Tapu Sicili ve Kentsel Dönüşüm Rehberi

Türkiye’de mülk sahibi olmak, nesiller boyu aktarılan bir güvence ve yatırım kültürüdür. “Başını sokacak bir ev” sahibi olma hedefi, toplumsal hafızamızda derin izler bırakmıştır. Bu değerli varlığın yasal temelini oluşturan tapu sicili ve günümüz şehirlerinin kaçınılmaz gerçeği olan kentsel dönüşüm, her mülk sahibinin eninde sonunda yüzleşeceği iki karmaşık ve hayati konudur. Tapu sicili, bir mülkün sadece kime ait olduğunu gösteren bir kağıt parçası değil, onun hukuki DNA’sıdır. Kentsel dönüşüm ise eskiyen ve risk taşıyan yapı stokumuzu yenilerken, doğru yönetilmediğinde hak kayıplarına, yanlış yönetildiğinde ise fırsatların kaçırılmasına neden olabilen zorlu bir süreçtir.

Bu rehberin amacı, bu iki karmaşık konuyu tüm detaylarıyla aydınlatmak, mülk sahiplerini bilgiyle donatarak süreçler karşısında güçlü kılmaktır. Tapu kayıtlarının derinliklerinden kentsel dönüşümün yasal labirentlerine, finansal avantajlardan mimari çözümlere kadar uzanan bu yolculukta, mülkünüzün değerini korumak ve geleceğini en doğru şekilde planlamak için gereken tüm bilgileri bulacaksınız. Unutulmamalıdır ki, bu denli önemli bir süreç, ancak ve ancak alanında uzman profesyonellerin rehberliğinde başarıyla ve hak kaybı yaşanmadan yönetilebilir.

Bölüm 1 – Tapu Sicili // Mülkiyetinizin Hukuki Kimliği

Mülkiyet hakkı, bir taşınmaz üzerindeki en temel ve güçlü haktır. Bu hakkın devlet tarafından tanınması, korunması ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, tapu sicili adı verilen resmi kayıt sistemi sayesinde mümkün olur. Bu bölüm, tapu sicilinin ne olduğunu, mülkünüz için neden hayati önem taşıdığını ve bu kayıtlarda yer alan bilgileri nasıl okumanız gerektiğini detaylandıracaktır.

Tapu Sicili Nedir ve Neden Hayatidir?

Halk arasında “tapu” denildiğinde genellikle akla, üzerinde mülk bilgilerinin yazılı olduğu tapu senedi gelir. Ancak bu belge, buzdağının sadece görünen kısmıdır. Asıl hukuki geçerliliğe sahip olan ve mülkiyetin gerçek durumunu yansıtan sistem, tapu sicilidir. Tapu sicili, Türkiye’deki tüm taşınmazların hukuki ve fiziki durumlarını, üzerlerindeki hakları ve yükümlülükleri gösteren, devletin sorumluluğu ve güvencesi altında tutulan resmi defterler ve belgeler bütünüdür.

Birçok mülk sahibi, elindeki tapu senedinin mülkün son durumunu yansıttığını düşünme yanılgısına düşer. Oysa tapu sicili dinamik bir yapıya sahiptir. Mülkünüz üzerinde bir ipotek tesis edildiğinde, bir mahkeme tarafından ihtiyati tedbir kararı konulduğunda veya en önemlisi, kentsel dönüşüm sürecinin başlangıcı olan “riskli yapı” şerhi işlendiğinde, bu değişiklikler doğrudan tapu siciline kaydedilir. Elinizdeki eski tapu senedi bu güncel bilgileri içermez. Bu nedenle, bir taşınmazla ilgili herhangi bir işlem yapmadan önce, özellikle kentsel dönüşüm gibi karmaşık bir sürece girmeden önce, tapu sicilinin güncel durumunu sorgulamak mutlak bir zorunluluktur.

Tapu sicilinin temel amacı, taşınmazlar üzerindeki hakları alenileştirerek (herkese açık hale getirerek) hukuki güvenlik ve istikrar sağlamaktır. Bu sistem sayesinde bir mülkü satın alacak kişi, o mülkün gerçek sahibinin kim olduğunu, üzerinde bir borç (ipotek, haciz) olup olmadığını veya kullanımını kısıtlayan bir hak (intifa, geçit hakkı) bulunup bulunmadığını net bir şekilde görebilir. Kısacası, tapu sicili, mülkiyetinizin resmi ve hukuki kimliğidir ve bu kimliğin doğru ve eksiksiz olması, haklarınızı korumanın ilk adımıdır.

Tapu Kütüğünün Anatomisi – Mülkünüz Hakkında Neler Söyler?

Tapu sicili, ana ve yardımcı sicillerden oluşan bir bütündür. Mülk sahipleri için en kritik olanı, her taşınmaz için ayrı bir sayfanın ayrıldığı Tapu Kütüğü ve kat mülkiyeti kurulmuş binalar için tutulan Kat Mülkiyeti Kütüğü‘dür. Bu kütüklerdeki bir sayfa, mülkünüzün adeta bir sağlık raporu gibidir ve şu temel bölümlerden oluşur:

Mülkiyet Bölümü: Bu sütunda taşınmazın malikinin veya maliklerinin kimler olduğu, hisse oranları ve mülkiyeti nasıl edindikleri (satış, miras vb.) yazar. Kentsel dönüşümde karar yeter sayısının arsa payı oranına göre belirlendiği düşünüldüğünde, bu bölümdeki bilgilerin doğruluğu kritik öneme sahiptir.
İrtifak Hakları ve Taşınmaz Yükü Bölümü: Bu bölümde, taşınmaz üzerinde başkaları lehine kurulmuş kullanma, geçit veya kaynak hakkı gibi irtifak hakları ile taşınmaz yükümlülükleri yer alır. Bu haklar, yeni yapılacak projede de dikkate alınmak zorundadır.
Rehin Hakları Bölümü: Taşınmazın bir borca karşılık teminat olarak gösterildiği durumları ifade eder. En bilinenleri banka kredileri için konulan ipotek ve kamu veya özel alacaklar için konulan hacizdir. Bu haklar, mülkiyet devrini engellemese de yeni malike bu borçlarla birlikte geçer.
Şerhler Sütunu: Bu sütun, mülk sahibinin tasarruf yetkisini, yani mülkü satma veya üzerinde hak kurma yetkisini kısıtlayan en kritik bilgileri içerir. Kentsel dönüşüm sürecinde bu bölüm özellikle dikkatle incelenmelidir. Sıkça rastlanan şerhler şunlardır:
- Taşınmaz Satış Vaadi: Mülkün gelecekte bir başkasına satılacağına dair noterden yapılmış bir sözleşmenin tapuya işlenmesidir.
- Aile Konutu Şerhi: Mülkün aile konutu olduğunu belirtir ve diğer eşin rızası olmadan satılamayacağını güvence altına alır.
- İhtiyati Tedbir: Bir dava sonucunda mülkün el değiştirmesini önlemek için mahkeme tarafından konulan geçici bir kısıtlamadır.
- Riskli Yapı Şerhi: Bir yapının 6306 sayılı kanun kapsamında riskli olduğunun tespit edilmesiyle konulur ve kentsel dönüşüm sürecinin resmi başlangıcını ifade eder.
Beyanlar Hanesi: Bu bölümde mülkiyet hakkını doğrudan etkilemeyen ancak taşınmazın durumu hakkında bilgi veren notlar bulunur. Örneğin, binanın eklentileri (kömürlük, depo gibi) veya üzerinde ruhsatsız bir yapı (muhdesat) olduğu bu bölümde belirtilebilir.

