Ada Bazlı Kentsel Dönüşüm mü Parsel Bazlı Kentsel Dönüşüm mü?

Türkiye’nin kentsel dokusu, kaçınılmaz bir deprem gerçeği ve zamanın yıpratıcı etkisiyle her gün yeniden yüzleşiyor. Bu durum, kentsel dönüşümü yalnızca eski ve riskli binaların yıkılıp yeniden yapılması gereken bir zorunluluk olarak değil, aynı zamanda şehirlerimizin geleceğini şekillendirecek ulusal bir seferberlik olarak konumlandırıyor. Kentsel dönüşüm, can güvenliğini sağlamanın çok ötesinde, ekonomik direnci yüksek, sosyal dokusu güçlü, estetik ve sürdürülebilir yaşam alanları yaratmak için tarihi bir fırsat sunmaktadır. Bu süreç, bir inşaat faaliyetinden çok daha fazlasını, bir medeniyet ve yaşam kalitesi projesini ifade eder.

Bu kapsamlı analizin merkezinde, Türkiye’de kentsel dönüşümün uygulanış biçimini tanımlayan iki temel model yer almaktadır: yaygın olarak tercih edilen ancak birçok sorunu beraberinde getiren parsel bazlı dönüşüm ve geleceğin şehirlerini inşa etme potansiyeli taşıyan bütüncül ve vizyoner bir yaklaşım olan ada bazlı dönüşüm. Parsel bazlı model, çoğu zaman kentsel sorunları çözmek yerine, altyapı yetersizliklerini ve sosyal kopuklukları derinleştiren, bir “yap-boz” mantığıyla ilerleyen parçacıl bir müdahale olarak karşımıza çıkmaktadır. Buna karşılık, ada bazlı model, bir şehrin dokusunu bir bütün olarak ele alarak daha planlı, değerli ve yaşanabilir bir gelecek vaat eder.

Bu yazı, mülk sahipleri, kiracılar, yatırımcılar ve geliştiriciler için kentsel dönüşümün karmaşık ve çok katmanlı dünyasını aydınlatmayı amaçlayan bir rehber niteliğindedir. Yasal, finansal, teknik ve sosyal boyutlarıyla ele alınacak olan bu süreç, doğru adımlar atıldığında tüm paydaşlar için muazzam faydalar sağlama potansiyeline sahiptir. Ancak bu yolculuğun başarısı, tek bir disiplinin bilgisiyle değil; mimari vizyon, mühendislik hassasiyeti, hukuki öngörü ve finansal planlama gibi çok disiplinli bir uzmanlığın bir araya gelmesiyle mümkündür. Sürecin her aşamasında, atılacak adımların bütüncül bir stratejiyle yönetilmesi, riskleri en aza indirirken fırsatları en üst düzeye çıkarmanın anahtarıdır. Bu nedenle, Özerdem Tasarım gibi entegre hizmetler sunabilen, deneyimli ve profesyonel bir yol arkadaşının varlığı, bu zorlu süreci bir başarı hikayesine dönüştürmede kritik bir rol oynamaktadır.

Bölüm 1: Kentsel Dönüşümün DNA’sı – Temel Kavramlar ve Değişen Yasal Zemin

Kentsel dönüşüm sürecine adım atmadan önce, bu karmaşık alanın temelini oluşturan kavramları ve yasal çerçeveyi doğru anlamak, atılacak her adımın sağlam bir zemine oturmasını sağlar. Sürekli güncellenen mevzuat ve teknik terminoloji, paydaşlar için bir labirent haline gelebilir. Bu bölüm, kentsel dönüşümün ne anlama geldiğini, yasal dayanaklarını ve bilinmesi gereken anahtar terimleri netleştirerek bu labirentte bir yol haritası sunmayı amaçlamaktadır.

Kentsel Dönüşüm Nedir? Bir Yıkım ve İnşaat Sürecinden Daha Fazlası

Kentsel dönüşüm, adını sıkça duysak da, çoğu zaman sadece bir yıkım ve yeniden inşa faaliyeti olarak anlaşılan, ancak özünde çok daha derin anlamlar barındıran bir kavramdır. En geniş tanımıyla, zamanla köhneleşmiş, sağlıksız, altyapısı yetersiz ve özellikle afet riski taşıyan kent dokularının; ekonomik, mekansal, sosyal ve çevresel koşullar bütüncül bir şekilde göz önünde bulundurularak kapsamlı bir biçimde iyileştirilmesi ve yenilenmesi sürecidir. Bu süreç, uluslararası literatürde “Urban Renewal” olarak da bilinir ve çöküntü alanlarının temizlenerek yerine yeni konutlar, iş yerleri ve diğer geliştirmelerin yapılmasını içerir.  

Ancak kentsel dönüşümün amacı, sadece riskli binaları yıkıp yerlerine depreme dayanıklı yeni yapılar inşa etmekle sınırlı değildir. Bu, sürecin yalnızca bir boyutudur. Gerçek ve başarılı bir kentsel dönüşüm projesi, aynı zamanda şu hedefleri de kapsar:

• Altyapının Modernizasyonu: Yetersiz kalan yolları, kanalizasyon sistemlerini, enerji hatlarını ve iletişim altyapısını günümüz ihtiyaçlarına cevap verecek şekilde yenilemek.
• Sosyal Donatı Alanları Yaratmak: İnsanların bir araya gelebileceği, sosyalleşebileceği ve dinlenebileceği parklar, meydanlar, spor tesisleri, kongre ve kültür merkezleri gibi kamusal alanlar oluşturmak.  
• Şehir Estetiğini ve Yaşam Kalitesini Yükseltmek: Kent silüetini güzelleştiren, tarihi ve kültürel değerleri koruyan, daha estetik ve konforlu yaşam alanları sunan tasarımlar geliştirmek.  
• Ekonomik Canlılık Sağlamak: Bölgedeki gayrimenkul değerini artırmak, yeni iş ve yatırım olanakları yaratarak yerel ekonomiyi canlandırmak.  

Kısacası kentsel dönüşüm, bir yıkım ve yeniden inşa sürecinden çok, bir kentin fiziksel, sosyal ve ekonomik geleceğini yeniden tasarlama eylemidir.

