Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kentsel dönüşüm, yalnızca eski, yıpranmış veya afet riski taşıyan binaların fiziksel olarak yenilenmesi süreci değildir. Bu süreç, aynı zamanda şehirlerin daha güvenli, sağlıklı, estetik ve fonksiyonel yaşam alanlarına kavuşmasını hedefleyen kapsamlı bir vizyonu temsil eder. Özellikle Türkiye gibi aktif deprem kuşakları üzerinde yer alan bir coğrafyada, kentsel dönüşüm bir tercih olmaktan çıkıp hayati bir zorunluluk haline gelmiştir. Bu zorunluluk, mülk sahipleri için doğru yönetildiğinde, mülklerinin değerini önemli ölçüde artıran, modern ve güvenli konutlara kavuşmalarını sağlayan büyük bir finansal ve yaşamsal fırsat sunar. Ancak bu karmaşık süreç, hatalı adımlar atıldığında ciddi mağduriyetlere ve geri dönülmez hak kayıplarına da yol açabilme potansiyeli taşır.  

Bu dönüşüm sürecinin finansmanında ve uygulanmasında en yaygın olarak başvurulan model, “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” veya hukuki terminolojideki adıyla “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”dir. Modelin temel mantığı oldukça basittir: Arsa sahibi, arsasının belirli bir payını inşaatı yapacak olan müteahhide (yükleniciye) devretmeyi taahhüt ederken, müteahhit de bunun karşılığında kendi finansmanı ve malzemesiyle arsa üzerine modern bir yapı inşa etmeyi ve anlaşılan sayıda bağımsız bölümü (daire, dükkan vb.) arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Bu iş birliği, arsa sahibinin inşaat maliyetine katlanmadan mülkünü yenilemesini, müteahhidin ise yeni bir proje geliştirerek ticari kazanç elde etmesini sağlar.  

Bu rehberin temel amacı, mülk sahiplerini bu çok katmanlı hukuki, teknik ve finansal süreçte A’dan Z’ye bilgilendirmek, haklarını en etkin şekilde korumalarını sağlamak ve karşılaşabilecekleri potansiyel riskleri en aza indirmektir. Sürecin her adımı, kendi içinde kritik detaylar barındırır ve atılacak her imza, geri dönülmez hukuki sonuçlar doğurur. Bu yolculukta, sürece şeffaflık, kalite ve bütüncül bir bakış açısıyla yaklaşan, Özerdem Tasarım gibi profesyonel ve deneyimli bir partnerle ilerlemek, belirsizlikleri ortadan kaldırarak kentsel dönüşüm fırsatını güvenli bir kazanca dönüştürmenin anahtarıdır.

Bölüm 1: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Temelleri

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir – Temel Kavramlar ve Hukuki Nitelik

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir tarafın (arsa sahibi) kendisine ait taşınmazın belirli bir payının mülkiyetini diğer tarafa (yüklenici/müteahhit) devretmeyi taahhüt ettiği, yüklenicinin ise bunun karşılığında söz konusu arsa üzerine kendi malzemesiyle bir yapı inşa ederek anlaşılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin temelinde iki ana edim (borç) bulunur: Arsa sahibinin arsa payı devir borcu ve müteahhidin inşaatı tamamlama ve bağımsız bölüm teslim borcu.  

Bu sözleşme türü, Türk hukuk sisteminde kanunla özel olarak isimlendirilip düzenlenmiş sözleşmelerden biri değildir. Yargıtay içtihatları ve doktrin tarafından “karma nitelikli sözleşme” olarak kabul edilir. Karma nitelikli olmasının sebebi, bünyesinde birden fazla sözleşme türünün özelliklerini barındırmasıdır. Bu sözleşme, arsa sahibinin mülkiyet devri taahhüdü yönüyle bir “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi”, müteahhidin bir yapı inşa etme borcu yönüyle ise bir “eser sözleşmesi” (inşaat sözleşmesi) unsurlarını içerir. Bu karma hukuki yapı, taraflar arasında bir uyuşmazlık çıktığında, sorunun çözümünde hem taşınmaz satışına hem de eser sözleşmesine ilişkin kanun hükümlerinin olayın niteliğine göre bir arada değerlendirilmesini zorunlu kılar. Aynı zamanda, her iki tarafın da birbirine karşı borç altına girmesi nedeniyle “tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme” olarak nitelendirilir.  

Uygulamada bu sözleşmelerin farklı yapılandırma modelleri mevcuttur. Bunlardan bazıları; inşaatın belirli aşamalara (örneğin temel, kaba inşaat, ince işler) gelmesine paralel olarak arsa paylarının kademeli olarak müteahhide devredilmesi, arsa payının tamamının sözleşme başında müteahhide devredilip arsa sahibi lehine teminat ipoteği konulması veya en yaygın kullanılan yöntem olan, inşaat yapımı ile taşınmaz satış vaadinin tek bir sözleşmede birleştirilmesidir. Her modelin kendine özgü riskleri ve avantajları olup, seçilecek yöntem tarafların müzakereleri ve projenin özelliklerine göre belirlenmelidir.  

