Bir binayı bitirmek, sadece harcı karıp tuğlayı dizmekle bitmiyor. Kağıt üzerinde hala “şantiye” görünen bir yapıda yaşıyorsanız, elinizdeki tapu sadece bir toprak payından öteye gitmez. Yapı Kullanım İzin Belgesi, yani iskan, o binanın artık hukuken yaşadığını, projesine uygun tamamlandığını ve teknik açıdan güvenli olduğunu devlet nezdinde tescil etmektir. Bu belge cebinizde değilse, milyonluk yatırımınızın her an bir idari para cezasıyla veya daha beteri, ruhsat iptaliyle karşı karşıya kalması kaçınılmazdır. Biz sahadaki tecrübemizle biliyoruz ki, iskanı alınmamış her yapı, mülk sahibi için her ay katlanan bir maliyet yüküdür. Tak. Tak. Saat işliyor ve süreç uzadıkça zarar büyüyor.
Ruhsatlı inşaatın finalinde iskan düğümü
Belediyeden alınan inşaat ruhsatının bir son kullanma tarihi var. Ruhsat tarihinden itibaren beş yıl içinde iskan belgesini almadığınız takdirde, o ruhsat hükmünü yitirir. Bu, dosyanın rafa kalkması değil, inşaatın yasal korumasının kalkmasıdır. Beş yıl dolduğunda, mevcut yapı güncel imar yönetmeliklerine göre yeniden ruhsatlandırılmak zorunda kalır. 2026 yılındaki güncel deprem güvenliği, yangın yönetmeliği ve otopark standartlarıyla beş-altı yıl öncesinin şartları aynı değil. Eskinin projesiyle bugünün iskanını almaya çalışmak, çoğu zaman imkansız teknik revizyonlar gerektirir. Biz, özellikle Kadıköy ve Antalya gibi kentsel dokunun hızla değiştiği bölgelerde, bu süreyi kaçıran yatırımcıların ruhsat yenilemek için binanın statik yapısına müdahale etmek zorunda kaldığını, hatta projeyi kurtarmak için bazı bölümleri yıkmakla yüzleştiğini görüyoruz.
Beş yılın dolmasıyla gelen ruhsat hükümsüzlüğü
İnşaatın fiziken bitmiş olması tek başına hiçbir anlam ifade etmez. Belediyedeki teknik dosyanın kapatılması şarttır. Eğer ruhsat süresi dolmuşsa, belediye encümeninden çıkacak bir kararla yapı kaçak statüsüne düşer. Bu noktada mülk sahipleri arasında çıkan anlaşmazlıklar süreci daha da çıkmaza sürükler. Müteahhidin iskanı almadan sahayı terk etmesi durumunda sorumluluk doğrudan kat maliklerinin omuzlarındadır. Biz bu noktada, yapının güncel durumunu tespit edip projeyi yasal zemine oturtacak teknik stratejiyi belirliyoruz. İskan sürecini yönetmek, sadece evrak toplamak değil, mimari projenin sahadaki her bir santimiyle uyumunu kanıtlamaktır. Bu süreçte en sağlıklı yol haritasını çıkarmak adına Yatırım Proje Danışmanlığı hizmetimizle, teknik engelleri birer birer temizliyoruz.
Türkiye’nin her şantiyesine ulaşabilen teknik gücümüzle, iskan krizlerini henüz büyümeden çözmek için yanınızdayız. Mevcut durumunuzu analiz etmek ve cezai yaptırımlardan kurtulmak için hemen bizimle iletişime geçin: https://ozerdem.com/iletisim/
İskan belgesinin eksikliği sadece bir kağıt parçasının yokluğu değil, her ay cebinizden sessizce çekilen bir servettir. Mülkünüzün iskanı yoksa, idari kurumlar sizi hala bir “üretim sahası” olarak görür. Bu da faturalarınıza şantiye tarifesi olarak yansır. Mesken tarifesinin neredeyse üç katına yaklaşan elektrik birim bedelleri, binadaki tüm kat malikleri için sürdürülebilir olmayan bir mali yük yaratır. Ay sonunda gelen o kabarık fatura, aslında iskan sürecindeki ihmalin doğrudan cezasıdır. Saat işliyor ve fatura kabarıyor.
Şantiye elektriği ve su tarifesinin faturadaki ağırlığı
Şantiye tarifesiyle fatura ödemek, teknik bir mecburiyet değil, yasal bir boşluğun finansal sonucudur. İskanı alınmamış bir binada abonelikler bireysel mesken statüsüne geçemez. Bu durum, sadece konut sahiplerini değil, ticari alan işletmecilerini de içinden çıkılmaz bir maliyet sarmalına sokar. Aşağıdaki tablo, 2026 başı itibarıyla sahadan aldığımız güncel verilerle oluşan maliyet uçurumunu net bir şekilde gösteriyor:
| Gider Türü | İskanlı Bina (Mesken) | İskansız Yapı (Şantiye) | Fark Oranı |
| Elektrik (kWh) | 1.00 Birim | 2.80 Birim | +%180 |
| Su (m3) | 1.00 Birim | 2.50 Birim | +%150 |
| Atık Su ve Vergiler | Standart Oran | Ticari/Şantiye Oranı | +%100 |
Bu rakamlar sadece birer veri değil; bir ailenin veya işletmenin her ay havaya savurduğu paradır. Biz, Türkiye genelindeki projelerimizde bu maliyet sarmalından kurtulmanız için gereken teknik denetimleri hızlıca gerçekleştiriyoruz.