Yasal Çerçevenin Evrimi – 6306 Sayılı Kanun ve Kritik Değişiklikler

Türkiye’de kentsel dönüşümün ana yasal dayanağı, 16 Mayıs 2012’de kabul edilen ve kamuoyunda “Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak bilinen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun‘dur. Bu kanunun temel felsefesi, geçmişteki düzenlemelerden farklı olarak, afetler meydana geldikten sonra yaraları sarmaya yönelik reaktif bir yaklaşım yerine, afetler yaşanmadan önce riski ortadan kaldırmaya odaklanan proaktif bir strateji benimsemesidir. Kanunun nihai hedefi, ülke genelinde can ve mal kayıplarını önlemek, vatandaşların sağlıklı ve güvenli yaşam çevrelerine kavuşmasını sağlamaktır.  

Kentsel dönüşüm mevzuatı statik değildir; aksine, uygulamada karşılaşılan zorlukları aşmak ve süreci hızlandırmak amacıyla sürekli olarak güncellenmektedir. Bu güncellemelerden en önemlisi ve süreci temelden değiştireni, 9 Kasım 2023 tarihinde yapılan yasa değişikliğidir. Bu değişiklikle, riskli bir yapıda dönüşüm kararı alınması için gereken arsa payı sahiplerinin 2/3 çoğunluk şartı, arsa payı oranında maliklerin salt çoğunluğuna (yüzde 50+1) indirilmiştir. Bu değişiklik, özellikle malikler arasında uzlaşmanın zor olduğu binalarda karar alma süreçlerini önemli ölçüde hızlandırmış ve projelerin önündeki en büyük engellerden birini ortadan kaldırmıştır. İnternette veya eski kaynaklarda hala 2/3 çoğunluk şartından bahsedilmesi , güncel mevzuata hakim olmadan hareket etmenin ne kadar riskli olduğunu göstermektedir. Bu tür yasal dinamikler, sürecin her aşamasında güncel bilgiye sahip profesyonel bir danışmanla çalışmanın kritik önemini ortaya koymaktadır.  

Kentsel Dönüşüm Sözlüğü – Bilinmesi Gereken Anahtar Terimler

Süreci doğru yönetebilmek için bazı temel kavramlara hakim olmak zorunludur:

• Riskli Yapı: Teknik ve bilimsel verilere dayanarak, ekonomik ömrünü tamamladığı veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıdır. Bir yapının riskli olup olmadığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlar tarafından yapılan incelemeler (beton dayanıklılık testleri, yapısal analizler vb.) sonucunda hazırlanan bir raporla belirlenir.  
• Riskli Alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Bakanlar Kurulu kararıyla belirlenen alanlardır. Bu alanlardaki tüm yapılar, tek tek risk tespiti yapılmasa dahi riskli kabul edilir.  
• Rezerv Yapı Alanı: Kentsel dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanlardır. Yakın zamanda yapılan yasa değişikliği ile bu tanımda yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi metinden çıkarılmıştır. Bu değişiklik, artık sadece boş arazilerin değil, üzerinde yerleşim bulunan mevcut kentsel alanların da bütüncül bir planlama amacıyla rezerv yapı alanı ilan edilebilmesinin önünü açmıştır. Bu durum, özellikle dağınık parsel bazlı dönüşümler yerine, büyük ölçekli ve planlı ada bazlı dönüşümleri teşvik etmek için stratejik bir araçtır ve dönüşümün kapsamını önemli ölçüde genişletmektedir.  
• Yerinde Dönüşüm: Hak sahiplerinin, kentsel dönüşüm projesi tamamlandıktan sonra mevcut mahallelerinden ve sosyal çevrelerinden kopmadan, kendi arazileri üzerinde inşa edilecek yeni, güvenli ve modern konutlarda yaşamaya devam etmelerini ifade eder. Bu model, sosyal dokunun ve komşuluk ilişkilerinin korunması açısından en çok arzu edilen ve hedeflenen dönüşüm biçimidir.  

Bu temel kavramlar ve yasal çerçeve, kentsel dönüşümün sadece bir inşaat projesi olmadığını, aynı zamanda derin hukuki, sosyal ve finansal boyutları olan karmaşık bir süreç olduğunu göstermektedir. Bu sürecin her bir adımı, doğru bilgi ve uzman rehberliği gerektirir.

Bölüm 2: Mercek Altında İki Model – Parsel ve Ada Bazlı Dönüşümün Kapsamlı Karşılaştırması

Kentsel dönüşümün başarısı, büyük ölçüde seçilen uygulama modeline bağlıdır. Türkiye’de iki ana model öne çıkmaktadır: tekil ve parçacıl bir yaklaşım olan parsel bazlı dönüşüm ile bütüncül ve planlı bir vizyon sunan ada bazlı dönüşüm. Bu iki model arasındaki farkları anlamak, şehirlerimizin geleceği için neden ada bazlı yaklaşımın daha üstün ve sürdürülebilir olduğunu kavramak açısından hayati önem taşır.

Parsel Bazlı Dönüşüm – Yaygın Ama Yetersiz Yaklaşım

Parsel bazlı kentsel dönüşüm, en basit tanımıyla, tek bir imar parseli üzerindeki riskli binanın yıkılarak, genellikle mevcut imar hakları çerçevesinde yerine yeni bir bina inşa edilmesi sürecidir. Özellikle kat maliki sayısı az olan yapılarda müteahhit payının daha kolay çıkarılabilmesi ve maliklerin sürece daha az maliyetle veya hiç para ödemeden dahil olabilmesi gibi nedenlerle Türkiye’de oldukça yaygın bir uygulama haline gelmiştir. Ancak bu yaygınlık, modelin doğruluğu anlamına gelmemektedir. Aksine, parsel bazlı dönüşüm, kentsel sorunları çözmek yerine çoğu zaman daha da derinleştiren ciddi dezavantajlar barındırmaktadır.  