Sözleşmenin Geçerlilik Şartı – Noter ve Resmi Şeklin Hayati Önemi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin en kritik ve göz ardı edilemeyecek unsuru, hukuken geçerli olabilmesi için uyulması gereken şekil şartıdır. Bu sözleşme, bir taşınmazın mülkiyetinin veya mülkiyetten doğan ayni bir hakkın devrini taahhüt ettiğinden, Türk Borçlar Kanunu ve Noterlik Kanunu hükümleri uyarınca mutlaka noter tarafından “düzenleme şeklinde” yapılması zorunludur. Tarafların kendi aralarında hazırlayıp imzaladıkları adi yazılı bir sözleşme veya noterde sadece imza onayı (tasdiki) şeklinde yapılan bir sözleşme, bu tür bir işlem için hukuken “kesin hükümsüz” yani geçersizdir.  

Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak yola çıkmak, tarafları, özellikle de arsa sahibini, son derece güvencesiz bir duruma sokar. Hukuken var olmayan bir sözleşme temelinde yapılan tapu devirleri veya inşaat faaliyetleri, “sebepsiz zenginleşme” hükümlerine göre tarafların verdiklerini geri isteme hakkını doğurur. Ancak bu, sürecin başa dönmesi, tarafların birbirinden alacaklarını tahsil etmek için uzun ve masraflı davalar açması ve projenin tamamen kilitlenmesi anlamına gelir. Bu nedenle, tüm şartlarda anlaşma sağlandıktan sonra, nihai sözleşmenin noter huzurunda, tüm ekleriyle birlikte (teknik şartname, paylaşım projesi vb.) düzenleme şeklinde yapılması, projenin hukuki temelinin sağlam atılması için mutlak bir ön koşuldur.  

Bununla birlikte, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen “dürüstlük kuralı” ve “hakkın kötüye kullanılması yasağı” ilkesi, bu katı şekil şartına önemli bir istisna getirir. Şöyle ki; eğer taraflar şekle aykırı (örneğin adi yazılı) bir sözleşme yapmış olsalar dahi, müteahhit bu sözleşmeye güvenerek inşaatın çok büyük bir bölümünü, Yargıtay içtihatlarında genellikle kabul gören oranla yüzde 90 ve üzerini, tamamlamışsa, arsa sahibinin bu aşamadan sonra sözleşmenin şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olduğunu ileri sürerek tapu devri borcundan kaçınması, hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilir. Bu durumda mahkeme, şekil şartı eksikliğine rağmen sözleşmenin geçerli olduğu sonucuna varabilir. Ancak bu durum, hukuki bir istisna olup, son derece riskli ve dava süreçlerine açık bir yol olduğu unutulmamalıdır. Arsa sahibi için en güvenli yol, en başından itibaren noter kanalıyla geçerli bir sözleşme yapmaktır.  

Kentsel Dönüşüm Mevzuatının Özel Rolü – 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Sözleşmeler

Bir kat karşılığı inşaat projesi, standart olarak Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabi iken, projenin 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” çerçevesinde yürütülmesi durumunda, genel hükümlere ek olarak veya onların yerine geçen özel kurallar devreye girer. Bu kanun, kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak ve kolaylaştırmak amacıyla mülk sahiplerinin karar alma mekanizmalarına önemli farklılıklar getirmiştir.  

Bu farklılıkların en başında karar yeter sayısı gelmektedir. Normal şartlarda Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir apartmanın yıkılıp yeniden yapılması gibi kararlar için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekirken, 6306 sayılı Kanun bu zorunluluğu ortadan kaldırmıştır. Riskli yapı tespiti yapılmış bir binada, binanın nasıl dönüştürüleceği, müteahhit seçimi ve sözleşme imzalanması gibi hayati kararlar, maliklerin “arsa payı oranında en az salt çoğunluğu” yani yüzde 50’den bir fazla paya sahip olanların oyu ile alınabilir. Bu, sürecin birkaç malikin itirazı nedeniyle tıkanmasının önüne geçen kritik bir düzenlemedir.  

Kanun, alınan bu çoğunluk kararına katılmayan azınlıktaki maliklerin durumunu da düzenlemiştir. Karara katılmayan maliklere usulüne uygun tebligatlar yapılarak karara katılmaları veya paylarını diğer maliklere satmaları için süre verilir. Bu süreler sonunda anlaşma sağlanamazsa, karara katılmayan maliklerin arsa payları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya ilgili idare tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden, öncelikle karara katılan diğer paydaşlara, alıcı çıkmazsa kamuya açık artırma yoluyla satılabilir.  

Ayrıca, 6306 sayılı Kanun, müteahhidin sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi (örneğin inşaata bir yıl içinde başlamaması veya altı aydan uzun süre ara vermesi) durumunda, sözleşmenin feshi için özel bir idari prosedür öngörmektedir. Bu prosedürde, maliklerin salt çoğunlukla alacağı fesih kararı sonrası Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı devreye girer, durumu inceler ve şartlar oluşmuşsa sözleşmeyi resen feshedebilir. Bu mekanizma, genel hukuk mahkemelerindeki uzun fesih davalarına göre daha hızlı bir çözüm sunma potansiyeli taşır ve kentsel dönüşümün kamu yararı boyutunu ortaya koyar.  

Bölüm 2: Sözleşme Öncesi Stratejik Hazırlık ve Müteahhit Seçimi

Sağlam Bir Başlangıç İçin Zemin Etüdü – İmar Durumu ve Proje Potansiyeli

Kat karşılığı inşaat sürecine girilmeden önce atılması gereken ilk ve en temel stratejik adım, mülkün bulunduğu arsanın hukuki ve fiziki potansiyelini net bir şekilde ortaya koymaktır. Herhangi bir müteahhitle görüşmeye başlamadan evvel, arsa sahibinin bizzat veya vekili aracılığıyla ilgili belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğüne başvurarak arsanın güncel ve detaylı “imar durum belgesini” temin etmesi elzemdir.  