Tapu Siciline Hakim Olan Temel İlkeler

Tapu sicil sisteminin güvenilirliği ve istikrarı, Medeni Kanun’da yer alan dört temel ilkeye dayanır. Bu ilkeler, soyut hukuki kavramlar olmanın ötesinde, her mülk sahibinin hakkını koruyan somut güvencelerdir:

Tescil İlkesi: Bu ilke, “tapuya yazılmayan hak, hukuken tam olarak doğmuş sayılmaz” anlamına gelir. Bir taşınmazın mülkiyetinin devri veya üzerinde bir ipotek kurulması gibi ayni haklar, ancak tapu siciline tescil edildikleri anda hukuki sonuç doğurur. Sözle yapılan anlaşmalar veya adi yazılı sözleşmeler, tapuya tescil edilmedikçe üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
Aleniyet İlkesi: Tapu sicili, ilgili olduğunu kanıtlayan herkesin incelemesine açıktır. Bu ilke sayesinde, bir mülkü satın almak isteyen kişi, tapu dairesine giderek veya elektronik sistemler üzerinden mülkün tüm hukuki geçmişini ve mevcut durumunu şeffaf bir şekilde görebilir. Bu şeffaflık, dolandırıcılık ve sahtecilik riskini en aza indirir.
Tapu Siciline Güven İlkesi: Bu, sistemin en temel güvencesidir. Bir kişi, tapu sicilindeki kayıtlara güvenerek ve iyi niyetle bir hak (örneğin mülkiyet hakkı) kazanırsa, bu kazanımı devletin koruması altındadır. Yani, tapudaki kaydın aslında hatalı olduğu sonradan anlaşılsa bile, bu kayda güvenerek işlem yapan iyi niyetli kişinin hakkı korunur.
Devletin Sorumluluğu İlkesi: Medeni Kanun’un 1007. maddesi uyarınca, tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Eğer tapu memurunun bir hatası nedeniyle bir mülk sahibi zarara uğrarsa, bu zararını devlete karşı açacağı bir dava ile tazmin etme hakkına sahiptir. Bu ilke, sistemin ne kadar sağlam temellere oturduğunu gösterirken, aynı zamanda bir hata olduğunda (örneğin yanlış tescil edilmiş bir arsa payı) düzeltme sürecinin de resmi ve hukuki bir yol izlemesi gerektiğini ima eder. Bu gibi durumlarda profesyonel destek almak, hak kaybını önlemek için elzemdir.

Tapu Bilgilerinizi Nasıl Sorgularsınız – E-Devlet ve Web Tapu Kullanımı

Geçmişte sadece tapu müdürlüklerine bizzat gidilerek yapılabilen tapu kaydı sorgulama işlemleri, günümüzde dijitalleşme sayesinde oldukça kolaylaşmıştır. Mülkünüzün güncel hukuki durumunu kontrol etmek için kullanabileceğiniz başlıca yöntemler şunlardır:

E-Devlet Kapısı: Vatandaşlar için en hızlı ve pratik yöntemdir. T.C. kimlik numaranız ve şifrenizle giriş yaptıktan sonra, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) hizmetleri altında yer alan “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmetini kullanarak adınıza kayıtlı tüm taşınmazları listeleyebilir ve detaylarını (ada, parsel, nitelik, hisse oranı, şerh, beyan, ipotek bilgileri vb.) anında görebilirsiniz.
Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr): TKGM’nin sunduğu daha kapsamlı bir platformdur. E-Devlet şifresi ile giriş yapılabilen bu sistem üzerinden sadece sorgulama değil, aynı zamanda tapu işlemleri için başvuru yapma, harç ödeme, tapu senedi ve ipotek belgesi gibi resmi belgeleri edinme gibi birçok işlem gerçekleştirilebilir.
Parsel Sorgu Uygulaması (parselsorgu.tkgm.gov.tr): Bu uygulama, tapu kayıtlarını harita üzerinde görsel olarak inceleme imkanı sunar. Bir taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgilerini girerek konumunu, sınırlarını ve çevresini uydu görüntüsü üzerinde görebilirsiniz. Bu platform, imar durumu hakkında ön bilgi edinmek için faydalı olsa da, burada sunulan bilgilerin resmi işlemlerde kullanılamayacağı ve hukuki bir delil niteliği taşımadığı unutulmamalıdır.
Tapu Müdürlüğü: Geleneksel yöntem olan en yakın tapu müdürlüğüne kimliğinizle birlikte bizzat başvurarak da mülkünüze ait güncel tapu kaydını talep edebilirsiniz.

Kentsel dönüşüm gibi mülkiyetin geleceğini temelden etkileyen bir sürece adım atmadan önce, bu platformlar aracılığıyla tapu kaydınızda herhangi bir pürüz, beklenmedik bir şerh veya hatalı bir bilgi olup olmadığını kontrol etmek, atılacak en doğru ve en güvenli ilk adımdır.

Bölüm 2 – Kentsel Dönüşüm // Güvenli Yaşam Alanlarına Atılan Adım

Kentsel dönüşüm, özellikle deprem kuşağında yer alan Türkiye için bir tercih değil, bir zorunluluktur. Ancak bu süreç, sadece eski binaların yıkılıp yerlerine yenilerinin yapılmasından ibaret değildir. Kentsel dönüşüm; şehirlerimizi daha güvenli, daha sağlıklı, daha modern ve daha yaşanabilir hale getirmeyi amaçlayan kapsamlı bir vizyonun adıdır. Bu bölümde, kentsel dönüşümün gerçekte ne anlama geldiğini, hukuki temelini ve mülk sahiplerinin bilmesi gereken temel kavramları ele alacağız.

Kentsel Dönüşümün Tanımı ve Amacı – Sadece Yıkım ve İnşaat Değil

Yaygın kanının aksine, kentsel dönüşümün tek hedefi binaları depreme karşı dayanıklı hale getirmek değildir. Bu, en önemli amaçlardan biri olsa da, süreç çok daha geniş bir perspektifi kapsar. 6306 sayılı kanunun amacında da belirtildiği gibi, hedef; “fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek”tir. Bu kapsamda kentsel dönüşüm;

Can ve Mal Güvenliğini Sağlamayı: Afet riski taşıyan yapıları yenileyerek olası felaketlerin önüne geçmeyi.
Yaşam Kalitesini Artırmayı: Modern altyapıya, yeterli sosyal donatıya (parklar, oyun alanları, kültür merkezleri) ve yeşil alanlara sahip mahalleler oluşturmayı.
Şehir Kimliğini Güçlendirmeyi: Çarpık kentleşmenin ve kaçak yapılaşmanın getirdiği estetik sorunları gidererek, planlı ve düzenli şehirler yaratmayı.
Enerji Verimliliği ve Sürdürülebilirliği Teşvik Etmeyi: Yalıtımlı, enerji tasarruflu ve çevre dostu binalar inşa ederek hem aile bütçesine hem de ülke ekonomisine katkıda bulunmayı hedefler.

Dolayısıyla kentsel dönüşüme, mülkünüzü ve canınızı güvence altına alırken aynı zamanda yaşadığınız çevrenin değerini ve kalitesini artıran bütüncül bir iyileştirme projesi olarak bakmak gerekir.

Yasal Çerçeve – 6306 Sayılı Kanun ve Son Değişiklikler

Türkiye’de kentsel dönüşümün ana yasal dayanağı, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun‘dur. Bu kanun ve uygulama yönetmelikleri, sürecin tüm adımlarını, tarafların hak ve yükümlülüklerini ve devlet tarafından sağlanan teşvikleri düzenler.

Ancak, mülk sahiplerinin bugün itibarıyla bilmesi gereken en kritik gelişme, 9 Kasım 2023 tarihinde 7471 sayılı kanun ile 6306 sayılı kanunda yapılan köklü değişikliklerdir. Bu değişiklikler, devletin kentsel dönüşüm sürecini önemli ölçüde hızlandırma niyetini açıkça ortaya koymaktadır ve sürecin doğasını temelden değiştirmiştir. Başlıca değişiklikler şunlardır:

Karar Yeter Sayısının Düşürülmesi: Daha önce bir binada dönüşüm kararı alabilmek için arsa payı maliklerinin en az üçte iki (2/3) çoğunluğu aranırken, yeni düzenleme ile bu oran salt çoğunluğa (%50+1) indirilmiştir. Bu, artık daha az sayıda malikin anlaşmasıyla sürecin başlayabileceği anlamına gelir.
Tebligat Süreçlerinin Hızlandırılması: Eskiden her hak sahibine tek tek resmi tebligat yapılması gerekirken, yeni sistemde tebligatlar öncelikli olarak E-Devlet üzerinden yapılacak, ayrıca riskli yapı tespit tutanağı binaya asılacak ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilecektir. İlanın son günü, tüm hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılacaktır. Bu değişiklik, sürecin tebligat aşamasında aylarca beklemesinin önüne geçmektedir.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın Yetkilerinin Artırılması: Süreçleri yönetmek üzere yeni bir Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuş ve bu kuruma geniş yetkiler tanınmıştır.
Resen Tespit ve Tahliye Yetkisi: İdare (Belediye veya Bakanlık), gerekli gördüğü durumlarda riskli yapı tespitini kendiliğinden (resen) yapabilecek ve tahliye sürecini kolluk kuvveti marifetiyle hızla gerçekleştirebilecektir.