Dezavantajları ve Eleştirileri:

• Kentsel Dokuya ve Altyapıya Zarar: Bu modelin en büyük eleştirisi, kentsel bütünü göz ardı etmesidir. İki eski ve yıpranmış binanın arasına sıkıştırılan tek bir yeni ve daha yüksek bina, çevresindeki mevcut yapılara ek statik yükler bindirerek onları daha da yorarken, şehir silüetinde de bir “dişi sökülüp yerine altın diş takılmış gibi” estetik bir karmaşa yaratır. Her parselde bina yenilendikçe ve genellikle kat sayısı arttıkça, o parsele düşen nüfus yoğunluğu artar. Ancak mevcut dar sokaklar, yetersiz otopark alanları, eski kanalizasyon ve su hatları gibi altyapı sistemleri bu yeni yükü kaldıramaz. Sonuç, daha fazla trafik sıkışıklığı, park yeri kaosu ve altyapı arızalarıdır.  
• Sosyal Alanların Yok Oluşu: Parsel bazlı dönüşüm, mevcut arsanın her metrekaresini inşaat alanı olarak kullanma eğilimindedir. Bu dar ölçekte, insanlar için yeni parklar, çocuk oyun alanları, spor sahaları veya toplanma mekanları gibi sosyal donatı alanları yaratmak imkansızdır. Şehirler betona boğulurken, insanların nefes alacağı, sosyalleşeceği alanlar ortadan kalkar.  
• Ekonomik Verimsizlik ve Sınırlı Değer Artışı: Bu model, ölçek ekonomisinden faydalanamaz. Her parsel için ayrı ayrı yürütülen projelendirme, ruhsatlandırma ve inşaat süreçleri, maliyetleri artırır. Bütüncül bir planlama olmadığı için, yaratılan değer artışı genellikle sadece o binayla sınırlı kalır ve bölgenin genel potansiyelini ortaya çıkaramaz.
• Sosyal Parçalanma ve Kimlik Kaybı: Kentsel dönüşümün sosyal boyutu genellikle göz ardı edilir. Parsel bazlı dönüşümler, yıllardır süregelen komşuluk ilişkilerini ve mahalle kültürünü dinamitleyebilir. Her binanın farklı zamanlarda ve farklı müteahhitler tarafından dönüştürülmesi, sosyal dokuyu parçalar. Yapılan araştırmalar, bu tür parçacıl dönüşümlerin, kendine has kimliği olan yerleşim alanlarını tek tipleşmiş bir yapı stoğuna dönüştürerek özgün özelliklerini kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya bıraktığını göstermektedir. Bu yaklaşım, bir “yapısal gelişim” hedeflemediği için genellikle başarısız bir kentsel yenileme olarak kabul edilir.  

Ada Bazlı Dönüşüm – Bütüncül ve Gelecek Odaklı Alternatif

Ada bazlı kentsel dönüşüm, bir veya daha fazla komşu imar adasını oluşturan tüm parsellerin, tapuda tevhit (birleştirme) işlemiyle tek bir büyük proje alanı haline getirilerek bütüncül bir yaklaşımla planlanmasıdır. Bu model, sadece binaları yenilemeyi değil, aynı zamanda o adanın veya bölgenin yollarını, kaldırımlarını, otoparklarını, yeşil alanlarını, sosyal tesislerini ve altyapısını bir bütün olarak yeniden tasarlamayı hedefler. Amaç, mevcut bir alanı yamamak değil, adeta “yeni bir kent parçası” yaratarak geleceğe yönelik, sürdürülebilir ve değerli bir yaşam çevresi oluşturmaktır.  

Bu yaklaşım, kentsel dönüşümün gerçek potansiyelini ortaya koyar: sorunlu bir kentsel dokuyu, tüm unsurlarıyla planlanmış, modern, güvenli ve insan odaklı bir mekana dönüştürmek. İki model arasındaki temel farkları daha net görebilmek için aşağıdaki karşılaştırmalı analiz tablosu incelenebilir.

Ada Bazlı ve Parsel Bazlı Dönüşümün Karşılaştırmalı Analizi

Bu tablo, ada bazlı dönüşümün neden sadece daha estetik veya daha planlı bir seçenek olmadığını, aynı zamanda ekonomik, sosyal ve çevresel açılardan da parsel bazlı yaklaşıma göre ezici bir üstünlüğe sahip olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Şehirlerimizin geleceği için verilecek kararlarda, bu temel farkların göz önünde bulundurulması kritik bir zorunluluktur.

Bölüm 3: Ada Bazlı Dönüşümün Değer Vaadi – Neden Geleceğin Modeli?

Ada bazlı kentsel dönüşüm, parsel bazlı yaklaşımın yarattığı kentsel kaosa karşı rasyonel, sürdürülebilir ve değerli bir alternatif sunar. Bu modelin üstünlüğü, sadece teorik bir planlama güzelliğinden ibaret değildir; mülk sahipleri, yatırımcılar ve şehirde yaşayan herkes için somut mimari, ekonomik, sosyal ve çevresel faydalar üretir. Ada bazlı dönüşümü geleceğin modeli yapan bu temel değer vaatlerini anlamak, neden bu yönde bir irade gösterilmesi gerektiğini net bir şekilde ortaya koyar.

Mimari ve Mekansal Avantajlar – Nefes Alan Şehirler

Parsel bazlı dönüşümün en büyük kısıtlaması, mimarı dar bir alana hapsetmesidir. Oysa ada bazlı projeler, mimarlar ve şehir plancıları için adeta boş bir tuval sunar. Bu geniş planlama ölçeği, sayısız mekansal avantajı beraberinde getirir:

• Tasarım Özgürlüğü ve Yaşam Kalitesi: Binalar, birbirinin ışığını ve manzarasını kesmeyecek şekilde, en uygun konumda ve açıda yerleştirilebilir. Bu, tüm konutların daha fazla gün ışığı almasını ve daha ferah hissettirmesini sağlar. Geriye kalan geniş alanlar ise peyzaj mimarisiyle zenginleştirilerek, içerisinde yürüyüş yolları, bisiklet parkurları, çocuk oyun parkları, süs havuzları ve spor alanları bulunan nitelikli yeşil alanlara dönüştürülebilir. Bu, sadece binaların değil, binaların arasındaki boşluğun da tasarlandığı, insan odaklı bir yaklaşımdır.  
• Modern ve Entegre Yaşam Alanları: Ada bazlı planlama, sadece konut alanları yaratmakla kalmaz. Proje bütünlüğü içinde, sakinlerin günlük ihtiyaçlarını karşılayabileceği küçük ticari birimler (kafe, market, eczane), kreşler, sosyal tesisler ve kültürel mekanlar da planlanabilir. Bu karma kullanımlı yapı, sakinlerin araçlarına bağımlılığını azaltan, yürünebilir, canlı ve 7/24 yaşayan mahalleler oluşturur.  
• Altyapı Sorunlarının Çözümü: Parsel bazlı dönüşümün en büyük açmazı olan otopark sorunu, ada bazlı projelerde yer altına inşa edilen geniş kapasiteli otoparklarla kökten çözülür. Bu sayede sokaklar araç işgalinden kurtarılarak yayalara ve sosyal yaşama açılır.  

