Kentsel Dönüşümde Ruhsat Kilidi ve Hisse Satış Süreçleri Teknik Rehber

Kentsel dönüşümde, artık bir iki komşunun inadı koca bir binanın kaderini tayin edemiyor. 4 Şubat 2026 tarihinde yürürlüğe giren yönetmelik değişikliğiyle beraber, riskli yapı ilan edilen binalarda karar alma mekanizması üçte iki çoğunluktan salt çoğunluğa düştü. Bu sadece bir oran değişikliği değil; tıkanan binlerce projenin önünün açılması demek. Kadıköy’den Antalya’ya kadar uzanan her noktadaki çalışmalarımızda, şantiyelerimizdeki her adımı bu yeni yasal zemine göre kurguluyoruz.

Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Dönemi ve 4 Şubat Yönetmeliği

Eski düzenleme zaman kaybıydı. Aylarca süren tebligatlar ve imza atmayan malikler yüzünden çürümeye terk edilen yapılar artık geride kalıyor. Salt çoğunluk, yani hisse payının yarısından bir fazlası kabul oyu verdiği an süreç resmiyet kazanıyor. Özerdem Tasarım olarak bu süreci sadece bir evrak işi olarak görmüyoruz. Bu, mülkiyet hakkının korunması ile can güvenliğinin sağlanması arasındaki dengenin mühendislik ve hukukla yeniden kurulmasıdır.

Bina Kararlarında %50+1 Nasıl Hesaplanır

Matematik net. Hata payı ise sıfır olmalı. Toplam arsa payının yarısından fazlasına sahip olan malikler, binanın geleceğine dair karar verme yetkisine sahip. Eskiden üçte iki aranırken yaşanan tıkanıklıklar, yeni sistemde hızlıca aşılıyor. İstanbul Anadolu Yakası’nın dar sokaklarındaki bitişik nizam binalardan Antalya Lara’daki geniş parselli sitelere kadar her yerde kural aynı şekilde uygulanıyor. Önemli olan, bu kararın usulüne uygun şekilde tutanağa bağlanması ve bildirimlerin yapılmasıdır. 15 günlük askı süresi bittiğinde, karara katılmayanların hisseleri için geri sayım başlıyor.

Karara Katılmayan Maliklerin Hisse Satış Prosedürü

Karara karşı çıkan veya sessiz kalan maliklerin hakları gasp edilmiyor; piyasa rayiçleri üzerinden değerlendiriliyor. 4 Şubat yönetmeliği burada devreye giriyor. Hisse satışı tamamlanmadan belediyeden yapı ruhsatı alamazsınız. Özerdem Tasarım olarak, maliklerin hak kaybına uğramaması için süreci bizzat yönetiyoruz. Satış işlemi önce diğer paydaşlara teklif ediliyor. Alıcı çıkmazsa Kentsel Dönüşüm Başkanlığı devreye giriyor. Bu aşamada yapılan tek bir usul hatası, inşaatın başlamasını aylar boyu geciktirebilir. Sürecin her aşamasında teknik danışmanlık almak, yatırımın boşa gitmesini engeller. Sorularınız ve profesyonel destek için İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Riskli Yapı Tespit Raporu Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Teknik Detaylar

Binanızın dayanıklılığını gözle ölçemezsiniz. Duvarın arkasını görmek gerekir. Karot makinesi çalışırken malikler korkar. Sesi ürkütücüdür. Toz çıkar. Fakat binanın gerçek hikayesi o beton silindirinin içindedir. Özerdem Tasarım ekipleri sahaya indiğinde, binanın taşıyıcı sistemini bir cerrah hassasiyetiyle inceler.

Karot Alımı ve Donatı Röntgeni Binaya Zarar Verir mi

Beton numunesi alınırken demir kesilmez. Kesilmemeli. Donatı röntgeni çekilir. Önce tarama yapılır. Sonra, yapının statiğine en az müdahale edilecek noktadan, milimetrik hassasiyetle parça alınır; bu işlem binayı zayıflatmaz, tam aksine binanın neden ayakta kalması gerektiğini veya neden yenilenmesi gerektiğini kanıtlayacak bilimsel temeli oluşturur. Kadıköy’deki elli yıllık bir binada demirlerin korozyona uğrayıp uğramadığını anlamanın başka yolu yoktur. Antalya’nın nemli havasında korozyon hızı katlanır. Biz, teknik cihazlarla betonun basınç dayanımını ve demirin mevcut durumunu raporlarken, sadece kağıt üzerinde bir onay vermiyoruz; mülkünüzün röntgenini çekiyoruz.