Bu değişikliklerin mülk sahipleri için pratik anlamı şudur: Kentsel dönüşüm süreci artık çok daha hızlı ve kararlı bir şekilde ilerleyecektir. Eskiden yıllarca süren anlaşma ve tebligat süreçleri, artık aylar içinde tamamlanabilir. Bu durum, mülk sahiplerinin sürece hazırlıksız yakalanma riskini artırmaktadır. Dolayısıyla, pasif bir şekilde beklemek yerine, mülkünün durumu hakkında proaktif olarak bilgi sahibi olmak ve olası bir dönüşüm sürecine karşı hazırlıklı olmak her zamankinden daha önemli hale gelmiştir. Bu noktada, süreci en başından itibaren profesyonel bir ekiple yönetmek, hakların korunması ve en iyi sonucun elde edilmesi için kritik bir stratejidir.

Temel Kavramlar Sözlüğü – Riskli Yapı, Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı

Kentsel dönüşüm mevzuatını anlamak için üç temel kavramı doğru bilmek gerekir:

Riskli Yapı: Bu, kentsel dönüşümün en yaygın uygulama şeklidir. Riskli alan içinde veya dışında bulunan, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere (karot testi, zemin etüdü vb.) dayanılarak tespit edilen tekil binaları ifade eder. Apartmanınız için dönüşüm düşünüyorsanız, izleyeceğiniz yol büyük olasılıkla “riskli yapı” tespiti ile başlayacaktır.
Riskli Alan: Zemin yapısındaki sorunlar (heyelan, sel bölgesi vb.) veya üzerindeki yapılaşmanın yoğun ve güvensiz olması nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan, sınırları Cumhurbaşkanı kararı ile belirlenen geniş bölgelerdir. Riskli alan ilan edilen bir bölgedeki tüm yapılar, sağlam olup olmadığına bakılmaksızın dönüşüm sürecine dahil edilebilir.
Rezerv Yapı Alanı: Kanun kapsamında gerçekleştirilecek uygulamalarda “yeni yerleşim alanı” olarak kullanılmak üzere belirlenen alanlardır. Genellikle riskli alanlardaki hak sahiplerinin iskanı için bu bölgelerde yeni konutlar inşa edilir. Son yasal düzenlemelerle “yeni yerleşim alanı” ifadesi kaldırılarak tanımı genişletilmiş, bu da mevcut yerleşim yerlerinin de rezerv yapı alanı ilan edilebilmesinin önünü açmıştır.

Yerinde Dönüşüm ve Bina Güçlendirme – Yıkıma Alternatifler

Kentsel dönüşüm denilince akla ilk gelen yıkım ve yeniden inşa olsa da, kanun mülk sahiplerine başka seçenekler de sunmaktadır. Bu alternatifleri bilmek, projeniz için en doğru stratejiyi belirlemenize yardımcı olur.

Yerinde Dönüşüm: Mülk sahiplerinin en çok arzu ettiği ve en sık uygulanan modeldir. Bu modelde, riskli yapı yıkılır ve aynı arsa üzerine, güncel imar planına ve deprem yönetmeliklerine uygun yeni bir bina inşa edilir. Bu sayede mülk sahipleri, alıştıkları sosyal çevreden ve komşuluk ilişkilerinden kopmamış olurlar.
Bina Güçlendirme: Yıkıma bir alternatif olarak, mevcut yapının taşıyıcı sisteminin (kolon, kiriş, temel) statik projelerle güçlendirilerek depreme dayanıklı hale getirilmesidir. Güçlendirme, her bina için uygun bir çözüm olmayabilir; bunun için detaylı bir teknik analiz gerekir. Ancak bazı durumlarda stratejik bir avantaj sunar. Örneğin, mevcut binanızın bulunduğu bölgedeki imar planı değişmiş ve kat sayısı düşürülmüş olabilir. Bu durumda binayı yıkıp yeniden yapmak, daha az katlı ve dolayısıyla daha az daireli bir yapıya sahip olmanız, yani ciddi bir hak ve değer kaybı yaşamanız anlamına gelir. İşte böyle senaryolarda, mevcut metrekare haklarınızı koruyarak binayı güvenli hale getirmek için güçlendirme en mantıklı ve karlı çözüm olabilir. Güçlendirme kararı alabilmek için, yeniden inşa için gereken salt çoğunluğun aksine, kat maliklerinin beşte dört (4/5) gibi daha yüksek bir çoğunlukla anlaşması gerekmektedir. Bu seçeneğin varlığı, kentsel dönüşümün sadece “yık-yap” olmadığını, duruma özel akılcı ve teknik çözümler gerektiren bir süreç olduğunu göstermektedir. Doğru kararı verebilmek için mimari ve hukuki uzmanlığın bir arada değerlendirilmesi şarttır.

Bölüm 3 – Dönüşüm Yolculuğu Başlıyor // Riskli Yapı Tespiti ve Tapudaki İzleri

Kentsel dönüşüm sürecinin resmi olarak başlaması, bir yapının hukuken “riskli” olarak tanımlanmasıyla mümkündür. Bu adım, hem teknik bir incelemeyi hem de tapu siciline işlenen geri döndürülemez bir kaydı içerir. Bu bölüm, riskli yapı tespit sürecinin nasıl işlediğini, tapu kaydınıza düşülen “riskli yapı şerhi”nin ne anlama geldiğini ve bu karara karşı hangi yasal haklara sahip olduğunuzu adım adım açıklayacaktır.

Riskli Yapı Tespiti Süreci Nasıl İşler?

Bir binanın kentsel dönüşüm kapsamına alınmasının ilk adımı, riskli yapı tespiti yapılmasıdır. Bu süreç şu şekilde işler:

Başvuruyu Kim Yapabilir? Sanılanın aksine, tüm kat maliklerinin anlaşması gerekmez. Binadaki kat maliklerinden sadece birinin veya yasal temsilcisinin başvurusu, sürecin başlaması için yeterlidir. Ayrıca, maliklerin başvuruda bulunmadığı durumlarda, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya ilgili Belediye de süreci kendiliğinden (resen) başlatma yetkisine sahiptir.
Tespit Yapan Kuruluşlar: Tespit işlemi, Bakanlık tarafından lisanslandırılmış özel mühendislik firmaları, yapı denetim kuruluşları veya üniversiteler tarafından yapılır. Masraflar, talepte bulunan malik tarafından karşılanır; eğer tespit tüm maliklerin ortak kararıyla yapılıyorsa masraf arsa payları oranında bölüşülür.
Teknik İnceleme: Lisanslı kuruluşun uzman ekipleri binaya gelerek detaylı bir inceleme yapar. Bu inceleme kapsamında binanın betonarme taşıyıcı sisteminden beton örnekleri (karot) alınır, betonarme demirlerinin (donatı) durumu röntgen cihazlarıyla taranır, binanın projesi incelenir ve zemin etüdü yapılır.
Raporun Hazırlanması ve Onayı: Toplanan veriler ışığında, bina için bir “Riskli Yapı Tespit Raporu” hazırlanır. Bu rapor, onaylanmak üzere ilgili idareye (İl Müdürlüğü veya yetkilendirilmiş belediye) sunulur. İdare, raporu inceleyerek onaylar veya eksiklik varsa düzeltilmesi için iade eder.
Engelleme Durumu: Bazı durumlarda maliklerin veya kiracıların, ekiplerin binadan numune almasını engellemeye çalıştığı görülmektedir. Yeni yasal düzenlemeler uyarınca, bu tür bir engelleme durumunda, mülki idare amirinin (vali veya kaymakam) yazılı izni ile kolluk kuvvetleri (polis/jandarma) eşliğinde ve gerekirse çilingir yardımıyla kapalı alanlara girilerek tespit işlemi zorla yapılabilmektedir. Bu, sürecin engellenemeyeceğinin en net göstergesidir.

“Riskli Yapı” Şerhi – Tapu Kaydınıza İşlenen Kritik Not ve Hukuki Sonuçları

Riskli yapı tespit raporu idare tarafından onaylandığı anda, süreç hukuki bir boyut kazanır ve bu durum tapu siciline yansıtılır. Bu aşama, Bölüm 1’de anlattığımız tapu sicili ile Bölüm 2’de anlattığımız kentsel dönüşümün kesiştiği en kritik noktadır.

Onaylanan rapor, ilgili idare tarafından bölgedeki Tapu Müdürlüğü’ne en geç on iş günü içinde bildirilir. Tapu Müdürlüğü, bu bildirime istinaden, taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine “Bu yapı 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıdır” şeklinde bir şerh düşer.

