parsel Bazlı Kentsel Dönüşüm mü? Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Nelere Dikkat Edilmelidir? İnşaat Sektöründe Deprem Riski Yönetimi: Kentsel Dönüşüm, Yasal Süreçler ve Güvenlik Ruhsat Projesinde Cebinizi Yakan 5 Gizli Maliyet