Bu belge, bir arsanın adeta kimlik kartı niteliğindedir ve projenin sınırlarını çizer. İçerisinde; arsanın imar planındaki fonksiyonu (konut alanı, ticaret alanı vb.), yapılaşma koşulları, izin verilen maksimum kat adedi (gabari), taban alanı kat sayısı (TAKS), kat alanı kat sayısı (KAKS veya emsal), yollardan ve komşu parsellerden bırakılması gereken çekme mesafeleri gibi hayati bilgiler yer alır. Bu veriler, arsaya toplamda kaç metrekare inşaat yapılabileceğini, binanın arsa üzerine nasıl konumlanacağını ve dolayısıyla projeden kaç adet ve ne büyüklükte bağımsız bölüm çıkabileceğini matematiksel olarak belirler. İmar durumu hakkında net bir bilgiye sahip olmadan müteahhitlerle yapılacak paylaşım oranı pazarlıkları, temelsiz ve spekülatif kalmaya mahkumdur. Profesyonel bir mimarlık ve tasarım ofisi, bu imar durum belgesini analiz ederek, arsa sahibi için en verimli ve karlı proje alternatiflerini içeren bir ön çalışma (avan proje) hazırlayabilir. Bu ön çalışma, mülk sahibinin beklentilerini somutlaştırır ve müteahhitlerle yapılacak görüşmelerde elini güçlendirir.  

Doğru Müteahhiti Seçmek – Güvenilirlik ve Yetkinlik Kriterleri

Kentsel dönüşüm projesinin başarısı veya başarısızlığı, büyük ölçüde seçilecek olan müteahhit firmanın yetkinliğine ve güvenilirliğine bağlıdır. Bu seçim, sürecin belki de en kritik ve en dikkatli yapılması gereken aşamasıdır. Arsa sahipleri, cazip tekliflerin ötesine geçerek, aday firmaları çok yönlü bir süzgeçten geçirmelidir. Güvenilir bir müteahhitte aranması gereken temel kriterler şunlardır:  

• Finansal Güç ve İstikrar: İnşaat, yüksek sermaye gerektiren bir faaliyettir. Müteahhidin projenin başlangıcından sonuna kadar finansal akışı sağlayabilecek öz sermaye gücüne sahip olması, projenin ekonomik dalgalanmalar veya beklenmedik maliyet artışları nedeniyle yarım kalma riskini en aza indirir. Firmanın mali durumu, banka referansları ve kredi geçmişi araştırılmalıdır.  
• Teknik Yeterlilik ve Referanslar: Bir müteahhidin en iyi karnesi, daha önce tamamladığı işlerdir. Firmanın geçmişte bitirdiği projeler, özellikle de yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış olanlar, titizlikle incelenmelidir. Mümkünse, bu projeler yerinde ziyaret edilmeli, malzeme ve işçilik kalitesi gözlemlenmeli ve o projelerdeki mülk sahipleriyle görüşülerek müteahhidin iş yapış şekli, iletişim becerileri ve sorun çözme kapasitesi hakkında birinci elden bilgi alınmalıdır.  
• Yasal Yetkinlik ve Kayıtlar: Müteahhit firmanın, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından tutulan Yapı Müteahhitleri Bilişim Sistemi’ne (YAMBİS) kayıtlı olması ve projenin büyüklüğüne ve maliyetine uygun bir “Müteahhitlik Yeterlilik Belgesi” sınıfına sahip olması yasal bir zorunluluktur. Bu belgenin varlığı ve geçerliliği mutlaka kontrol edilmelidir.  
• Kurumsal Yapı ve Teknik Ekip: Projenin başarısı, sadece firma sahibine değil, aynı zamanda projeyi sahada yürütecek olan teknik ekibe de bağlıdır. Firmanın bünyesindeki mimar, inşaat mühendisi, makine mühendisi ve şantiye şefi gibi kilit personelin deneyimi ve yetkinliği, projenin kalitesi ve zamanında ilerlemesi için belirleyicidir.  

Hukuki Koruma Kalkanı – Uzman Bir Gayrimenkul Avukatının Rolü

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, içerdiği teknik detaylar, karmaşık hukuki yapı ve taşıdığı yüksek mali değer nedeniyle, mülk sahiplerinin kendi başlarına müzakere edip imzalamaması gereken belgelerdir. Sürecin en başından itibaren, yani müteahhitlerle görüşmelere başlandığı andan itibaren, gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında uzmanlaşmış bir avukattan profesyonel hukuki destek almak, bir lüks değil, mutlak bir zorunluluktur.  

Uzman bir avukatın bu süreçteki rolü, sadece hazırlanmış bir sözleşmeyi okuyup onaylamaktan çok daha geniştir. Avukatın temel görevleri şunlardır:

• Mülk sahibinin hak ve menfaatlerini azami düzeyde koruyacak şekilde sözleşme taslağını hazırlamak veya müteahhit tarafından sunulan taslağı revize etmek.
• Uygulamada sıkça karşılaşılan ve genellikle müteahhit lehine olan matbu, standart noter sözleşmelerinin içerdiği gizli risklere ve boşluklara karşı mülk sahibini uyarmak ve bu maddeleri müzakere ederek değiştirmek.  
• Gecikme, kalitesiz imalat, iskan alınamaması gibi olası kriz senaryolarını öngörerek, bu durumlarda mülk sahibini koruyacak cezai şart, teminat, fesih hakkı gibi önleyici ve koruyucu hükümleri sözleşmeye eklemek.
• Teknik şartname ve paylaşım projesi gibi eklerin hukuki olarak sözleşmeyle tutarlı ve mülk sahibinin lehine olmasını sağlamak.
• Sözleşmenin imzalanmasından projenin teslimine kadar olan tüm süreçte hukuki danışmanlık vererek, mülk sahibinin doğru adımları atmasına yardımcı olmak.  