Ekonomik Rasyonalite – Emsal Artışı ve Yatırım Değeri

Ada bazlı dönüşümün en güçlü ve ikna edici yönlerinden biri, sunduğu somut ekonomik avantajlardır. Bu model, doğru kurgulandığında, kentsel dönüşümün maliyet yükünü ortadan kaldıran ve tüm paydaşlar için kârlı bir yatırıma dönüştüren bir finansal motora sahiptir.

• Parsel Tevhidi ve Ölçek Ekonomisi: Modelin temeli, birden fazla küçük ve verimsiz parselin tapuda birleştirilerek (tevhit edilerek) tek bir büyük ve değerli parsel oluşturulmasıdır. Bu birleşme, tek bir büyük proje için planlama, ruhsatlandırma ve inşaat süreçlerinin yürütülmesini sağlayarak ciddi bir maliyet avantajı ve verimlilik artışı (ölçek ekonomisi) yaratır.  
• Emsal (KAKS) Artışı Teşviki: Bu modelin finansal motoru, belediyelerin ve merkezi idarenin sağladığı emsal artışı teşvikidir. Emsal veya Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS), bir arsaya yapılabilecek toplam inşaat alanını belirleyen orandır. Belediyeler, parsellerini birleştirerek şehir dokusuna katkı sağlayan, planlı ve büyük ölçekli projeler geliştiren yatırımcıları ve mülk sahiplerini, mevcut imar haklarının üzerine ek inşaat hakkı tanıyarak ödüllendirir. Bu ek emsal artışı, projenin niteliğine ve konumuna bağlı olarak yüzde 25 ila yüzde 40 gibi önemli oranlara ulaşabilmektedir. Bu ek inşaat hakkı, projenin finansmanını karşılayacak (müteahhit payı olarak ayrılacak) ve hatta mülk sahiplerine mevcut dairelerinden daha büyük veya ek daireler kazandıracak “artı değeri” yaratır. Mülk sahiplerinin ceplerinden para çıkmadan, hatta kazançlı çıkarak evlerini yenilemelerinin anahtarı bu teşviktir.  
• Maksimum Gayrimenkul Değeri: Sonuç olarak, ada bazlı dönüşümle hayata geçirilen projeler, sadece güvenli ve modern yapılar sunmakla kalmaz, aynı zamanda sunduğu sosyal donatılar, yeşil alanlar ve planlı çevre sayesinde bölgenin cazibesini artırır. Bu durum, proje tamamlandığında mülklerin değerinin parsel bazlı dönüşüme kıyasla çok daha fazla artmasını sağlar. Yapılan değerlendirmeler, bu tür projelerde gayrimenkul değerinin en az 1.5 kat, hatta çok daha üzerinde arttığını göstermektedir.  

Sosyal ve Çevresel Sürdürülebilirlik

Gerçek sürdürülebilirlik, tek bir binanın enerji verimliliğinden ibaret değildir; bir yaşam ekosisteminin bütününü kapsar. Ada bazlı dönüşüm, bu bütüncül sürdürülebilirliği hayata geçirmek için eşsiz bir fırsat sunar.

• Sosyal Sürdürülebilirlik ve “Yerinde Dönüşüm”: Ada bazlı yaklaşım, tüm hak sahiplerini aynı proje içinde barındırma potansiyeli sayesinde, “yerinde dönüşüm” ilkesini en ideal şekilde uygulama imkanı tanır. Bu, mahalle kimliğinin, komşuluk ilişkilerinin ve sosyal dokunun korunarak yeni ve modern bir çevrede devam etmesini sağlar. İnsanları köklerinden ve sosyal çevrelerinden koparmadan gerçekleştirilen bir dönüşüm, sürecin en önemli sosyal başarısıdır.  
• Çevresel Sürdürülebilirlik: Tek bir binada uygulanması zor veya verimsiz olan birçok çevreci teknoloji, ada ölçeğinde anlamlı ve verimli hale gelir. Enerji verimliliği yüksek, “yeşil bina” sertifikalı yapılar, merkezi sistemlerle ısıtma ve soğutma, yağmur suyunun toplanarak peyzaj sulamasında kullanılması, atıkların yerinde ayrıştırılması ve geri dönüşüm üniteleri gibi sürdürülebilir uygulamalar, büyük ölçekli projelerde kolaylıkla entegre edilebilir. Bu yaklaşım, Özerdem Tasarım’ın temel felsefesi olan “ihtiyaçlara ve doğaya uygun tasarımlar sunma” vizyonuyla birebir örtüşmektedir.  

Sonuç olarak, ada bazlı dönüşüm; daha ferah ve estetik şehirler, daha kârlı yatırımlar, daha güçlü sosyal bağlar ve daha yeşil bir çevre vaat ederek kentsel dönüşümün nihai hedeflerine ulaşmada en akılcı ve vizyoner yolu temsil etmektedir.

Bölüm 4: Kentsel Dönüşüm Yol Haritası – Süreç Adım Adım Nasıl İşler?

Kentsel dönüşüm, mülk sahipleri için genellikle karmaşık, uzun ve belirsizliklerle dolu bir süreç olarak algılanır. Ancak doğru bir yol haritası ve profesyonel rehberlikle, bu süreç başından sonuna kadar şeffaf ve yönetilebilir adımlarla ilerletilebilir. Bu bölüm, risk tespiti anından yeni tapuların alınmasına kadar olan tüm aşamaları pratik ve anlaşılır bir kılavuz şeklinde sunarak, paydaşların sürecin neresinde olduklarını ve bir sonraki adımda neyle karşılaşacaklarını bilmelerini sağlamayı amaçlamaktadır. Bu süreçteki her bir adımın, kendi içinde kritik hukuki ve teknik detaylar barındırdığı ve uzmanlık gerektirdiği unutulmamalıdır.

