Kentsel dönüşüm sürecinde arsa sahiplerinin ve yatırımcıların yaptığı en pahalı hata, “piyasa durulur, maliyetler düşer” umuduyla beklemektir. Sahadaki tecrübemizle net konuşalım: Türkiye’nin mevcut inşaat ekonomisinde maliyetlerin geriye gitme ihtimali yok. Aksine, 2026 projeksiyonlarımız, bugün imzalanmayan her sözleşmenin, mülk sahibine %30 ile %40 arasında ek maliyet yükü olarak döneceğini gösteriyor.
İstanbul Kadıköy’de veya İzmir Alsancak’ta riskli yapı raporunu alıp beklemeye geçen apartmanlar, sadece inşaat maliyetindeki artışla değil, eriyen kira yardımları ve değişen imar yönetmelikleriyle de sermayelerini tüketiyor. Bu yazı, bir “tavsiye” metni değil; 2026’ya girerken karşılaşacağınız finansal tablonun şimdiden çekilmiş röntgenidir.
2026 İnşaat Birim Maliyetleri ve Piyasa Gerçeği
Resmi Gazete’de yayımlanan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedelleri” tebliği, bize sadece taban fiyatı verir. Ancak bir müteahhit ile masaya oturduğunuzda önünüze gelen rakamlar, resmi verilerin çok üzerindedir. Çünkü bakanlık birim fiyatları “çıplak” maliyeti baz alırken, piyasa fiyatları hafriyat, şantiye genel giderleri, finansman maliyeti ve en önemlisi “risk primini” içerir.
2025 yılı içerisinde, ortalama bir konutun (III. Sınıf B Grubu veya IV. Sınıf A Grubu) resmi m² maliyeti 16.000 TL bandında seyrederken, İstanbul piyasasında anahtar teslim fiyatlar 25.000 TL’nin altına düşmedi. Malzeme tedarikçilerinden aldığımız sinyaller ve işçilik maliyetlerindeki agresif artış, 2026 başında bu makasın daha da açılacağını gösteriyor.
Beton, Demir ve İşçilik Endeksleri Ne Söylüyor?
İnşaat maliyet endeksi, sadece demir ve çimentodan ibaret değildir. Asıl büyük artış, kalifiye usta bulmanın zorlaşmasıyla “işçilik” kaleminde yaşanıyor. Bugün bir kalıp ustasının yevmiyesi, beyaz yakalı bir mühendisin günlük kazancıyla yarışır durumda.
Aşağıdaki tablo, 100 m²’lik standart bir daire için “Resmi” ve “Gerçek Piyasa” maliyetlerinin 2026 tahmini karşılaştırmasıdır:
| Gider Kalemi | 2025 Resmi Birim (TL/m²) | 2025 Piyasa Gerçeği (TL/m²) | 2026 Tahmini Piyasa (TL/m²) |
| Kaba İnşaat | 6.500 – 7.000 | 10.000 – 12.000 | 14.500 – 16.000 |
| İnce İşçilik & Malzeme | 9.000 – 10.000 | 15.000 – 18.000 | 22.000 – 25.000 |
| Toplam (Müteahhit Kârı Hariç) | ~16.500 | ~27.500 | ~38.000 |
| Anahtar Teslim Maliyeti | – | 35.000 – 40.000 | 50.000+ |
Not: Tablodaki veriler ortalama lüks sınıfı konutlar için öngörülmüştür. Bölgesel zemin yapısı (Örn: sıvılaşma riski olan alanlarda kazık temel ihtiyacı) maliyeti %20 oranında artırabilir.
Görüldüğü üzere, sadece bir yıl ertelemek, 100 metrekarelik bir dairenin yenilenme maliyetinde yaklaşık 1 – 1.5 Milyon TL fark yaratacaktır. Bu farkı kapatmak için daireden pay (toprak hissesi) vermek zorunda kaldığınızda, elinizdeki metrekare küçülecek ve mülkünüzün değeri düşecektir.
Kentsel dönüşüm maliyeti hesaplanırken yapılan en büyük yanlış, hesaba sadece “inşaat yapım bedelini” dahil etmektir. Oysa süreç başladığında, evinizi boşaltıp kiraya çıkmanız gerekir. Ortalama bir binanın yıkılıp yeniden iskan alması -her şey yolunda giderse- en iyi ihtimalle 18 ila 24 ay sürer.
Bu süre zarfında devletin sağladığı kira yardımı ile piyasadaki gerçek kira bedelleri arasında devasa bir uçurum var. Özellikle İstanbul Kadıköy, Üsküdar veya İzmir Karşıyaka gibi bölgelerde bu makas, mülk sahibinin birikimini eriten sessiz bir gider kalemidir.