Kısacası, uzman bir avukat, bu karmaşık süreçte mülk sahibinin hukuki koruma kalkanı işlevini görür ve potansiyel bir kabusun, karlı bir yatırıma dönüşmesini sağlar.

Bölüm 3: Sözleşmenin Kilit Maddeleri – Haklarınızı Koruyan Hükümler

Paylaşım Oranları ve Bağımsız Bölümlerin Belirlenmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin en temel müzakere konusu, inşa edilecek yeni yapıdaki bağımsız bölümlerin arsa sahibi ile müteahhit arasında nasıl paylaşılacağıdır. Kamuoyunda sıkça duyulan yüzde 50 – yüzde 50 gibi oranlar, her proje için geçerli sabit bir kural değildir. Paylaşım oranı; arsanın bulunduğu lokasyonun değeri, imar durumunun sağladığı inşaat hakkının büyüklüğü, inşa edilecek projenin niteliği ve maliyeti, güncel piyasa koşulları gibi birçok değişkene bağlı olarak taraflar arasında serbestçe müzakere edilir.  

Ancak, paylaşım konusunda orandan daha önemli ve kritik olan bir husus vardır: Hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağının net bir şekilde belirlenmesi. Bir binadaki tüm daireler eşit değerde değildir. Örneğin, deniz manzaralı bir çatı dubleksi ile zemin katta bulunan ve arka sokağa bakan bir daire arasında ciddi bir değer farkı vardır. Sözleşmede sadece “arsa sahibine 10 daire, müteahhide 10 daire verilecektir” gibi genel bir ifadenin yer alması, mülk sahibi için büyük bir risk taşır. Çünkü bu durumda, mimari projeyi ve kat planlarını genellikle yöneten taraf olan müteahhit, stratejik olarak daha az değerli, manzarası kapalı veya daha küçük daireleri arsa sahibine tahsis ederek, sayısal olarak taahhüdünü yerine getirse de, değer olarak arsa sahibinin aleyhine bir durum yaratabilir.

Bu hayati riski ortadan kaldırmanın tek yolu, sözleşme imzalanmadan önce hazırlanan mimari proje üzerinde, hangi kat ve numaradaki bağımsız bölümlerin (daire, dükkan vb.) arsa sahibine, hangilerinin müteahhide ait olacağının tek tek işaretlendiği bir “paylaşım projesi” veya “paylaşım krokisi” hazırlanmasıdır. Bu paylaşım planının, sözleşmenin ayrılmaz bir eki olduğu açıkça belirtilerek, noter sözleşmesine eklenmesi gerekir. Bu yöntem, gelecekte yaşanabilecek tüm keyfi uygulamaların ve değer tartışmalarının önüne geçen en sağlam güvencedir.  

Proje Takvimi – Ruhsat, Başlama, Teslim ve İskan Süreleri

Sözleşmenin en önemli unsurlarından bir diğeri, projenin her aşaması için net ve bağlayıcı bir takvim belirlenmesidir. “İnşaat en kısa sürede bitirilecektir” gibi muğlak ve yoruma açık ifadeler, hukuki bir uyuşmazlık durumunda hiçbir anlam ifade etmez. Sözleşmede, projenin başlangıç, gelişim ve bitiş aşamaları için somut ve denetlenebilir süreler veya tarihler yer almalıdır.  

Sıklıkla kullanılan “inşaat ruhsatı alındıktan sonra 24 ay içinde inşaat teslim edilecektir” gibi ifadeler, tek başına yetersiz kalabilir. Çünkü bu ifade, müteahhidin ruhsat başvurusunu ne zaman yapacağı konusunda bir zorunluluk getirmez. Bu riski bertaraf etmek için, sözleşmeye “Sözleşme tarihinden itibaren en geç X ay içinde inşaat ruhsatı için tam ve eksiksiz olarak belediyeye başvuru yapılacaktır” gibi bir hüküm eklenmelidir.  

İdeal bir sözleşme takvimi şu kilit aşamaları ve süreleri içermelidir:

• İnşaat ruhsatı başvuru süresi.
• Ruhsatın alınmasını takiben inşaata başlama süresi.
• İnşaatın temel, kaba inşaat, ince işler gibi belirli aşamalarının tamamlanma tarihleri.
• İnşaatın tamamen bitirilip arsa sahibine “anahtar teslim” yapılacağı kesin tarih.
• Yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınması için son başvuru tarihi ve iskanın alınması yükümlülüğünün kime ait olduğu.  

İskan belgesi, bir yapının projesine ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlandığını gösteren ve belediye tarafından verilen resmi bir belgedir. İskanı alınmamış bir bina, hukuken ve fiilen tam olarak bitmiş sayılmaz ve kat mülkiyeti tapuları alınamaz. Bu nedenle, iskan alma yükümlülüğünün sözleşmede açıkça müteahhide ait olduğunun belirtilmesi ve bunun için bir süre tanınması, arsa sahibinin haklarını korumak için hayati önem taşır.