Adım 1: Başlangıç – Risk Tespiti ve Karar Alma

Kentsel dönüşüm yolculuğunun ilk ve en temel adımı, mevcut yapının durumunun resmi olarak belgelenmesidir.

• Başvuru ve Risk Tespiti: Süreç, apartmandaki kat maliklerinden sadece bir tanesinin bile başvurusuyla başlayabilir. Mülk sahibi, tapu ve kimlik belgeleriyle birlikte, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir yapı denetim veya danışmanlık firmasına başvurarak “riskli yapı tespiti” yapılmasını talep eder. Bu aşamada maliklerin çoğunluk sağlaması gibi bir şart aranmaz.  
• Raporlama ve Tebligat: Lisanslı firma, binadan aldığı beton (karot) ve demir örneklerini laboratuvarda inceler, binanın statik projelerini ve zemin etüdünü analiz ederek kapsamlı bir “Deprem Risk Raporu” hazırlar. Rapor, binanın “Riskli Yapı” veya “Risksiz Yapı” olduğunu belirtir. Rapor “riskli” sonucunu verirse, ilgili belediye veya il müdürlüğü tarafından onaylandıktan sonra tapu müdürlüğüne gönderilir. Tapu müdürlüğü, binanın tapu kaydına “riskli yapı” şerhi koyar ve tüm kat maliklerine resmi bir tebligat gönderir. Bu tebligatta, rapora itiraz için 15 günlük bir süre tanındığı belirtilir.  

Adım 2: Uzlaşma Süreci – Salt Çoğunluğun Gücü

Riskli yapı tespit raporu kesinleştikten sonra, mülk sahipleri için binanın geleceğine yön verecek kritik bir karar alma süreci başlar.

• Kat Malikleri Toplantısı: Malikler, binanın nasıl değerlendirileceğine karar vermek üzere toplanır. Bu toplantıda; binanın güçlendirilmesi mi, yoksa yıkılıp yeniden inşa edilmesi mi, yeniden inşa edilecekse bunun kat karşılığı bir müteahhitle mi yoksa maliyeti maliklerce karşılanarak mı (taahhüt) yapılacağı gibi konular görüşülür.  
• Karar Yeter Sayısı: Bu toplantıda alınacak kararlar için, 9 Kasım 2023’te yürürlüğe giren yeni yasa uyarınca, maliklerin sayısına bakılmaksızın, sahip oldukları arsa payı oranında en az salt çoğunluğun (yüzde 50+1) onayı yeterlidir. Örneğin, 1000 m²’lik bir arsada toplam 501 m² arsa payına sahip maliklerin “evet” demesi, kararın alınması için yeterlidir. Bu karar, toplantıya katılmayan veya “hayır” oyu veren diğer tüm malikleri de yasal olarak bağlar. Bu düzenleme, sürecin uzlaşmazlıklar nedeniyle kilitlenmesini önleyen en önemli yasal mekanizmadır.  

Adım 3: Anlaşmazlıkların Çözümü – Karara Katılmayanların Durumu

Salt çoğunlukla alınan karara rağmen, bazı mülk sahipleri anlaşmaya yanaşmayabilir veya sözleşmeleri imzalamaktan kaçınabilir. Kanun, bu tür durumlarda sürecin durmasını engellemek için net bir çözüm yolu sunar.

• İhtar ve Satış Süreci: Çoğunluk kararına katılmayan veya toplantıda bulunmayan pay sahiplerine, alınan karara katılmaları ve ilgili sözleşmeyi imzalamaları için noter kanalıyla bir ihtarname gönderilir ve 15 günlük süre tanınır.  
• Açık Artırma: Bu süre sonunda da anlaşmaya katılmayan malik(ler)in arsa payları, Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) lisanslı bir değerleme şirketinin belirlediği rayiç bedel üzerinden, öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara yönelik olarak açık artırma ile satışa çıkarılır.  
• Kamulaştırma: Eğer diğer paydaşlar bu payları satın almazsa, son çare olarak bu hisseler, Hazine adına Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (veya TOKİ) tarafından rayiç bedeli ödenerek kamulaştırılır. Bu mekanizma, bireysel itirazların projenin bütününü rehin almasının önüne geçer.  

Adım 4: Yıkım, Projelendirme ve Ruhsat

Tüm mülk sahipleriyle anlaşma sağlandıktan veya anlaşmayanların payları satıldıktan sonra, projenin fiziksel aşamalarına geçilir.

• Tahliye ve Yıkım: İdare (belediye veya bakanlık), binanın tahliye edilip yıktırılması için maliklere 60 günden az ve 90 günden fazla olmamak üzere bir süre verir. Malikler bu süre içinde yıkımı gerçekleştirmezse, idare, masrafları daha sonra tapuya ipotek koyarak maliklerden tahsil etmek üzere, gerekirse kolluk kuvveti desteğiyle yıkımı kendisi gerçekleştirir.  
• Projelendirme ve Ruhsat: Yıkım tamamlandıktan sonra arsa haline gelen taşınmaz için, anlaşılan müteahhit veya maliklerin görevlendirdiği mimarlık ve mühendislik ofisi tarafından yeni binanın mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri hazırlanır. Bu projeler, ilgili ilçe belediyesine sunularak inşaat ruhsatı alınır. Ruhsat süreci, belediyenin yoğunluğuna ve projenin karmaşıklığına göre birkaç aydan altı aya kadar sürebilir.  

Adım 5: İnşaat ve Teslimat

İnşaat ruhsatının alınmasıyla birlikte, projenin en heyecan verici ve en dikkatli takip edilmesi gereken aşaması olan inşaat süreci başlar.