Tapu Beyanlar Hanesindeki Yeni 6306 Şerhi Ne Anlama Geliyor

4 Şubat 2026 yönetmeliği tapu kayıtlarında yeni bir dönem başlattı. Bina yıkılsa bile riskli yapı şerhi silinmiyor. Beyanlar hanesine işlenen bu kayıt, arsa aşamasında dahi mülkün 6306 sayılı kanun hükümlerine tabi olduğunu tescil ediyor. Bu şerh, mülkünü satmak isteyen malik için bir engel değil, sürecin yasal güvence altında olduğunun ispatıdır. Özerdem Tasarım olarak, Yatırım Proje Danışmanlığı süreçlerimizde bu şerhin hukuki ve mali sonuçlarını yatırımcılarımıza adım adım açıklıyoruz.

İstanbul ve Antalya’da Güncel Dönüşüm Maliyetleri

Rakamlar yalan söylemez. 2026 yılının ilk çeyreğinde inşaat maliyetleri, döviz kuru ve işçilik giderlerindeki artışla yeni bir seviyeye ulaştı. Kentsel dönüşüm kararı alırken duygusal değil, finansal verilerle hareket etmek zorundasınız. İstanbul Anadolu Yakası’nın lojistik zorlukları ile Antalya’nın zemin yapısı maliyet kalemlerini doğrudan değiştirir.

Ücretsiz Araç: Binanızın dönüşüm maliyetini ve devlet desteklerinden alacağınız payı saniyeler içinde hesaplamak için hazırladığımız “İstanbul ve Antalya İçin 2026 Kentsel Dönüşüm Maliyet Hesaplama Cetveli (Excel)” dosyasını indirebilirsiniz. Bu tablo, güncel malzeme fiyatları ve hibe tutarlarıyla sürekli güncellenmektedir.

Kadıköy ve Anadolu Yakası İçin Bölgesel İnşaat m2 Birim Fiyatları

İstanbul’da şantiye kurmak sadece inşaat yapmak değildir. Trafik saatleri, dar sokaklar ve yüksek arsa değerleri maliyeti yukarı çeker. Kadıköy özelinde, eski yapı stokunun fazlalığı ve yıkım esnasındaki güvenlik önlemleri bütçeyi etkileyen temel unsurlardır. Biz, Özerdem Tasarım olarak, ülkenin her yerinde aynı mühendislik disipliniyle çalışırken, İstanbul’un bu kendine has zorluklarını önceden planlıyoruz.

Lara ve Konyaaltı’nda Kentsel Dönüşüm Hibe Desteği

Antalya’da kentsel dönüşüm sadece deprem güvenliği değil, aynı zamanda mülk değerini artırma hamlesidir. Yarısı Bizden hibesi ve düşük faizli kredi imkanları, özellikle Lara ve Konyaaltı gibi bölgelerde yatırımcılar için büyük fırsat sunuyor. 875.000 TL’lik hibe desteği, doğru bir finansal planlama ile inşaat maliyetinin önemli bir kısmını sübvanse edebilir. Süreci hızlandırmak ve doğru stratejiyi belirlemek için vakit kaybetmeden https://ozerdem.com/iletisim/ adresi üzerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Yapı Ruhsatı Almadan Önce Tamamlanması Gereken Hukuki Süreçler

İmzalar atıldı, salt çoğunluk sağlandı diye hemen kepçeyi toprağa vuramayız. 4 Şubat 2026 yönetmeliği, süreci hızlandırırken bir yandan da “Ruhsat Kilidi” dediğimiz o kesin çizgiyi çekti. Evrak hiyerarşisi tamamlanmadan belediyeden yapı ruhsatı almak artık imkansız. Özerdem Tasarım olarak biz, teknik projenin çizimiyle eş zamanlı olarak bu hukuki dosyayı tekemmül ettiriyoruz.