Bu şerhin hukuki sonuçları şunlardır:

Aleniyet Sağlanır: Artık o taşınmazın riskli olduğu bilgisi, tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereği herkese açık hale gelir. Mülkü satın almak veya kiralamak isteyen üçüncü kişiler, tapu kaydını sorguladıklarında bu şerhi görürler.
Satışa Engel Değildir: Tapudaki “riskli yapı” şerhi, mülkün satışına veya üzerinde ipotek gibi haklar tesis edilmesine engel teşkil etmez. Ancak alıcı, mülkü bu hukuki durumu bilerek ve kabul ederek satın almış olur.
Yıkım Süreci Başlar: Bu şerhin konulmasıyla birlikte, kanunda öngörülen yıkım takvimi resmi olarak işlemeye başlar. Artık geri sayım başlamıştır ve maliklerin bir an önce bir araya gelerek binanın geleceği hakkında karar vermesi gerekir.

Tespit Kararına İtiraz Hakkı ve Süreci

Riskli yapı tespitinin yapılması ve tapuya şerh düşülmesinin ardından, durum hak sahiplerine tebliğ edilir. Yeni düzenlemeye göre bu tebligat, E-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı yoluyla yapılır. Tebliğ tarihinden (ilanın son gününden) itibaren

15 gün içinde maliklerin veya yasal temsilcilerinin karara itiraz etme hakkı vardır.

İtiraz Mercii: İtirazlar, yapının bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne veya yetki devri yapılmışsa ilgili belediyeye bir dilekçe ile yapılır.
İnceleme Heyeti: Yapılan itirazlar, genellikle üniversitelerden gelen öğretim üyeleri ile Bakanlık ve ilgili meslek odaları temsilcilerinden oluşan teknik bir heyet tarafından incelenir. Bu heyet, raporu ve tespit yöntemlerini yeniden değerlendirerek itiraz hakkında nihai bir karar verir.
İtirazın Sonucu: Eğer teknik heyet itirazı haklı bulursa, “riskli yapı” kararı iptal edilir ve tapudaki şerh kaldırılır. Eğer itiraz reddedilirse, tespit kararı kesinleşir.
Dava Yolu ve “Yürütmeyi Durdurma” Gerçeği: İtirazı reddedilen bir malik, bu karara karşı İdare Mahkemesi’nde dava açabilir. Ancak burada bilinmesi gereken hayati bir detay vardır: 6306 sayılı Kanun, bu tür davalarda “yürütmenin durdurulması kararı verilemeyeceğini” açıkça belirtir. Bunun pratik anlamı şudur: Siz mahkemede davanızın sonucunu beklerken, idare binanın yıkım sürecini yasal olarak devam ettirebilir.

Bu durum, mülk sahipleri için stratejik bir zihniyet değişikliğini zorunlu kılar. Tespit kararına karşı hukuki mücadele vermek, süreci durdurmayacağı için çoğu zaman etkisiz bir yoldur. Bunun yerine enerjiyi ve kaynakları, sürecin kaçınılmazlığını kabul edip, yıkımdan sonraki aşamayı, yani yeni projenin nasıl olacağını, müteahhitle yapılacak sözleşmenin şartlarını ve hakların adil bir şekilde nasıl dağıtılacağını kontrol etmeye odaklamak çok daha akılcı bir yaklaşımdır. Bu, pasif bir direniş yerine, proaktif bir müzakere ve planlama sürecine geçişi ifade eder ve bu geçişte profesyonel mimari ve hukuki danışmanlık, en değerli varlığınızdır.

Bölüm 4 – Ortak Karar Süreçleri // Hakların Korunması ve Anlaşmazlıkların Çözümü

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, kentsel dönüşüm sürecinin en kritik ve çoğu zaman en çekişmeli aşaması başlar: kat maliklerinin bir araya gelerek mülklerinin geleceği hakkında ortak bir karara varması. Bu aşama, hukuki prosedürlerin, finansal beklentilerin ve kişisel ilişkilerin iç içe geçtiği karmaşık bir müzakere sürecidir. Başarı, doğru bilgi, şeffaf iletişim ve adil bir paylaşıma bağlıdır.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı ve Karar Yeter Sayısı (Salt Çoğunluk Kuralı)

Riskli yapının nasıl değerlendirileceğine karar vermek üzere tüm hak sahiplerinin katıldığı bir toplantı düzenlenir. Bu toplantıya çağrı, tüm maliklere imza karşılığı yazılı olarak, taahhütlü mektupla veya noter kanalıyla yapılmalıdır. Toplantının gündemi (müteahhit seçimi, proje tipi vb.) çağrıda açıkça belirtilmelidir.

Bu toplantılardaki en temel değişiklik, daha önce de belirtildiği gibi, karar yeter sayısında yaşanmıştır. Eskiden gereken 2/3 çoğunluk şartı, artık arsa payı bakımından salt çoğunluk (%50+1) olarak uygulanmaktadır. Burada altı çizilmesi gereken iki önemli nokta vardır:

Çoğunluk, malik sayısına veya daire sayısına göre değil, tapu kayıtlarında her bir bağımsız bölüm için belirtilen arsa payı oranına göre hesaplanır.
Bu kural, sadece binanın “riskli yapı” olarak tescil edilmesinden sonraki kararlar için geçerlidir. Riskli yapı tespiti yapılmamış bir binanın keyfi olarak yıkılıp yeniden yapılması kararı için Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca tüm maliklerin oy birliği gereklidir.

Salt çoğunluk kuralı, süreci hızlandırmayı amaçlasa da, arsa payı büyük olan bir veya birkaç malikin, diğerlerinin iradesini daha kolay bir şekilde domine etmesine de olanak tanıyabilir. Bu durum, arsa payının ne kadar kritik bir kavram olduğunu bir kez daha ortaya koymaktadır.

Arsa Payının Önemi – Kararlardaki Ağırlığınız ve Yeni Projedeki Hakkınız

Arsa payı, kat mülkiyeti kurulurken her bir bağımsız bölüme (daire, dükkan) ana gayrimenkulün arsasından tahsis edilen oransal paydır. Bu oran, sadece ortak giderlere katılım payınızı belirlemez; kentsel dönüşümde çok daha hayati bir rol oynar:

Oy Hakkınızı Belirler: Kat malikleri kurulu toplantılarında oy gücünüz, sahip olduğunuz arsa payı kadardır.
Yeni Projedeki Mülkiyetinizi Tanımlar: Bina yıkılıp arsa haline geldiğinde, o arsa üzerindeki mülkiyet hakkınız, tapuda yazan arsa payı oranınız kadardır. Yeni yapılacak projeden alacağınız pay da temel olarak bu orana göre belirlenir.

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, binaların ilk inşa edildiği yıllarda arsa paylarının, bağımsız bölümlerin o günkü gerçek değerleriyle orantılı olarak (şerefiye farkları gözetilerek) dağıtılmamış olmasıdır. Örneğin, manzaralı bir çatı katı dairesi ile zemin kattaki bir dairenin arsa payları aynı, hatta bazen hatalı bir şekilde çatı katınınki daha düşük olabilmektedir. Normal şartlarda bu durum büyük bir sorun teşkil etmezken, kentsel dönüşümde bu adaletsizlik somut bir hak kaybına dönüşür.

Bu gibi durumlar için kanun, maliklere “Arsa Payının Düzeltilmesi Davası” açma hakkı tanımıştır. Bu dava ile bir malik, kendi bağımsız bölümünün ve diğer bölümlerin gerçek değerleri üzerinden arsa paylarının yeniden ve adil bir şekilde hesaplanmasını mahkemeden talep edebilir. Ancak burada çok kritik bir zamanlama söz konusudur:

Bu dava, ancak ve ancak bina fiziken ayaktayken, yani yıkılmadan önce açılabilir. Bina yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti sona erer ve arsa payı düzeltme hakkı da ortadan kalkar.

Bu, proaktif olmanın ne kadar önemli olduğunu gösteren bir başka örnektir. Kentsel dönüşüm süreci başlamadan veya başlar başlamaz tapu kayıtlarını ve arsa payı dağılımını uzman bir ekibe inceletmek, olası bir adaletsizliği tespit edip zamanında dava açarak on binlerce, hatta yüz binlerce liralık bir hak kaybının önüne geçmenizi sağlayabilir. Bu, sadece bir mimari veya hukuki işlem değil, aynı zamanda mülkünüzün gelecekteki değeri için yapılmış stratejik bir hamledir.