• İnşaat Süreci ve Denetim: İnşaat, ruhsata ve teknik şartnameye uygun olarak yürütülür. Bu sürecin, kat malikleri tarafından kendi aralarından seçtikleri teknik bilgiye sahip bir heyet veya daha profesyonel bir yaklaşım olarak, bu iş için görevlendirilmiş bir proje yönetim ve danışmanlık firması tarafından düzenli olarak denetlenmesi, kalitenin ve sözleşmeye uygunluğun güvencesidir.  
• İskan ve Tapu Teslimi: İnşaat tamamlandıktan sonra, projenin ruhsat ve eklerine uygun olarak yapıldığını belgeleyen “Yapı Kullanma İzin Belgesi” (İskan) alınır. İskan alındıktan sonra tapu müdürlüğünde kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilir ve her bir hak sahibi, yeni, güvenli ve değerli mülkünün tapusunu teslim alır. Bu adımla birlikte kentsel dönüşüm yolculuğu başarıyla tamamlanmış olur.  

Bölüm 5: Projenin Finansmanı – Maliyetler, Devlet Destekleri ve Teşvikler (2025 Güncel)

Kentsel dönüşüm kararını etkileyen en önemli faktörlerden biri, şüphesiz projenin finansmanıdır. Mülk sahipleri için “Bu işin maliyeti ne olacak?” ve “Devletten ne gibi destekler alabilirim?” soruları, sürecin en başında netliğe kavuşturulması gereken kritik konulardır. Bu bölüm, kentsel dönüşümün maliyet dinamiklerini, en yaygın finansman modellerini ve devlet tarafından sunulan güncel hibe, kredi, kira yardımı ve vergi muafiyetlerini detaylı bir şekilde ele alarak, mülk sahiplerine finansal bir yol haritası sunmaktadır.

Kentsel Dönüşümün Maliyeti ve Finansman Modelleri

Yeni bir binanın inşaat maliyeti, kullanılan malzemenin kalitesine, projenin mimari özelliklerine, zemin koşullarına ve bulunduğu bölgeye göre değişiklik gösterir. 2025 yılı itibarıyla İstanbul genelinde ortalama bir konut inşaatının metrekare maliyetinin 22.000 TL ile 26.000 TL arasında değiştiği öngörülmektedir. 100 metrekarelik bir dairenin yeniden inşa maliyeti bu durumda 2.2 milyon TL’yi aşabilmektedir. Bu maliyetin karşılanması için uygulamada iki temel finansman modeli öne çıkmaktadır:  

• Kat Karşılığı İnşaat (Arsa Payı Karşılığı): Türkiye’de en yaygın kullanılan modeldir. Bu modelde, kat malikleri inşaat için herhangi bir bedel ödemezler. Bunun yerine, arsalarının belirli bir payını veya yeni projede üretilecek dairelerin bir kısmını müteahhide devrederler. Müteahhit, tüm inşaat maliyetini üstlenir ve kendisine kalan daireleri satarak kârını ve maliyetini çıkarır. Bu model, özellikle imar durumu yeni daireler üretmeye müsait olan değerli bölgelerde mülk sahipleri için son derece avantajlıdır.  
• Taahhüt (Yapım Karşılığı): Bu modelde, kat malikleri bir müteahhit veya inşaat firmasıyla sadece inşaat hizmeti için anlaşır ve inşaatın tüm maliyetini kendileri karşılarlar. Yeni projede üretilen tüm bağımsız bölümler yine kat maliklerine ait olur. Bu model genellikle, kat karşılığı anlaşma için yeterli ek inşaat hakkı olmayan veya mülklerinin tamamını kendileri kontrol etmek isteyen malikler tarafından tercih edilir. Malikler, bu maliyeti kendi birikimleriyle veya devletin sunduğu düşük faizli kentsel dönüşüm kredileriyle karşılayabilirler.  

Can Suyu – Devletin Sağladığı Hibe, Kredi ve Kira Yardımları

Devlet, kentsel dönüşüm sürecini teşvik etmek ve mülk sahiplerinin finansal yükünü hafifletmek amacıyla kapsamlı destekler sunmaktadır. Bu destekler hibe, kredi, kira yardımı ve taşınma yardımı olarak dört ana başlıkta toplanır. Aşağıdaki tablo, 2025 yılı için geçerli olan güncel destek tutarlarını özetlemektedir. Bu rakamlar, mülk sahiplerinin ve kiracıların haklarını bilmeleri açısından kritik öneme sahiptir.

Önemli Not: Hak sahipleri, aynı proje için hem faiz destekli krediden hem de kira yardımından aynı anda faydalanamazlar. Bu iki destekten birini seçmek zorundadırlar. Bu durum, projenin en başında doğru bir finansal strateji belirlemenin ne kadar önemli olduğunu göstermektedir. Yanlış bir tercih, mülk sahibinin on binlerce liralık bir avantajdan mahrum kalmasına neden olabilir. Bu noktada alınacak profesyonel bir finansal danışmanlık, en doğru kararın verilmesini sağlar.  

Kentsel Dönüşüm Devlet Destekleri (2025 Güncel Tutarlar)

Görünmeyen Kazançlar – Harç ve Vergi Muafiyetleri

Devlet destekleri sadece nakdi yardımlarla sınırlı değildir. Kentsel dönüşüm sürecindeki en önemli finansal avantajlardan biri de kapsamlı vergi ve harç muafiyetleridir. Bu muafiyetler, projenin toplam maliyetini ciddi oranda düşürür:

• Noter Harçları: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi noter huzurunda yapılması zorunlu olan belgeler için noter harcı alınmaz.  
• Belediye Harçları: İnşaat ruhsatı ve iskan (yapı kullanma izni) alımı sırasında belediyelere ödenmesi gereken proje onay, imar durumu ve diğer harçlardan muafiyet sağlanır.  
• Tapu Harçları: Yeni dairelerin tapu devir işlemleri sırasında alıcı ve satıcıdan alınan tapu alım-satım harçları ödenmez. Ayrıca veraset ve intikal vergilerinden de muafiyet söz konusudur.  
• Katma Değer Vergisi (KDV) Avantajı: En önemli avantajlardan biri de KDV indirimidir. Normalde yüzde 18 veya yüzde 8 olan konut satışlarındaki KDV oranı, kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilen ve satılan 150 metrekarenin altındaki konutlar için yüzde 1 olarak uygulanır. Bu durum, hem müteahhidin maliyetini düşürür hem de konutların satış fiyatını daha cazip hale getirir.  