Hisse satışı kararı alındıktan sonra, karara katılmayan maliklere yapılan tebligatın kesinleşmesi şart. Noter marifetiyle yapılan eski usul yavaşlatıcılar devreden çıktı. Artık muhtarlık ilanı ve binaya asılan tutanakla saat işliyor. On beş gün. Bu süre dolmadan ve azınlık hisselerinin satış süreci tamamlanmadan belediye sistemi ruhsat başvurusuna onay vermiyor. İstanbul’un merkezindeki projelerden Antalya’nın turizm bölgelerindeki kentsel dönüşüm alanlarına kadar her şantiyemizde bu takvimi milimetrik işletiyoruz. Tek bir günün maliyeti, bugünkü enflasyonist ortamda binlerce liraya tekabül ediyor.

Satış İşlemleri Bitmeden Şantiyeye Girilebilir mi

Yıkım için girilebilir ama inşaat için asla. Riskli yapı tescil edildikten sonra binanın tahliyesi ve yıkımı, mülkiyet çekişmelerinden bağımsız bir güvenlik meselesidir. Ancak yeni temel için beton dökme aşamasına geçilecekse, tapu kayıtlarının yeni yönetmeliğe uygun hale getirilmiş olması zorunlu. 4 Şubat düzenlemesiyle gelen “satış tamamlanma şartı”, projenin ortasında bir malikin “ben imza atmadım” diyerek yürütmeyi durdurma kararı almasının önündeki en büyük engel. Biz, Özerdem Tasarım’ın saha tecrübesiyle, yatırımcıyı bu tür hukuki tuzaklardan koruyoruz. Sürecin şantiyede tıkanmaması için profesyonel destek şart. https://ozerdem.com/iletisim/ adresimizden bize ulaşıp, hukuki ve teknik yol haritanızı netleştirebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Salt çoğunluk sağlandığında karara katılmayan maliklerin payı nasıl satılır Karara katılmayan maliklerin arsa payları, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme kuruluşları tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden, öncelikle diğer paydaşlara açık artırma usulüyle teklif edilir. Diğer malikler tarafından satın alınmayan paylar, Kentsel Dönüşüm Başkanlığına devredilir.

2026 yılı kentsel dönüşüm kira yardımı ödemeleri ne kadardır Mart 2026 itibarıyla İstanbul’da kira yardımı üst sınırı 10.500 TL, Antalya’da ise 8.500 TL olarak uygulanmaktadır. Bu rakamlar bölgedeki kira endeksine göre yıllık olarak güncellenmektedir. Taşınma desteği ise bir kereye mahsus 125.000 TL olarak ödenir.

Yeni yönetmeliğe göre tebligat süreci kaç gün sürer Eski sistemde aylarca sürebilen tebligat trafiği sona erdi. Riskli yapı tespiti veya satış kararı binaya asılıp muhtarlıkta ilan edildikten sonra 15 gün içinde tebliğ edilmiş sayılır. E-devlet üzerinden yapılan bildirimler de bu süreci hızlandıran resmi kanıtlardır.

Bina yıkılmadan önce arsa payı satışı kararı alınabilir mi Hayır. Arsa payı satış sürecinin başlaması için binanın “riskli yapı” olarak tescil edilmesi ve yıkım sürecinin kesinleşmiş olması gerekir. Ancak salt çoğunluk (%50+1) ile yeni bina tasarımı ve müteahhit seçimi bina yıkılmadan önce karara bağlanabilir.

Yarısı Bizden hibesi hangi şartlarda iptal edilir Belirlenen sürede ruhsat alınamaması, mücbir sebep olmaksızın inşaatın durması veya projede yönetmeliğe aykırı değişiklikler yapılması durumunda devlet desteği ve hibe ödemeleri durdurulur. Özerdem Tasarım gibi yetkin firmalarla çalışmak, bu hibe haklarının korunması için kritik öneme sahiptir.

© 2026, Mimari Proje, Mimari Görselleştirme – ÖZERDEM. Tüm hakları saklıdır.
Tüm içerik ve verilerin yayın hakkı saklıdır. Paylaşım için paylaştığınız içeriğe erişilebilir ve görünür bir bağlantı bulundurulması şarttır.

Bu makaleler tam size göre:

2026 Kentsel Dönüşüm Yasası ile Mülkünüzü Koruma Rehberi Tapu Sicili ve Kentsel Dönüşüm Rehberi 2026’da Kentsel Dönüşüm Maliyetleri Ne Olacak? Beklemenin Faturası Kentsel Dönüşümde Finansal Hak Kayıplarını Önleme Stratejileri