Anlaşmaya Varamayan Maliklerin Durumu ve Hukuki Süreçler

Salt çoğunlukla bir karar alındığında (örneğin belirli bir müteahhitle kat karşılığı anlaşma yapılması), bu karar ve sözleşme teklifi, karara katılmayan azınlıktaki maliklere noter aracılığıyla veya ilgili usullerle tebliğ edilir. Azınlıkta kalan maliklere bu karara katılmaları için bir süre verilir.

Eğer bu süre sonunda azınlıktaki malikler çoğunluğun kararına katılmazlarsa, kanun süreci tıkanmaması için net bir mekanizma öngörmüştür: Karara katılmayan maliklerin arsa payları, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı lisanslı değerleme kuruluşları tarafından belirlenen rayiç değeri üzerinden, öncelikle karara katılan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satışa sunulur. Eğer diğer paydaşlar bu payları almazsa, son çare olarak bu paylar Bakanlık veya TOKİ tarafından kamulaştırılır.

Bu, sürecin sonunda anlaşmaya yanaşmayan maliklerin mülkiyet haklarını kaybedebileceği anlamına gelen son derece ciddi bir yaptırımdır. Bu nedenle, müzakere sürecine yapıcı bir şekilde katılmak ve makul bir orta yolda buluşmaya çalışmak genellikle en mantıklı yoldur.

Bina Ortak Karar Protokolü – Geleceğin Anayasası

Maliklerin, müteahhitle görüşmelere başlamadan önce kendi aralarında vardıkları anlaşmayı yazıya döktükleri belgeye Bina Ortak Karar Protokolü denir. Bu protokol, adeta yeni binanın anayasası gibidir ve şu gibi konuları içerir:

Binanın yıkılıp yeniden mi yapılacağı, yoksa güçlendirileceği mi?
Yeni projenin kat karşılığı mı, yoksa maliklerin ödeme yapacağı bir modelle mi yapılacağı?
Yeni dairelerin malikler arasında nasıl paylaşılacağı (şerefiye hesabı, kura vb.).
Müteahhit seçiminde aranacak kriterler.
Malikleri temsil edecek bir heyet seçilmesi.

Bu protokolün hazırlanması, maliklerin müteahhit karşısına tek bir ses olarak çıkmasını sağlar ve müzakere sürecini büyük ölçüde kolaylaştırır.

Mimari Çözümlerle Anlaşmazlıkları Aşmak – Herkes İçin Kazan-Kazan Senaryoları

Kentsel dönüşümdeki anlaşmazlıkların temelinde genellikle finansal ve mekânsal paylaşım yatar. “Kimin hangi daireyi alacağı?”, “Benim dairem küçülüyor mu?”, “Neden o daha iyi cepheli daireyi alıyor?” gibi sorular, süreci kilitleyebilir. İşte bu noktada, yetkin bir mimari tasarım süreci, hukuki ve sosyal düğümleri çözmede en etkili araç haline gelir.

Profesyonel bir mimari ekip, sadece bir bina çizmekle kalmaz, aynı zamanda bir değer ve uzlaşma projesi geliştirir. Örneğin:

Adil Şerefiye Dağılımı: Tüm dairelerin (kat, cephe, manzara, güneş alma durumu vb.) özellikleri objektif kriterlerle puanlanarak bir şerefiye değeri haritası çıkarılır. Yeni projede her malikin, eski dairesinin şerefiye değerine en yakın yeni bir daire alması hedeflenir. Gerekirse küçük farklar nakdi olarak denkleştirilir. Bu, “benim dairem daha değerliydi” tartışmasını matematiksel bir temele oturtarak bitirir.
Değer Yaratan Tasarım: Akıllıca planlanmış bir proje, daha fazla sayıda arzu edilen (köşe, manzaralı, güney cepheli) daire yaratabilir. Zemin katlardaki ticari alanların doğru konumlandırılması, ortak alanların (otopark, sosyal tesis) verimli planlanması, tüm mülkün toplam değerini artırır. Projenin değeri arttığında, paylaşılacak pasta da büyür ve herkesin payına daha fazlası düşer.
Esnek ve Çeşitli Birimler: Tüm daireleri aynı tipte yapmak yerine, farklı büyüklük ve tiplerde (1+1, 2+1, dubleks vb.) daireler tasarlamak, farklı ihtiyaçlara sahip maliklerin kendilerine uygun bir çözüm bulmasını kolaylaştırır.

Sonuç olarak, mimari tasarım, sadece estetik bir tercih değil, aynı zamanda kentsel dönüşümdeki en inatçı anlaşmazlıkları bile çözebilecek güçlü bir uzlaşma aracıdır. Sürecin en başında profesyonel bir mimari ekiple çalışmak, projenin sadece daha güzel değil, aynı zamanda daha adil ve sorunsuz ilerlemesini sağlar.

Bölüm 5 – Tasarımdan Teslime // Kentsel Dönüşümde Mimari Proje Süreçleri

Kat malikleri arasında ortak karar sağlandıktan sonra, kentsel dönüşüm projesi kağıt üzerindeki bir fikirden somut bir yapıya dönüşme yolculuğuna başlar. Bu yolculuğun kaptanı, mimari proje ekibidir. Bu bölüm, imar durumu analizinden anahtar teslime kadar olan mimari ve inşaat süreçlerini, mülk sahiplerinin haklarını güvence altına alacak kritik kontrol noktalarıyla birlikte ele alacaktır.

Doğru Proje Doğru Başlangıç – İmar Durumu Analizi ve Potansiyelin Belirlenmesi

Herhangi bir mimari çizime başlamadan önceki ilk ve en önemli adım, arsanın bağlı bulunduğu belediyeden güncel imar durum belgesinin alınmasıdır. Bu belge, arsanız üzerine yasal olarak ne inşa edebileceğinizin resmi karnesidir ve şu gibi kritik bilgileri içerir:

KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) veya Emsal: Arsa alanının kaç katı kadar toplam inşaat alanı yapabileceğinizi gösteren orandır (örneğin, 1000 m2 arsada 2.0 emsal, 2000 m2 inşaat hakkı demektir).
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı): Binanın zeminde kaplayabileceği maksimum alanı belirler.
Hmax (Maksimum Yükseklik): Binanın yapılabileceği azami yüksekliği veya kat adedini gösterir.
Çekme Mesafeleri: Binanın komşu parsellerden ve yoldan ne kadar içeride inşa edilmesi gerektiğini belirtir.
Fonksiyon: Arsanın konut, ticaret, konut+ticaret gibi hangi amaçla kullanılabileceğini tanımlar.

Bu analiz, projenin potansiyelini ortaya koyar. Mevcut binanıza kıyasla yeni imar durumu daha fazla inşaat hakkı tanıyorsa, bu artış (emsal artışı) müteahhitle kat karşılığı anlaşma yapmak için bir kaynak oluşturabilir. Özellikle komşu parsellerle birleşerek ada bazında dönüşüm yapılması, genellikle belediyeler tarafından daha büyük sosyal donatı ve otopark alanı yaratıldığı için ek emsal artışlarıyla teşvik edilir. Bu potansiyeli doğru analiz etmek ve en verimli şekilde kullanmak, projenin finansal başarısının anahtarıdır ve uzman bir mimari ekibin temel görevlerindendir.

Avan Projeden Uygulama Projesine – Değer Katan Tasarımın Aşamaları

İmar potansiyeli belirlendikten sonra mimari tasarım süreci başlar. Bu süreç, mülk sahiplerinin de aktif olarak katıldığı birkaç aşamadan oluşur:

Avan Proje (Konsept Tasarım): Bu ilk aşamada, kat planları, dairelerin yerleşimi, büyüklükleri ve ortak alanların konumu gibi temel kararlar verilir. Mülk sahiplerinin talepleri ve beklentileri dinlenerek, üzerinde uzlaşılacak bir ana şema oluşturulur.
3D Görselleştirme: Avan proje kararları alındıktan sonra, binanın dış cephesinin ve iç mekanlarının üç boyutlu, gerçekçi görselleri hazırlanır. Bu görseller, mülk sahiplerinin gelecekteki evlerini somut olarak görmelerini sağlar, bu da hem heyecan yaratır hem de olası yanlış anlaşılmaları en baştan önler.
Uygulama Projesi (Detaylı İnşaat Çizimleri): Tasarım kesinleştikten sonra, inşaatın yapılabilmesi için gereken tüm teknik detayları içeren uygulama projeleri (statik, mekanik, elektrik, mimari) hazırlanır. Bu projeler, inşaat ruhsatı almak için belediyeye sunulan resmi belgelerdir.