Bu finansal destekler ve muafiyetler, kentsel dönüşümü mülk sahipleri için erişilebilir ve kârlı bir sürece dönüştürmenin temel taşlarıdır. Ancak bu haklardan eksiksiz ve doğru bir şekilde faydalanabilmek, güncel mevzuata hakimiyet ve doğru bir başvuru süreci yönetimi gerektirir.

Bölüm 6: Başarının Formülü – Doğru Ekip, Sağlam Sözleşme

Kentsel dönüşüm sürecinin teknik ve yasal karmaşıklığı, başarının büyük ölçüde doğru ortakların seçimine ve tüm hakları güvence altına alan sağlam bir hukuki zemine bağlı olduğunu göstermektedir. Mülk sahipleri için bu süreçteki en kritik iki karar, projenin kaderini belirleyecektir: güvenilir bir müteahhit seçimi ve tüm detayları içeren, adil bir sözleşmenin imzalanması. Bu bölüm, mülk sahiplerine bu kritik seçimleri yaparken nelere dikkat etmeleri gerektiği konusunda bir rehber sunarken, süreçteki yasal haklarını da özetlemektedir.

En Kritik Seçim – Güvenilir Müteahhit Nasıl Bulunur?

Projenin emanet edileceği müteahhit firması, bir binanın sadece inşaatçısı değil, aynı zamanda mülk sahiplerinin yıllarca süren birikimlerinin ve gelecek hayallerinin de ortağıdır. Bu nedenle müteahhit seçimi, aceleye getirilmemesi gereken, titiz bir araştırma ve değerlendirme sürecini zorunlu kılar. Güvenilir bir müteahhidi belirlerken şu temel kriterler göz önünde bulundurulmalıdır:

• Mali Güç ve İstikrar: Müteahhidin, projeyi ekonomik dalgalanmalardan etkilenmeden tamamlayabilecek finansal güce sahip olması hayati önem taşır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın getirdiği, müteahhitlerin proje maliyetinin yüzde 10’u kadar   teminat gösterme zorunluluğu ve firmaları mali ve teknik yeterliliklerine göre sınıflandıran müteahhit sınıflandırma sistemi, bu konuda mülk sahiplerine önemli bir güvence sağlamaktadır.  
• Teknik Yeterlilik ve Uzmanlık: Firmanın, projenin gerektirdiği teknik bilgiye, deneyimli bir şantiye ve mühendislik kadrosuna sahip olması gerekir. Modern inşaat tekniklerini ve teknolojilerini kullanması, projenin daha hızlı, güvenli ve verimli ilerlemesini sağlar. Özellikle projenin yapılacağı bölgenin zemin yapısını ve belediye dinamiklerini bilen bir firma ile çalışmak avantaj sağlayabilir.  
• Referanslar ve Geçmiş Projeler: Bir müteahhidin en iyi karnesi, daha önce tamamladığı işlerdir. Firmanın önceki projelerini yerinde ziyaret etmek, malzeme kalitesini ve işçiliği gözlemlemek, o projelerdeki mülk sahipleriyle konuşarak memnuniyet düzeyleri hakkında bilgi almak en etkili yöntemlerden biridir.  
• Şeffaflık ve İletişim: Süreç boyunca maliyetler, harcamaların dökümü, malzeme seçimleri ve iş programı hakkında mülk sahiplerine düzenli ve şeffaf bilgi veren bir firma, güvene dayalı bir ilişki kurmanın temelini atar.  
• Yasal Belgeler ve Sigorta: Firmanın vergi levhası, ticaret odası kaydı, SGK borcu olmadığına dair belgeler gibi tüm yasal evraklarının eksiksiz ve güncel olduğundan emin olunmalıdır. Ayrıca, inşaat sürecinde oluşabilecek iş kazaları ve hasarlara karşı kapsamlı bir “All Risks” sigortasına sahip olması, mülk sahiplerini ek risklerden korur.  

Haklarınızı Koruyan Kalkan – Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Müteahhitle anlaşıldıktan sonra, tüm sürecin hukuki çerçevesini çizen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (veya Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) imzalanır. Bu sözleşme, arsa sahibinin, arsasının belirli bir payını müteahhide devretmesi karşılığında, müteahhidin tüm inşaat masraflarını karşılayarak projeyi tamamlaması ve sözleşmede belirlenen bağımsız bölümleri (daire, dükkan vb.) arsa sahibine teslim etmesi esasına dayanır. Bu belge, mülk sahiplerinin haklarını koruyan en önemli kalkandır ve bir avukat, bir mimar ve bir mühendisten oluşan profesyonel bir ekibin danışmanlığında hazırlanmalıdır. Müteahhitlerin sunduğu standart sözleşmeler genellikle kendi lehlerine hükümler içerir. Adil bir sözleşme , tarafların hak ve yükümlülüklerini dengelemelidir.  

Sözleşmede Mutlaka Olması Gereken Maddeler:

• Detaylı Teknik Şartname: İnşaatta kullanılacak tüm malzemelerin (beton sınıfı, demir markası, seramikler, parkeler, pencereler, mutfak dolapları vb.) marka, model, kalite ve standartları tereddüde yer bırakmayacak şekilde listelenmelidir.
• Proje Detayları ve Paylaşım: Yeni projenin mimari planları, vaziyet planı ve 3D görselleri sözleşmeye eklenmelidir. Tüm bağımsız bölümlerin net ve brüt metrekareleri, oda sayıları, cepheleri ve hangi bölümün kime ait olacağı net bir şekilde belirtilmelidir.  
• Süreler ve İş Programı: İnşaat ruhsatının alınması, inşaatın başlaması, temel, kaba inşaat gibi önemli aşamaların tamamlanması ve projenin anahtar teslim tarihi net olarak belirlenmelidir.  
• Cezai Şartlar ve Teminatlar: Projenin zamanında teslim edilmemesi durumunda müteahhidin ödeyeceği gecikme tazminatı (cezai şart) açıkça yazılmalıdır. Ayrıca, işin yarım kalması riskine karşı müteahhitten alınacak banka teminat mektubu gibi güvenceler sözleşmede yer almalıdır.  
• Yetki ve Sorumluluklar: Tarafların (arsa sahipleri ve müteahhit) tüm hak ve yükümlülükleri, vekaletnamenin kapsamı ve sınırları net bir şekilde tanımlanmalıdır.  
• Resmi Şekil Şartı: Bu tür sözleşmelerin yasal olarak geçerli olabilmesi için mutlaka noter huzurunda “düzenleme şeklinde” yapılması ve mümkünse tapuya şerh edilmesi zorunludur.  