Risk Yönetim Araçları – Cezai Şart, Gecikme Tazminatı ve Kira Yardımı

Her sözleşme, işlerin yolunda gitmeme ihtimaline karşı tarafları koruyacak risk yönetim mekanizmaları içermelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibini koruyan en önemli araçlar şunlardır:

• Cezai Şart: Sözleşmede belirlenen yükümlülüklerin, özellikle de projenin zamanında teslim edilmesi borcunun, müteahhit tarafından ihlal edilmesi durumunda, herhangi bir zararın varlığını ispat etmeye gerek kalmaksızın ödenmesi kararlaştırılan parasal bir yaptırımdır. Örneğin, “teslimin geciktiği her ay için arsa sahibine X TL cezai şart ödenecektir” şeklinde bir madde, müteahhit üzerinde ciddi bir caydırıcı etki yaratır ve sözleşmeye bağlılığını artırır.  
• Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı): İnşaatın sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmemesi, arsa sahibinin yeni dairesini kiraya vererek elde edebileceği gelirden mahrum kalmasına neden olur. Bu zarar, “yoksun kalınan kar” olarak adlandırılır ve arsa sahibi, gecikme nedeniyle uğradığı bu kira kaybını müteahhitten talep etme hakkına sahiptir. Bu hak, sözleşmede açıkça bir hüküm olmasa dahi Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre mevcuttur. Ancak, ispat kolaylığı sağlaması ve olası uyuşmazlıkları önlemesi açısından, gecikme halinde ödenecek kira tazminatının miktarının veya hesaplama yönteminin sözleşmeye yazılması son derece faydalıdır.  
• Mücbir Sebepler (Force Majeure): Müteahhidin kusuru olmaksızın, öngörülmesi ve engellenmesi mümkün olmayan olağanüstü durumlar (büyük depremler, seller, savaş hali, genel salgın hastalıklar, projenin seyrini etkileyen beklenmedik idari kararlar vb.) projenin takviminde gecikmelere yol açabilir. Bu gibi durumlar “mücbir sebep” olarak kabul edilir ve müteahhide süre uzatımı hakkı tanıyabilir. Ancak, hangi durumların mücbir sebep sayılacağının sözleşmede sınırlı sayıda ve net bir şekilde tanımlanması gerekir. Aksi takdirde, müteahhit her türlü gecikmeyi mücbir sebep olarak yorumlama eğiliminde olabilir.  

Bu üç mekanizma, sözleşmenin finansal ve zamansal disiplinini sağlayarak arsa sahibinin en değerli varlıkları olan mülkünü ve zamanını güvence altına alır.

Bölüm 4: Projenin Anayasası – Teknik Şartname ve İnşaat Kalitesinin Güvencesi

Bir Belgeden Daha Fazlası – Teknik Şartnamenin Kritik Rolü

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin belki de en hayati eki, projenin kalitesini ve standartlarını tanımlayan “teknik şartname”dir. Bu belge, inşaatın nasıl yapılacağını, hangi malzemelerin kullanılacağını, işçilik standartlarını ve projenin bitmiş halinin neye benzeyeceğini detaylandıran, adeta projenin anayasası niteliğinde bir dokümandır. Sözleşme metninde yer alan “inşaat, teknik şartnameye uygun olarak yapılacaktır” ifadesi, bu belgeyi hukuken sözleşmenin ayrılmaz bir parçası haline getirir.  

Teknik şartnamenin titizlikle ve en ince ayrıntısına kadar hazırlanması, gelecekte yaşanabilecek sayısız uyuşmazlığın önüne geçer. “Birinci sınıf malzeme”, “kaliteli işçilik” veya “lüks imalat” gibi subjektif, yoruma açık ve hukuki bir uyuşmazlıkta ispatı neredeyse imkansız olan ifadelerden kesinlikle kaçınılmalıdır. Bunun yerine, kullanılacak her bir malzemenin ve yapılacak her bir imalatın; markası, modeli, serisi, rengi, kalınlığı, yoğunluğu ve uyulması gereken teknik standartları (TSE, CE, ISO, DIN vb.) net bir şekilde belirtilmelidir. Detaylı bir teknik şartname, hem arsa sahibinin beklentilerini somutlaştırır hem de müteahhidin ne yapması gerektiğini açıkça ortaya koyarak keyfi uygulamaları engeller. Bu belge, aynı zamanda inşaat sürecindeki denetimlerin ve nihai kabul işlemlerinin temel referans noktasıdır.  

Kaliteyi Kağıda Dökmek – Malzeme ve İşçilik Standartları

Teknik şartnamenin soyut bir kavram olarak kalmaması ve mülk sahipleri için pratik bir kontrol aracına dönüşmesi amacıyla, aşağıda temel imalat kalemlerini ve bu kalemlerde dikkat edilmesi gereken spesifikasyon örneklerini içeren bir kontrol listesi sunulmuştur. Bu liste, arsa sahiplerinin müteahhitle yapacakları müzakerelerde hangi detayları talep etmeleri gerektiği konusunda somut bir yol haritası sunar. Profesyonel bir proje yönetimi, bu listeyi çok daha detaylandırarak projenin her bir bileşenini güvence altına alır.