Müteahhit Seçimi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Dikkat Edilmesi Gereken Altın Kurallar

Projenin hayata geçirilmesi için doğru müteahhit (yüklenici) firmayı seçmek ve tüm detayları içeren sağlam bir sözleşme yapmak, sürecin en kritik adımıdır.

Müteahhit Seçiminde Kontrol Listesi:

Yeterlilik Belgesi (Lisans): Firmanın Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilmiş geçerli bir müteahhitlik yetki belgesi olup olmadığını kontrol edin.
Referanslar ve Geçmiş Projeler: Firmanın daha önce tamamladığı, özellikle sizin bölgenizdeki projeleri ziyaret edin. Oradaki mülk sahipleriyle konuşarak iş kalitesi, teslimat süresine bağlılık ve iletişim konularında bilgi alın.
Finansal Durum: Projeyi yarıda bırakma riski olan firmalardan kaçınmak için, firmanın mali gücünü ve banka referanslarını araştırın.
Teknik Ekip: Firmanın bünyesindeki mühendis ve mimar kadrosunun deneyimini sorgulayın.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Olmazsa Olmaz Maddeler:

Bu sözleşme, arsa sahiplerinin belirli bir arsa payını devretmesi karşılığında müteahhidin yeni bir bina inşa etmeyi taahhüt ettiği karmaşık bir hukuki metindir. Hazırlanması sadece müteahhide bırakılmamalı, mutlaka arsa sahiplerinin kendi avukatları ve mimarları tarafından incelenmelidir.

Resmi Şekil Şartı: Sözleşme, adi yazılı olarak değil, mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Aksi takdirde hukuken geçersizdir ve müteahhit ileride sorumluluktan kaçmak için bu durumu kullanabilir.
Süreler: İnşaat ruhsatının alınması, inşaatın başlaması, bitirilmesi ve iskanın alınması için net tarihler veya süreler belirlenmelidir.
Cezai Şartlar: İnşaatın gecikmesi, eksik veya kusurlu teslim edilmesi gibi durumlarda müteahhidin ödeyeceği gecikme tazminatı (kira kaybı vb.) ve diğer cezai şartlar açıkça yazılmalıdır.
Teknik Şartname: Sözleşmenin ayrılmaz bir eki olarak, kullanılacak tüm malzemelerin detaylarını içeren bir teknik şartname bulunmalıdır (bir sonraki başlıkta detaylandırılmıştır).
Tapu Devir Aşamaları: Müteahhide verilecek dairelerin tapularının tamamının işin başında devredilmesi büyük bir risktir. İdeal olan, tapu devirlerinin inşaatın ilerleme seviyesine (örneğin, kaba inşaat bitince %30’u, dış cephe bitince %30’u gibi) bağlanmasıdır.
Vekaletname Kapsamı: Müteahhide verilecek vekaletnamenin kapsamı, sadece kentsel dönüşüm projesi için gerekli işlemlerle (ruhsat, iskan başvuruları vb.) sınırlandırılmalıdır. Genel ve süresiz vekaletnamelerden kaçınılmalıdır.

Teknik Şartname – Malzeme Kalitesini ve İşçiliği Garanti Altına Almak

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi “ne yapılacağını” tanımlarken, teknik şartname “nasıl yapılacağını” ve “hangi malzemelerle yapılacağını” tanımlar. Bu belge, projenin kalite sigortasıdır ve uzman bir mimari ekip tarafından hazırlanmalıdır.

İyi bir teknik şartname, “kaliteli malzeme kullanılacaktır” gibi muğlak ifadeler yerine, her detayı marka, model ve standart belirterek tanımlar. Örneğin:

Pencereler: “Rehau marka, 70’lik seri, çift camlı (4+16+4 mm) ısıcam Konfor”
Parke: “Çamsan marka, 8mm, 32. sınıf derzli laminat parke”
Seramikler: “Vitra veya Seranit marka, 1. sınıf, rektifiyeli, 60×120 cm ebatlarında”
Beton Sınıfı: “C30/37 sınıfı hazır beton”

Bu detay seviyesi, müteahhidin maliyetleri düşürmek için kalitesiz malzeme kullanmasının önüne geçer ve inşaat tamamlandığında tam olarak anlaşılan kalitede bir yapıya sahip olmanızı garanti eder. Bu, mülk sahiplerinin haklarını koruyan en önemli teknik belgelerden biridir.

Ruhsat ve İskân Süreçleri – Bürokratik Engelleri Profesyonel Destekle Aşmak

Tasarım ve sözleşme aşamaları tamamlandıktan sonra inşaata başlayabilmek için belediyeden Yapı Ruhsatı alınması gerekir. İnşaat, bu ruhsata ve onaylı projelere harfiyen uygun olarak yapılmalıdır.

İnşaat tamamlandıktan sonra ise, binanın projesine uygun olarak yapıldığını ve oturuma hazır olduğunu belgeleyen Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) alınır. İskân, aynı zamanda kat mülkiyeti tapularının alınabilmesi için de bir ön şarttır.

Bu ruhsat ve iskan süreçleri, belediyelerdeki karmaşık prosedürler, evrak takibi ve teknik kontroller nedeniyle zaman alıcı ve zorlayıcı olabilir. Bu süreçleri daha önce defalarca yürütmüş, bürokrasiye hakim deneyimli bir mimari ve hukuki ekip, projenin gereksiz yere gecikmesini önler, olası sorunları en başından tespit ederek çözer ve mülk sahiplerini ciddi bir zaman ve stres yükünden kurtarır.

Bölüm 6 – Kentsel Dönüşümün Finansal Haritası // Maliyetler, Destekler ve Vergi Avantajları

Kentsel dönüşüm, mülk sahipleri için önemli bir finansal karar sürecidir. Projenin maliyetini doğru anlamak, devletin sunduğu teşviklerden eksiksiz yararlanmak ve olası vergi yükümlülüklerini önceden bilmek, sürecin sağlıklı bir şekilde yönetilmesi için hayati önem taşır. Bu bölüm, kentsel dönüşümün finansal boyutunu tüm yönleriyle ele alarak size net bir yol haritası sunacaktır.

Proje Maliyetini Etkileyen Faktörler

Bir kentsel dönüşüm projesinin toplam maliyeti, birçok farklı kalemden oluşur. Başlıca maliyet kalemleri şunlardır :

Yıkım ve Hafriyat Maliyetleri: Mevcut binanın yıkılması ve molozların taşınması.
Proje ve Danışmanlık Giderleri: Mimari, statik, mekanik, elektrik projelerinin hazırlanması; hukuki danışmanlık ve değerleme raporu ücretleri.
İnşaat Maliyetleri: Projenin en büyük kalemidir ve demir, beton, yalıtım malzemeleri, cephe kaplamaları, doğramalar, ince işçilik gibi tüm yapım giderlerini içerir.
Resmi Harç ve Ücretler: Normal şartlarda belediyelere ödenmesi gereken ruhsat, iskan ve diğer harçlar. (Ancak kentsel dönüşümde bu kalemlerin çoğunda muafiyet vardır).
Geçici Barınma Maliyetleri: İnşaat süresince mülk sahiplerinin kira veya diğer konaklama giderleri.

Bu maliyetler, projenin kat karşılığı mı yoksa mülk sahiplerinin ödeme yapacağı bir modelle mi yapıldığına göre taraflar arasında paylaşılır.

Devletin Sunduğu Fırsatlar – Kira Yardımı, Faiz Destekli Krediler ve Hibeler

Devlet, kentsel dönüşümü teşvik etmek ve vatandaşların finansal yükünü hafifletmek amacıyla 6306 sayılı Kanun kapsamında önemli destekler sunmaktadır. Bu desteklerden yararlanabilmek için binanın “riskli yapı” olarak tespit edilmiş olması şarttır.