Kira Yardımı ile Gerçek Kiralar Arasındaki Makas
2025 verilerine göre büyükşehirlerde kentsel dönüşüm kira yardımı artırılmış olsa da, enflasyon karşısında bu rakam sembolik kalmaktadır.
Basit bir bakkal hesabı yapalım: Bugün Kadıköy Yeldeğirmeni veya Suadiye hattında 2+1, asansörlü, “oturulabilir” bir dairenin kirası en az 25.000 TL – 30.000 TL bandındadır. Devletin verdiği destek ise bu rakamın yaklaşık üçte birini ancak karşılar.
Eğer 24 ay sürecek bir inşaat sürecine giriyorsanız;
- Aylık Cebinizden Çıkan Fark: ~20.000 TL
- Toplam 24 Aylık Zarar: ~480.000 TL
Bu rakam, sadece kira farkıdır. Nakliye, emlakçı komisyonu, yeni evin abonelik masrafları ve inşaat süresi uzadığında (ki sıkça uzar) katlanacağınız maliyet eklendiğinde, sadece “dışarıda yaşamanın” bedeli yarım milyon TL’yi aşmaktadır. 2026’ya bekleyerek girdiğinizde, hem kira bedellerinin hem de inşaat maliyetlerinin artmasıyla bu “bekleme faturası” katlanarak büyüyecektir.
Salt Çoğunluk Kuralı ve Hukuki Hızlanma
Eskiden apartmanlarda dönüşüm kararı almak için arsa payı çoğunluğunun 2/3’ünü (yüzde 66) sağlamak gerekiyordu. Bu durum, süreci kilitleyen en büyük engeldi. Ancak 6306 sayılı kanunda yapılan son düzenlemeyle artık salt çoğunluk (%50+1) ile karar alınabiliyor.
Bu değişiklik, bekleme lüksünü ortadan kaldırdı. Neden mi?
- Hızlı Karar: Binanızdaki diğer hak sahipleri %51’i bulduğu an müteahhitle anlaşabilir, kararı size tebliğ edebilir.
- Satış Riski: Karara katılmamanız durumunda, payınızın diğer paydaşlara veya üçüncü şahıslara açık artırmayla satılması süreci eskiye göre çok daha hızlı işlemektedir.
- Rezerv Alan Yetkisi: Yeni düzenlemeyle, yerleşim yerleri de “Rezerv Yapı Alanı” ilan edilebiliyor. Yani devlet, riskli gördüğü bir adada inisiyatifi tamamen ele alabilir.
Dolayısıyla 2026’yı beklemek, sadece finansal bir risk değil, aynı zamanda mülkünüz üzerindeki söz hakkınızı kaybetme riskidir. “Komşular anlaşamaz, süreç uzar” devri kapanmıştır.
Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Tuzakları
Piyasada en sık duyduğumuz mağduriyet hikayesi şudur: “Müteahhit ‘Anahtar Teslim’ dedi, işin ortasında ‘Fiyat farkı vermezseniz inşaat durur’ diye ihtar çekti.”
2026’ya girerken en büyük risk, finansal gücü olmayan firmaların, işi alabilmek için size gerçek dışı düşük fiyatlar vermesidir. Bugün m² maliyetine 15.000 TL diyen bir firmanın, o binayı tamamlama şansı matematiken yoktur. Bu firmalar genellikle temelin atılmasından sonra, enflasyonu bahane ederek ek para talep ederler.
Hukuki olarak korunmak için sözleşmenizde şu detayların “net” olması gerekir:
- Teknik Şartname: “1. Sınıf Seramik” yazıp geçmeyin. Marka, model ve ebat belirtilmeyen her madde, müteahhitin en ucuz malzemeyi kullanma hakkıdır.
- Teminat Mektubu: Müteahhit işi yarım bırakırsa, inşaatı tamamlayacak finansal güvenceyi (banka teminatı veya bina tamamlama sigortası) masaya koymalıdır.
- Fiyat Farkı Kararnamesi: Sabit fiyatla mı anlaştınız, yoksa TÜİK endeksine göre artış olacak mı? Bu madde muğlaksa, mahkeme kapılarında yıllarınız geçer.
Kentsel dönüşüm, sadece bir inşaat işi değil; hukuki, teknik ve finansal bir yönetim sürecidir. Arsa payınızın ve geleceğinizin güvenliği için süreci profesyonel bir süzgeçten geçirmelisiniz. Tam bu noktada, Yatırım ve Proje Danışmanlığı hizmetimizle, teknik şartnameden sözleşme incelemesine kadar sizi masada güçlü taraf kılıyoruz.