Tablo 1: Teknik Şartname Temel Kontrol Listesi

Projenin Sigortası – İnşaat Garantisi ve Finansal Teminatlar

Sözleşme ve teknik şartname ne kadar kusursuz olursa olsun, müteahhidin mali zorluğa düşmesi veya taahhütlerini yerine getirmemesi riskine karşı arsa sahibinin somut finansal güvencelere sahip olması gerekir. Bu güvenceler, müteahhidin işi sözleşmeye uygun olarak bitirmesini temin eder ve olası bir zararı tazmin etme imkanı sunar. Başlıca teminat türleri şunlardır:

• Banka Teminat Mektubu: Bu, bir bankanın, müteahhidin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, arsa sahibinin talebi üzerine belirli bir meblağı kayıtsız şartsız ödemeyi taahhüt ettiği bir garanti belgesidir. Arsa sahibi için en güçlü teminat türü, “kesin ve süresiz” veya “ilk talepte ödemeli” olarak düzenlenen teminat mektuplarıdır. Bu tür mektuplar, bankanın ödeme yapmak için müteahhidin kusurlu olup olmadığını araştırmasına gerek bırakmaz. Teminat mektubu, inşaatın ilerleme seviyesine göre kademeli olarak iade edilebilir.  
• Teminat İpoteği: Bu yöntemde, müteahhide devredilecek olan bağımsız bölümlerden bir veya birkaçının tapu kaydına, inşaatın tamamlanmasına kadar arsa sahibi lehine ipotek şerhi konulur. Müteahhit, sözleşmedeki yükümlülüklerini (örneğin kaba inşaatı bitirme, iskanı alma) yerine getirdikçe, bu ipotekler kademeli olarak kaldırılır (fek edilir). Bu, müteahhidin işi yarım bırakması durumunda arsa sahibine, ipotekli taşınmazı sattırarak zararını karşılama imkanı verir.  
• İnşaat Tüm Riskler (All Risks) Sigortası: Bu sigorta poliçesi, inşaat faaliyetleri sırasında meydana gelebilecek ani ve beklenmedik fiziksel hasarları güvence altına alır. Kapsamı genellikle yangın, sel, fırtına, deprem, hırsızlık, şantiye kazaları gibi riskleri içerir. Ayrıca, ek teminatlarla üçüncü şahıslara verilebilecek zararlar, enkaz kaldırma masrafları ve şantiye ekipmanları da sigortalanabilir. Sözleşmede, projenin başlangıcından kesin kabulüne kadar geçerli olacak bir İnşaat All Risks Sigortası’nın müteahhit tarafından yaptırılmasının ve lehtarının arsa sahibi olmasının zorunlu kılınması, arsa sahibini beklenmedik olayların getireceği mali yükten korur.  

Ayıplı ve Eksik İmalatlar – Açık ve Gizli Ayıplara Karşı Yasal Haklar

İnşaatın tamamlanıp teslim edilmesi, müteahhidin sorumluluğunun bittiği anlamına gelmez. Teslim edilen yapıda ortaya çıkabilecek kusurlar, arsa sahibine önemli yasal haklar tanır. Bu noktada, hukuken iki temel kavramı ayırt etmek gerekir:

• Eksik İş: Sözleşmede ve teknik şartnamede yapılması kararlaştırıldığı halde hiç yapılmamış olan işlerdir. Örneğin, teknik şartnamede belirtilen çocuk parkının yapılmaması “eksik iş”tir. Eksik işler için zamanaşımı süresi, genel hükümlere göre genellikle 5 yıldır.  
• Ayıplı İş: Yapılmış ancak sözleşmede ve teknik şartnamede belirtilen niteliklere uymayan, kusurlu veya hatalı olan işlerdir. Örneğin, çocuk parkının yapılmış olması ancak kalitesiz ve tehlikeli malzemelerle yapılmış olması “ayıplı iş”tir.  

Ayıplı işler de kendi içinde ikiye ayrılır ve bu ayrım, arsa sahibinin haklarını kullanma süresi ve şekli açısından kritik öneme sahiptir:

• Açık Ayıp: Yapının teslimi sırasında yapılacak makul ve dikkatli bir gözlemle hemen fark edilebilecek nitelikteki ayıplardır. Örneğin, duvarlardaki çatlaklar, kırık pencereler, çalışmayan musluklar açık ayıptır. Arsa sahibi, bu tür ayıpları tespit ettiğinde, eseri teslim aldıktan sonra işlerin olağan akışına göre “makul bir süre içinde” (uygulamada genellikle birkaç gün kabul edilir) durumu derhal müteahhide bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim yapılmazsa, arsa sahibi eseri bu ayıplarla kabul etmiş sayılır ve bu ayıplara dayanarak bir hak talep edemez.  
• Gizli Ayıp: Teslim anında basit bir muayene ile anlaşılamayan, yapının kullanımıyla veya zamanla ortaya çıkan kusurlardır. Örneğin, temel izolasyonundaki bir hata nedeniyle birkaç ay sonra bodrum katta ortaya çıkan rutubet veya zamanla çatıda meydana gelen akıntılar gizli ayıptır. Arsa sahibi, gizli ayıbı fark ettiği anda “gecikmeksizin” (derhal) müteahhide bildirmelidir. Aksi takdirde, bu hakkını da kaybedebilir.  