Kira Yardımı: Riskli yapısını tahliye eden hak sahiplerine (malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi), inşaat süresince geçimlerini kolaylaştırmak amacıyla aylık olarak yapılan nakdi yardımdır. Kira yardımının tutarı her yıl güncellenmekte olup illere göre farklılık göstermektedir. Bu yardım genellikle 18 ay süreyle verilir.
Faiz Destekli Kredi: Mülkünü kendi imkanlarıyla veya bir müteahhide ücreti karşılığında yaptırmak isteyen hak sahipleri, anlaşmalı bankalardan düşük faizli kentsel dönüşüm kredisi kullanabilirler. Bu kredilerde, faizin belirli bir kısmı Hazine tarafından karşılanır, bu da kredi maliyetini standart konut kredilerine göre önemli ölçüde düşürür. Hem konut hem de iş yeri yapımı veya güçlendirme için farklı limitlerde kredi imkanları mevcuttur. Önemli bir not olarak, bir hak sahibi aynı anda hem kira yardımından hem de faiz destekli krediden yararlanamaz; ikisinden birini tercih etmesi gerekir.
Hibe Destekleri: Dönem dönem, özellikle büyükşehirlerde “Yarısı Bizden” gibi özel kampanyalarla mülk sahiplerine geri ödemesiz hibe destekleri de sağlanabilmektedir. Bu kampanyaların güncel durumunu takip etmek faydalıdır.

Vergi ve Harç Muafiyetleri – Süreçteki Gizli Kazancınız

Kentsel dönüşümün en önemli finansal avantajlarından biri de sağladığı kapsamlı vergi ve harç muafiyetleridir. Bu muafiyetler, proje maliyetini on binlerce lira azaltarak ciddi bir tasarruf sağlar. 6306 sayılı Kanun kapsamında sağlanan başlıca muafiyetler şunlardır:

Tapu Harcı Muafiyeti: Dönüşüm kapsamındaki taşınmazlarla ilgili yapılacak tüm işlemler (ilk satış, devir, tescil, ifraz, tevhit, ipotek tesisi vb.) tapu harcından muaftır.
Noter Harcı Muafiyeti: Müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi, vekaletnameler gibi dönüşümle ilgili noter işlemleri noter harcından istisnadır.
Belediye Harçları Muafiyeti: Yapı ruhsatı, iskan belgesi, plan tadilatı, zemin etüdü gibi belediyeler tarafından alınan tüm harç ve ücretlerden muafiyet sağlanır.
Damga Vergisi Muafiyeti: Dönüşüm kapsamında düzenlenen sözleşmeler, taahhütnameler ve diğer tüm kağıtlar damga vergisinden muaftır.
Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) Muafiyeti: Kentsel dönüşüm kapsamında kullanılan kredilerden BSMV alınmaz, bu da kredi maliyetini daha da düşürür.
Katma Değer Vergisi (KDV) İndirimi: En önemli avantajlardan biridir. Normalde %10 veya %20 olan konut teslimlerindeki KDV oranı, kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilen 150 metrekareye kadar olan konutlar için %1 olarak uygulanır.

Bu muafiyetlerin toplamı, proje maliyetinin %15-20’sine varan bir avantaj sağlayabilir. Bu nedenle, sürecin resmi olarak 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülmesi, bu teşviklerden yararlanabilmek için elzemdir.

Aşağıdaki tablo, bu finansal avantajları özetlemektedir:

Destek / Muafiyet Türü	Kapsamı ve Şartları	Sağladığı Avantaj
Kira Yardımı	Riskli yapısını tahliye eden hak sahiplerine (malik, kiracı, sınırlı ayni hak sahibi) aylık ödeme. Süre genellikle 18 aydır.	Geçici barınma masraflarını hafifletir.
Faiz Destekli Kredi	Anlaşmalı bankalardan düşük faizli konut/iş yeri yapım veya güçlendirme kredisi. Faiz desteği devlet tarafından karşılanır.	İnşaat finansman yükünü önemli ölçüde azaltır.
Tapu Harcı Muafiyeti	Dönüşüm kapsamındaki ilk satış, devir, tescil, ifraz, tevhit ve ipotek işlemleri harçtan muaftır.	Tapu masraflarını sıfırlar.
Noter Harcı Muafiyeti	Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi dönüşümle ilgili noter işlemleri harçtan muaftır.	Sözleşme ve vekaletname maliyetlerini düşürür.
Belediye Harçları Muafiyeti	Yapı ruhsatı, iskan (yapı kullanma izni), plan tadilatı gibi belediye işlemleri harçtan muaftır.	Proje başlangıç ve bitiş maliyetlerini azaltır.
Damga Vergisi Muafiyeti	Dönüşümle ilgili düzenlenen sözleşme, taahhütname gibi kağıtlar damga vergisinden muaftır.	Yasal belge maliyetlerini ortadan kaldırır.
KDV İndirimi	150 m²’ye kadar olan konut teslimlerinde %1 KDV uygulanması. (Normalde %10 veya %20)	Yeni konutun maliyetini önemli ölçüde düşürür.
Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) Muafiyeti	Dönüşüm kapsamında kullanılan kredilerden BSMV alınmaz.	Kredi maliyetini daha da düşürür.

Dönüşüm Sonrası Değer Artışı ve Vergilendirme

Kentsel dönüşüm sonrası yenilenen ve değeri artan mülkünü satmak isteyen maliklerin aklındaki en önemli sorulardan biri vergilendirmedir. Gelir Vergisi Kanunu’na göre, bir gayrimenkul iktisap (edinme) tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılırsa, elde edilen kazanç “Değer Artış Kazancı” olarak vergilendirilir.

Kentsel dönüşümde bu kuralın uygulanışı, müteahhitle yapılan anlaşmanın şekline göre kritik bir farklılık gösterir. Bu, çoğu mülk sahibinin bilmediği ancak büyük finansal sonuçları olan bir detaydır:

Durum 1: Mülkiyetin Müteahhide Devredildiği Model (Kat Karşılığı): En yaygın model olan kat karşılığı anlaşmalarda, arsa sahipleri arsa paylarının bir kısmını müteahhide devreder ve karşılığında yeni daireler alırlar. Hukuken bu işlem, arsa payının satılması ve yeni dairenin satın alınması anlamına gelir. Dolayısıyla, müteahhitten alınan yeni dairenin tapusunun alındığı tarih, yeni bir iktisap tarihi olarak kabul edilir. Eğer mülk sahibi bu yeni dairesini, tapusunu aldıktan sonraki 5 yıl içinde satarsa, değer artış kazancı vergisi ödemek zorunda kalır.
Durum 2: Mülkiyetin Hak Sahibinde Kaldığı Model (Taahhüt): Bu modelde arsa sahipleri, arsa paylarını müteahhide devretmezler. Bunun yerine, inşaat maliyetini kendileri karşılayarak (nakit veya kredi ile) müteahhide bir hizmet bedeli öderler. Bu durumda mülkiyet el değiştirmediği için, tapuda sadece binanın yenilenmesi (cins değişikliği) işlemi yapılır. Bu bir “şekil değişikliği” olarak kabul edilir ve yeni bir iktisap sayılmaz. Dolayısıyla, mülk sahibi yeni dairesini sattığında, 5 yıllık süre hesabında mülkü ilk satın aldığı orijinal tarih esas alınır. Eğer bu ilk alış tarihinin üzerinden 5 yıldan fazla geçmişse, satıştan ne kadar kar ederse etsin değer artış kazancı vergisi ödemez.

Bu iki model arasındaki vergi farkı, yüz binlerce lirayı bulabilir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalanmadan önce, projenin finansal yapısının ve vergi sonuçlarının uzman bir ekip tarafından analiz edilmesi, mülk sahiplerini gelecekteki ağır bir vergi yükünden koruyacak stratejik bir yatırımdır.

Bölüm 7 – Sürdürülebilir Gelecek ve Adil Paylaşım // İleri Seviye Konular

Kentsel dönüşüm, sadece yasal ve finansal süreçlerden ibaret değildir. Aynı zamanda, daha adil, daha yaşanabilir ve daha sürdürülebilir şehirler yaratmak için bir fırsattır. Bu bölümde, projenin değerini ve kalitesini artıran, mülk sahipleri arasında adil bir paylaşım sağlayan ve geleceğe yatırım yapan ileri seviye konuları ele alacağız.

Şerefiye Hesabı Nedir? Yeni Dairelerin Adil Paylaşımı Nasıl Sağlanır?

Bir binadaki tüm daireler aynı metrekarede olsa bile değerleri aynı değildir. Bir dairenin değeri; bulunduğu kat, cephesi (güney, kuzey), manzarası, güneş alma durumu, köşe konumu gibi birçok faktöre bağlı olarak değişir. İşte aynı projedeki bağımsız bölümler arasındaki bu değer farklılığına şerefiye denir.