Mülk Sahipleri ve Kiracıların Hakları

Kentsel dönüşüm süreci, tüm paydaşlara belirli haklar ve sorumluluklar yükler.

• Mülk Sahiplerinin Hakları: Riskli yapı tespit raporuna 15 gün içinde itiraz etme hakkı , yıkım kararına karşı idare mahkemesinde yürütmeyi durdurma davası açma hakkı ve çoğunluk kararına katılmadığı takdirde payının SPK lisanslı bir uzman tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden satılmasını talep etme hakkı en temel yasal güvenceleridir.  
• Kiracıların Hakları: Riskli yapıda en az bir yıldır ikamet eden kiracılar, devletten tek seferlik taşınma yardımı alma hakkına sahiptir. Ayrıca, Borçlar Kanunu gereği, yeni binadaki dairelerin kiralanması veya satılması durumunda, mülk sahibi eski kiracısına öncelikli teklif sunma yükümlülüğü taşıyabilir.  

Bu karmaşık süreçte, hakların tam olarak bilinmesi ve korunması, ancak hukuki ve teknik uzmanlığın birleştiği profesyonel bir rehberlikle mümkündür. Doğru ekip ve sağlam bir sözleşme, kentsel dönüşümün bir kabusa değil, güvenli ve değerli bir geleceğe atılan sağlam bir adıma dönüşmesini sağlar.

Sonuç: Geleceği Vizyonla Şekillendirmek – Seçim Sizin

Bu kapsamlı raporun ortaya koyduğu gibi, kentsel dönüşüm Türkiye’nin şehirleri için bir yol ayrımını temsil etmektedir. Bir yanda, mevcut sorunları yamayarak günü kurtaran, ancak uzun vadede kentsel kaosu ve altyapı yetersizliklerini derinleştiren parsel bazlı dönüşüm bulunmaktadır. Diğer yanda ise, sadece binaları değil, bir bütün olarak yaşam çevrelerini yeniden tasarlayan, şehirlerimize nefes aldıran, sosyal ve ekonomik değer katan ada bazlı dönüşüm vizyonu yer almaktadır. Analizler net bir şekilde göstermektedir ki, parsel bazlı dönüşüm bir zorunluluğun yerine getirilmesiyken, ada bazlı dönüşüm geleceğin bilinçli bir şekilde inşa edilmesidir. Türkiye’nin şehirlerinin ihtiyacı olan, parçacıl ve plansız müdahaleler değil; insanı, doğayı ve toplumu merkeze alan, güvenli, sürdürülebilir ve değerli yaşam çevreleri yaratan bütüncül bir vizyondur.

Bu yolculuk, şüphesiz karmaşık, zorlu ve zaman zaman sabır gerektiren bir süreçtir. Yasal mevzuatın sürekli değişen dinamikleri, finansal modellerin karmaşıklığı, teknik detayların hassasiyeti ve en önemlisi, farklı beklentilere sahip insanlar arasında uzlaşma sağlama zorunluluğu, bu süreci profesyonel bir rehberlik olmadan yönetmeyi neredeyse imkansız kılmaktadır. Ancak doğru adımlar atıldığında, doğru bilgiyle hareket edildiğinde ve en önemlisi, doğru ortaklarla yola çıkıldığında, bu zorlu süreç tüm paydaşlar için son derece ödüllendirici bir başarı hikayesine dönüşme potansiyeli taşımaktadır.

Bu süreçte atılacak en riskli adım, bilgisiz ve yalnız hareket etmektir. Kentsel dönüşüm, bir mülk sahibinin, bir yatırımcının veya bir müteahhidin tek başına üstesinden gelebileceği bir görev değildir. Başarı, mimari, mühendislik, hukuk ve finans gibi farklı uzmanlıkların uyum içinde çalıştığı, şeffaf ve güvene dayalı bir iş birliğiyle mümkündür.

Bu rapor, size bu önemli yolculukta bir pusula olmayı hedeflemiştir. Şimdi, kendi mülkünüz, kendi mahalleniz ve kendi şehrinizin geleceği için en doğru kararı verme sorumluluğu sizdedir. Bu kararı verirken, ihtiyaç duyacağınız uzmanlığın, deneyimin ve vizyoner rehberliğin, geleceği sizinle birlikte tasarlamak için hazır olduğunu bilmelisiniz. Seçim sizin: Geleceği tesadüflere mi bırakacaksınız, yoksa bir vizyonla mı şekillendireceksiniz?

Portfolyomuzu Gördünüz mü?

Gerçekleştirilen işlerin niteliği, anlatımın ne kadar önemli olduğunu gösterir. Sizi portfolyomuza göz atmaya davet ediyoruz:

👉 https://ozerdem.com/mimari-tasarim-calismalari/

Projenizi Konuşalım

Her şey bir fikirle başlar. O fikri birlikte hayata geçirebiliriz. Projenizle ilgili detaylı bilgi almak, özel teklif sunmamızı sağlamak için bizimle iletişime geçebilirsiniz:

📩 https://ozerdem.com/iletisim/

© 2025, Mimari Proje, Mimari Görselleştirme – ÖZERDEM. Tüm hakları saklıdır.
Tüm içerik ve verilerin yayın hakkı saklıdır. Paylaşım için paylaştığınız içeriğe erişilebilir ve görünür bir bağlantı bulundurulması şarttır.

Bu makaleler tam size göre:

Kentsel Dönüşüm Projeleri: Müteahhit Seçerken Yapılan Hayati Hatalardan Kaçının Mimari Proje Çalışmalarında Sık Rastlanan Hatalar ve Profesyonel Çözüm Yolları İnşaat Projesi Rehberi: Yasal Süreçler ve Yönetmelikler Gelephu Şehir Projesi – Butan’dan Şehircilik Vizyonu