Arsa sahibi, ayıbı süresi içinde usulüne uygun olarak bildirdiğinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesi uyarınca şu seçimlik haklara sahip olur :  

• Eğer ayıp, yapının kullanım amacını ortadan kaldıracak veya hakkaniyet gereği arsa sahibinin kabulüne zorlanamayacağı kadar önemliyse, sözleşmeden dönme.
• Yapıyı alıkoyup, ayıbın neden olduğu değer kaybı oranında bedelden indirim isteme.
• Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, tüm masrafları müteahhide ait olmak üzere yapının ücretsiz onarılmasını isteme.
• Bu haklarla birlikte, genel hükümlere göre uğradığı diğer zararların tazminini isteme.

Bu hakların korunması için, teslim sırasında ve sonrasında yapının profesyonel bir gözle incelenmesi ve tüm bildirimlerin ispat kolaylığı açısından noter aracılığıyla yazılı olarak yapılması büyük önem taşır.

Bölüm 5: Uyuşmazlık Çözümü ve Sözleşmenin Sona Ermesi

Kriz Senaryosu – Müteahhidin Temerrüdü ve Sözleşmenin Feshi

İdeal bir dünyada tüm projeler zamanında ve eksiksiz tamamlansa da, gerçek hayatta müteahhidin çeşitli sebeplerle borcunu yerine getiremediği durumlarla karşılaşılabilir. Müteahhidin borcunu zamanında veya gereği gibi ifa etmemesi, hukuken “temerrüt” olarak adlandırılır. Müteahhidin temerrüde düştüğü başlıca durumlar şunlardır:

• İşe sözleşmede kararlaştırılan zamanda hiç başlamaması.  
• İşe başlamış olmasına rağmen makul bir sebep olmaksızın işi yavaşlatması veya durdurması.
• İnşaatın ilerleme hızına bakıldığında, kararlaştırılan teslim tarihinde bitirilmesinin objektif olarak imkansız olduğunun açıkça anlaşılması.  
• Müteahhidin iflas etmesi veya acze düşmesi.  

Bu gibi durumlarda, arsa sahibi için sözleşmeyi sona erdirme yani “fesih” hakkı gündeme gelir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, basit bir bildirimle gerçekleşmez. Bu sözleşmelerin sona erdirilmesi için iki temel yol vardır:

• Tarafların Anlaşması (İkale): Arsa sahibi ve müteahhit, sözleşmeyi sona erdirme konusunda karşılıklı olarak anlaşabilirler. Bu anlaşmanın da, sözleşmenin kendisi gibi, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması, hukuki geçerlilik için bir zorunluluktur.  
• Mahkeme Kararı: Taraflardan biri (genellikle müteahhit) feshine yanaşmıyorsa, arsa sahibi tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeyi feshedemez. Fesih için mutlaka mahkemeye başvurarak bir “fesih davası” açması ve mahkeme kararı alması gerekir.  

Feshin Hukuki Sonuçları – Geriye ve İleriye Etkili Fesih Doktrini

Mahkemenin fesih kararı vermesi durumunda, bu feshin hukuki sonuçları, inşaatın tamamlanma seviyesine göre köklü bir şekilde değişir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ile şekillenen bu doktrin, feshin “geriye etkili” veya “ileriye etkili” olmasına göre ikiye ayrılır.

• Geriye Etkili Fesih (Ex Tunc): Bu, feshin standart ve temel sonucudur. Sözleşme, sanki en başından itibaren hiç yapılmamış gibi kabul edilir ve tüm hukuki sonuçları ortadan kalkar. Bu durumda taraflar, birbirlerine verdikleri her şeyi geri iade etmekle yükümlü olurlar. Yani, arsa sahibi, müteahhide devrettiği tüm arsa paylarının tapusunu geri alır. Müteahhit ise, o ana kadar yaptığı inşaatın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre hesaplanan maliyet bedelini arsa sahibinden talep edebilir. Bu senaryo, genellikle inşaatın henüz başlangıç aşamalarında olduğu veya çok az ilerlediği durumlarda uygulanır ve müteahhit için oldukça ağır sonuçlar doğurur.  
• İleriye Etkili Fesih (Ex Nunc) ve %90 Kuralı: Türk Medeni Kanunu’nun dürüstlük kuralından yola çıkan Yargıtay, müteahhidin inşaatı çok büyük ölçüde tamamladığı durumlarda, geriye etkili feshin hakkaniyete aykırı ve adaletsiz sonuçlar doğuracağını kabul etmiştir. Bu nedenle, inşaatın fiziki gerçekleşme seviyesi yaklaşık olarak yüzde 90 ve üzerine ulaşmışsa, arsa sahibinin artık sözleşmeden dönerek geriye etkili fesih talep edemeyeceğine hükmetmiştir. Bu kritik eşik aşıldığında, sözleşme ancak “ileriye etkili” olarak feshedilebilir. İleriye etkili fesihte, sözleşme fesih tarihine kadar geçerliliğini korur. Bu durumda müteahhit, inşaatı tamamladığı orana (%90) tekabül eden arsa payını veya bağımsız bölümleri almaya hak kazanır. Arsa sahibi ise, geriye kalan %10’luk eksik işin tamamlanma maliyetini ve gecikmeden kaynaklanan zararlarını (kira kaybı vb.) müteahhitten talep edebilir. Bu kural, arsa sahibi için stratejik bir önem taşır. Müteahhidin ciddi bir temerrüdü söz konusu ise, bu yüzde 90’lık kritik eşiğe ulaşılmadan önce hukuki süreci başlatmak, haklarının korunması açısından hayati olabilir.  