SÖZLEŞMENİZ SİZİ KORUYOR MU?
Müteahhitle masaya oturmadan önce veya mevcut teklifleri değerlendirirken hata yapma lüksünüz yok.
2026 projeksiyonlu maliyet analizi ve sözleşme risklerinizi konuşmak için Ücretsiz Ön Görüşme talep edin. Uzmanlarımız sizin için süreci şeffaflaştırsın.
Sonuç Yerine: Arsa Sahibi ve Yatırımcı İçin Yol Haritası
Tablo net: 2026’da kentsel dönüşüm maliyetleri düşmeyecek, katlanarak artacak. Beklemek size tasarruf değil, metrekare kaybı ve nakit erimesi getirecek.
Eğer binanız riskliyse veya bir arsa yatırımınız varsa, stratejiniz şu olmalı:
- Hemen Harekete Geçin: Salt çoğunluk yasasıyla süreç hızlandı, ilk adımı siz atın.
- Gerçekçi Olun: “Bedavaya” dönüşüm vaat edenlere değil, teminat verebilenlere güvenin.
- Profesyonel Destek Alın: Bir ömürlük birikiminizi, üç sayfalık standart bir sözleşmeye emanet etmeyin.
Özerdem Tasarım olarak İzmir ve İstanbul’daki tüm projelerimizde şunu gördük: Erken yol alan, her zaman kazanır. Bekleyen ise sadece faturayı öder.
Aklınızdaki Sorular: Sahadan Net Cevaplar
Kentsel dönüşüm süreci teknik terimlerle dolu karmaşık bir süreçtir. Ofisimize en sık gelen, arsa sahiplerinin en çok endişe duyduğu soruları şeffaf bir dille yanıtladık.
2026 yılında kentsel dönüşüm maliyetleri ne kadar artacak?
Piyasa göstergeleri, döviz kuru, enerji maliyetleri ve en önemlisi “kalifiye işgücü” kıtlığı nedeniyle 2026 yılında inşaat maliyetlerinin, 2025’e kıyasla en az %35 ile %45 bandında artacağını gösteriyor. Resmi enflasyon verileri daha düşük açıklansa bile, şantiyedeki gerçek malzeme ve usta yevmiyelerindeki artış bu oranın altında kalmayacaktır.
Devletin verdiği kira yardımı İstanbul veya İzmir’de kiramı karşılar mı?
Açık konuşmak gerekirse, hayır. Devletin sağladığı kentsel dönüşüm kira yardımı, metropollerdeki gerçek kira bedellerinin (özellikle 2020 sonrası binalarda) ancak %30 ila %40’ını karşılayabilmektedir. Geriye kalan tutarı mülk sahibinin kendi cebinden finanse etmesi gerekir. Süreç uzadıkça bu fark, ciddi bir maliyet kalemi haline gelir.
Apartmanda %51 çoğunluk sağlanırsa, istemesem de evim yıkılır mı?
Evet. 6306 sayılı kanundaki son değişiklikle “Salt Çoğunluk” kuralı getirilmiştir. Arsa payı bakımından %50+1 oranında çoğunluk, dönüşüm kararı almak ve müteahhit seçmek için yeterlidir. Karara katılmayan azınlığın hisseleri, öncelikle diğer paydaşlara, olmazsa üçüncü şahıslara rayiç bedel üzerinden satılabilir. Bu nedenle sürece itiraz etmek yerine, masada olup şartları iyileştirmek en doğru stratejidir.
Anahtar teslim dönüşüm süreci ortalama ne kadar sürer?
Ruhsat alımından iskan (oturma izni) aşamasına kadar geçen süre, binanın büyüklüğüne ve zemin yapısına göre değişir. Ancak 10-20 daireli standart bir apartman için ortalama süre 18 ila 24 aydır. Buna yıkım öncesi tahliye süreci ve bürokratik işlemler eklendiğinde, evinizden yaklaşık 2,5 yıl uzak kalmayı göze almalısınız.
Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne olur?
Bu, sektördeki en büyük risktir. Eğer sözleşmenizde “Bina Tamamlama Sigortası” veya kesin teminat mektubu şartı yoksa, hukuki süreç yıllarca sürebilir ve inşaat çürümeye terk edilebilir. Bu yüzden firmanın sadece referanslarına değil, finansal bilançosuna ve teminat gücüne bakarak imza atılmalıdır.
© 2025, Mimari Proje, Mimari Görselleştirme – ÖZERDEM. Tüm hakları saklıdır.
Tüm içerik ve verilerin yayın hakkı saklıdır. Paylaşım için paylaştığınız içeriğe erişilebilir ve görünür bir bağlantı bulundurulması şarttır.