Kentsel dönüşümde yeni yapılacak binadaki dairelerin malikler arasında adil bir şekilde paylaşılması, projenin en hassas konularından biridir. Sadece eski dairenin metrekaresine bakarak yeni bir daire vermek, ciddi haksızlıklara yol açabilir. Örneğin, eski binada en değerli manzaralı daireye sahip olan bir malikin, yeni projede manzarası kapanmış, daha az değerli bir daire alması adil değildir.

Bu sorunu çözmenin en objektif yolu, profesyonel bir şerefiye hesabı (veya değerleme raporu) yaptırmaktır. Bu hesaplamada:

Hem mevcut binadaki hem de yeni yapılacak projedeki her bir bağımsız bölüm, önceden belirlenmiş objektif kriterlere (kat, cephe, manzara, m2, balkon büyüklüğü vb.) göre puanlanır.
Her dairenin bir “şerefiye puanı” veya “değer oranı” ortaya çıkarılır.
Paylaşım yapılırken, her malikin eski dairesinin şerefiye değerine en yakın değerde yeni bir daire alması hedeflenir.
Arada oluşan küçük değer farkları, taraflar arasında nakit olarak ödenerek denkleştirilebilir.

Bu yöntem, “kim hangi daireyi alacak?” kavgasını, duygusal bir tartışma olmaktan çıkarıp, herkesin kabul edebileceği matematiksel ve adil bir zemine oturtur. Uzman bir mimari ekip veya değerleme firması tarafından hazırlanan şerefiye raporu, malikler arasında uzlaşma sağlamanın ve projenin sorunsuzca ilerlemesinin anahtarıdır.

Ada Bazında Dönüşümün Avantajları – Bütüncül Planlama ve Artan Sosyal Donatılar

Kentsel dönüşüm genellikle tekil binaların (parsel bazında) yenilenmesi şeklinde ilerler. Ancak asıl büyük fayda ve değer artışı, birden fazla komşu parselin birleşerek ada bazında dönüşüme girmesiyle elde edilir. Ada bazında dönüşümün avantajları şunlardır:

Bütüncül Mimari Tasarım: Tek tek binalar yerine bütün bir adanın birlikte tasarlanması, daha estetik, uyumlu ve işlevsel bir yerleşim dokusu yaratır.
Daha Fazla Sosyal ve Yeşil Alan: Birleşen parseller sayesinde, tekil projelerde mümkün olmayan büyük ortak bahçeler, çocuk oyun alanları, spor sahaları gibi sosyal donatı alanları yaratılabilir.
Kapalı Otopark Çözümü: Ada bazında planlama, tüm ada sakinlerinin ihtiyacını karşılayacak geniş yeraltı otoparkları yapılmasını mümkün kılar. Bu, sokaklardaki otopark sorununu çözer ve yüzeyde daha fazla yeşil alan kalmasını sağlar.
Artan Emsal Hakkı: Belediyeler, bu tür bütüncül ve kamuya daha fazla açık alan kazandıran projeleri genellikle ek imar (emsal) artışları ile teşvik eder. Bu da projenin finansal olarak daha cazip hale gelmesini sağlar.
Daha Yüksek Değer Artışı: Planlı, sosyal donatıları zengin ve otopark sorunu çözülmüş bir sitedeki dairelerin değeri, sıkışık nizamda tek tek yenilenmiş binalardaki dairelere göre çok daha fazla artar.

Bu nedenlerle, komşu binalarla bir araya gelerek ada bazında bir dönüşüm projesi geliştirmek, mülk sahipleri için uzun vadede çok daha karlı ve yaşam kalitesi yüksek bir sonuç doğurur.

Yeşil Binalar ve Sürdürülebilir Mimari – Hem Çevreye Hem Bütçenize Katkı

Modern mimarlık, sadece estetik ve sağlamlık değil, aynı zamanda sürdürülebilirlik ve enerji verimliliği üzerine odaklanmaktadır. Kentsel dönüşüm, binalarımızı bu modern anlayışla yenilemek için eşsiz bir fırsattır. Yeşil binalar, tasarımından inşasına, işletilmesinden yıkımına kadar tüm yaşam döngüsü boyunca ekolojik dengeye ve insan sağlığına duyarlı olan yapılardır.

Bu duyarlılık, uluslararası geçerliliği olan LEED (ABD kökenli), BREEAM (İngiltere kökenli) veya Türkiye’nin kendi ulusal sistemi olan YeS-TR (Yeşil Sertifika) gibi sertifikalarla belgelendirilir.

Yeşil bina yaklaşımının kentsel dönüşüm projesine ve mülk sahiplerine sağladığı somut faydalar şunlardır:

Daha Düşük Fatura Giderleri: Yüksek standartlarda ısı yalıtımı, enerji verimli pencereler ve modern mekanik sistemler sayesinde ısınma ve soğutma giderleri önemli ölçüde azalır.
Daha Sağlıklı Yaşam Alanları: İç mekanlarda kullanılan doğal ve düşük emisyonlu malzemeler, doğru havalandırma sistemleri sayesinde iç hava kalitesi artar, bu da insan sağlığını olumlu etkiler.
Su Tasarrufu: Verimli armatürler ve yağmur suyu toplama sistemleri ile su tüketimi azaltılır.
Daha Yüksek Mülk Değeri: Yeşil bina sertifikasına sahip binalar, daha düşük işletme maliyetleri ve daha yüksek yaşam kalitesi sundukları için piyasada daha yüksek bir değere sahip olur ve daha kolay kiralanır veya satılır.

Kentsel dönüşüm projenizi tasarlarken sürdürülebilir ve yeşil bina kriterlerini gözeten bir mimari ekiple çalışmak, sadece çevreye karşı bir sorumluluk değil, aynı zamanda mülkünüzün gelecekteki değerine ve aile bütçenize yapılmış akıllıca bir yatırımdır.

Sonuç – Projenizi Birlikte Hayata Geçirelim

Kentsel dönüşüm, tapu sicilinin hukuki derinliklerinden başlayıp, karmaşık yasal düzenlemeler, çetin ortak karar süreçleri, detaylı finansal planlama, yaratıcı mimari tasarım ve titiz bir inşaat yönetimi ile nihayete eren çok katmanlı bir yolculuktur. Bu rehberde de görüldüğü üzere, her adım kendi içinde uzmanlık, dikkat ve öngörü gerektirmektedir. Mülk sahipleri için bu süreç, doğru yönetildiğinde sadece güvenli bir yuvaya kavuşmakla kalmayıp, aynı zamanda mülklerinin değerini önemli ölçüde artıran bir fırsata dönüşebilir.

Ancak bu fırsatları hayata geçirmek ve olası risklerden korunmak, tüm bu farklı disiplinleri bir arada koordine edebilen profesyonel bir rehberlikle mümkündür. Sürecin en başında yapılacak doğru bir tapu analizi, ileride yaşanacak bir hak kaybını önleyebilir. Adil bir şerefiye hesabı ve uzlaşmacı bir mimari proje, en zorlu anlaşmazlıkları çözebilir. Sağlam bir teknik şartname ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi, projenizin kalitesini ve zamanında bitirilmesini güvence altına alabilir.

Özerdem Tasarım olarak biz, bu bütüncül uzmanlığı tek bir çatı altında sunarak, kentsel dönüşüm yolculuğunuzun her aşamasında yanınızda yer alıyoruz. Amacımız, sadece estetik ve fonksiyonel mekanlar tasarlamak değil, aynı zamanda müvekkillerimizin hukuki ve finansal haklarını en üst düzeyde koruyarak, mülklerinin potansiyelini en verimli şekilde hayata geçirmektir. Bu karmaşık süreci sizin için anlaşılır, yönetilebilir ve karlı bir yatırıma dönüştürmek için buradayız.

Portfolyomuzu Gördünüz mü?

Gerçekleştirilen işlerin niteliği, anlatımın ne kadar önemli olduğunu gösterir. Sizi portfolyomuza göz atmaya davet ediyoruz:

👉 https://ozerdem.com/mimari-tasarim-calismalari/

Projenizi Konuşalım

Her şey bir fikirle başlar. O fikri birlikte hayata geçirebiliriz. Projenizle ilgili detaylı bilgi almak, özel teklif sunmamızı sağlamak için bizimle iletişime geçebilirsiniz:

📩 https://ozerdem.com/iletisim/

© 2025, Mimari Proje, Mimari Görselleştirme – ÖZERDEM. Tüm hakları saklıdır.
Tüm içerik ve verilerin yayın hakkı saklıdır. Paylaşım için paylaştığınız içeriğe erişilebilir ve görünür bir bağlantı bulundurulması şarttır.