Zincirleme Risk – Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişilerin Durumu

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan ve en riskli durumlardan biri, müteahhidin kendisine sözleşme gereği avans olarak devredilen veya ileride devredilecek olan bağımsız bölümleri, inşaat devam ederken üçüncü kişilere satmasıdır. Bu satışlar, hukuken müteahhidin arsa sahibinden olan “bağımsız bölüm alacağını” üçüncü kişiye devretmesi anlamına gelen bir “alacağın temliki” işlemidir.  

Bu işlemin en kritik sonucu şudur: Üçüncü kişinin satın aldığı daire üzerindeki hakkı, doğrudan müteahhidin arsa sahibine karşı olan tüm yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirip getirmediğine bağlıdır. Üçüncü kişi, müteahhidin halefi (ardılı) konumuna geçer ve müteahhidin sahip olduğu haklardan fazlasını arsa sahibine karşı ileri süremez.  

Bu durumun en acı sonucu, sözleşmenin müteahhidin kusuru nedeniyle “geriye etkili” olarak feshedilmesi halinde ortaya çıkar. Fesih kararıyla birlikte müteahhide devredilen tüm tapular iptal edilerek arsa sahibi adına tescil edileceğinden, bu tapulara dayanarak mülkiyet edinen üçüncü kişinin tapusu da zincirleme olarak iptal edilir. Bu durumda üçüncü kişi, tapusunu kaybeder ve ödediği parayı geri alabilmek için genellikle iflas etmiş veya ortadan kaybolmuş olan müteahhide karşı sonuç alması zor bir dava açmak zorunda kalır. İnşaat halindeki bir yapıdan alım yapan kişinin, arsa sahibinin haklarının öncelikli olduğunu bilmesi gerektiği kabul edildiğinden, Medeni Kanun’daki tapu siciline güven ilkesinden (iyi niyet koruması) de yararlanamaz. Bu zincirleme risk, hem müteahhitten alım yapacak kişilerin son derece dikkatli olması gerektiğini hem de arsa sahiplerinin bu tür satışlar konusunda sözleşmeye kısıtlayıcı hükümler koymasının önemini ortaya koymaktadır.  

Sonuç: Bilinçli Kararlar, Güvenli Gelecek

Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat süreci, mülk sahipleri için şüphesiz büyük bir potansiyel barındırmaktadır. Ancak bu potansiyelin somut bir kazanca dönüşmesi, sürecin her aşamasında atılacak adımların bilinçli ve stratejik olmasına bağlıdır. Bu kapsamlı rehberde de detaylandırıldığı üzere, noter huzurunda tüm detayları içeren bir sözleşme, finansal ve teknik yeterliliği kanıtlanmış güvenilir bir müteahhit, projenin anayasası niteliğinde kapsamlı bir teknik şartname ve arsa sahibini koruyan sağlam finansal teminatlar, başarılı bir projenin vazgeçilmez temel taşlarıdır.

Mülk sahibinin bu süreçte kendini pasif bir gözlemci olarak konumlandırması, en büyük hatadır. Aksine, haklarını bilen, beklentilerini net bir şekilde ortaya koyan, süreci profesyonel destek alarak aktif bir şekilde yöneten ve denetleyen bir taraf olması gerekmektedir. İncelenen her detay, müzakere edilen her madde ve sözleşmeye eklenen her güvence, gelecekteki mülkün değerini ve güvenliğini doğrudan etkilemektedir.

İlk bakışta karmaşık, riskli ve göz korkutucu görünen bu yolculuk, Özerdem Tasarım gibi sürece mimari, hukuki ve teknik bütünlük içinde yaklaşan, şeffaflığı ve kaliteyi her şeyin önünde tutan doğru profesyonel ortaklarla yönetildiğinde, mülk sahipleri için endişe kaynağı olmaktan çıkar. Bilakis, mülklerinin değerini katlayan, yaşam kalitelerini artıran ve gelecek nesillere güvenli bir miras bırakan son derece karlı ve huzurlu bir yatırıma dönüşür. Bilinçli kararlar, her zaman güvenli bir geleceğin temelini oluşturur.

Portfolyomuzu Gördünüz mü?

Gerçekleştirilen işlerin niteliği, anlatımın ne kadar önemli olduğunu gösterir. Sizi portfolyomuza göz atmaya davet ediyoruz:

👉 https://ozerdem.com/mimari-tasarim-calismalari/

Projenizi Konuşalım

Her şey bir fikirle başlar. O fikri birlikte hayata geçirebiliriz. Projenizle ilgili detaylı bilgi almak, özel teklif sunmamızı sağlamak için bizimle iletişime geçebilirsiniz:

📩 https://ozerdem.com/iletisim/

© 2025, Mimari Proje, Mimari Görselleştirme – ÖZERDEM. Tüm hakları saklıdır.
Tüm içerik ve verilerin yayın hakkı saklıdır. Paylaşım için paylaştığınız içeriğe erişilebilir ve görünür bir bağlantı bulundurulması şarttır.

Bu makaleler tam size göre:

Kentsel Dönüşüm Projeleri: Müteahhit Seçerken Yapılan Hayati Hatalardan Kaçının Ada Bazlı Kentsel Dönüşüm mü Parsel Bazlı Kentsel Dönüşüm mü? İnşaat Projesi Rehberi: Yasal Süreçler ve Yönetmelikler Türkiye’de Mimari Proje Nasıl Yapılır? 81 İl İçin İklimsel ve Kültürel Tasarım Kriterleri