Kadıköy kentsel dönüşüm sahasında otopark ve sığınak standartları
İstanbul’un Anadolu Yakası, özellikle Kadıköy, kentsel dönüşümün en yoğun ve teknik takibin en sıkı olduğu bölgedir. Burada iskan alamamanın en yaygın sebebi, projede gösterilen otopark alanlarının veya sığınakların yerinde farklı amaçlarla kullanılmasıdır. Mimari projede sığınak olarak görünen bir alanın, şantiye aşamasında depoya veya ortak alana dönüştürülmesi iskan denetiminde doğrudan kırmızı karttır. Belediye ekipleri yerinde inceleme yaparken projeye aykırı tek bir metrekare tespit ettiğinde, iskan dosyası doğrudan reddedilir. Biz, Kadıköy’deki projelerde sadece evrak takibi yapmıyor, sahadaki imalatın projeye birebir uygunluğunu mühendislik gözüyle denetliyoruz.
Antalya inşaatlarında asansör tescili ve ısı yalıtım engelleri
Antalya’daki inşaat disiplini, İstanbul’dan farklı zorluklar barındırır. Lara, Konyaaltı veya Muratpaşa’daki projelerde iskan belgesine giden yol, asansörün yeşil etiket almasından ve ısı yalıtım raporunun onaylanmasından geçer. Nemli iklim koşulları sebebiyle izolasyon standartlarındaki en ufak sapma, teknik kontrolörler tarafından raporlanır. Şehir dışından gelen yatırımcıların en çok düştüğü hata, Antalya’daki yerel denetim mekanizmalarını hafife almaktır. Özerdem Tasarım olarak biz, Antalya şantiyelerindeki bu yerel dinamikleri biliyor ve süreci tıkama potansiyeli olan teknik detayları önceden çözüyoruz. Lojistik sınırlarımızı aşarak ülkenin her şantiyesine bu teknik titizliği taşıyoruz.
İskan sürecindeki tıkanıklıkları aşmak, projenizi yasal ve finansal bir güvenceye kavuşturmak demektir. Yatırımınızın değerini korumak ve fahiş fatura yükünden kurtulmak için teknik analiz toplantısı planlayabiliriz: https://ozerdem.com/iletisim/
Elinizdeki tapuda “Kat İrtifakı” yazıyor olması, mülkün sahibi olduğunuzu hissettirebilir ancak hukuk ve finans dünyası buna farklı bir gözle bakıyor. İskanı alınmamış, kat mülkiyetine geçmemiş bir yapı, bankalar ve kurumsal yatırımcılar için hala bir “risk” kalemidir. Tapunuzda binanın değil, sadece arsanın paydaşısınız demektir.
Yatırım değerini düşüren kat irtifaklı tapu meselesi
Bir mülkü nakde çevirmek istediğinizde veya üzerine kredi çekmeyi planladığınızda, iskanın yokluğu karşınıza aşılmaz bir duvar gibi çıkar. Bankaların çoğu, iskanı olmayan yapılara konut kredisi vermeyi reddediyor; verenler ise çok daha düşük ekspertiz değerleri ve yüksek faiz oranlarıyla geliyor. Bu durum, mülkünüzün satış kabiliyetini doğrudan baltalar. Alıcı adaylarının büyük bir kısmı, yasal statüsü belirsiz bir yapıya para bağlamaktan kaçınır. Biz, Türkiye genelindeki operasyonlarımızda, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sürecini profesyonel bir teknik operasyon olarak yönetiyoruz. Yatırımınızın piyasadaki likiditesini artırmak için bu yasal dönüşümü tamamlamak zorunluluktur.
İskan alımı için teknik ve hukuki operasyon yönetimi
İskan dosyasını belediyeye teslim etmek, işin sadece bürokratik yüzüdür. Esas mesele; sığınak havalandırmasından asansörün tescil belgesine, yangın merdiveninin genişliğinden ısı yalıtım raporuna kadar onlarca farklı teknik disiplini bir araya getirmektir. Özerdem Tasarım olarak, İstanbul’un en karmaşık kentsel dönüşüm sahalarından Antalya’nın en titiz denetlenen şantiyelerine kadar her noktada bu süreci biz göğüslüyoruz. Sadece evrak peşinde koşmuyoruz; yapının projeye aykırı kısımlarını teknik çözümlerle yasal zemine çekiyoruz. Lojistik ve teknik gücümüzle ülkenin her köşesindeki yarım kalmış iskan süreçlerini devralıyor, yapıyı yasal bitiş çizgisine ulaştırıyoruz. Teknik detaylarda boğulmak yerine, uzmanlığımıza güvenerek mülkünüzün tam yetkili sahibi olabilirsiniz.
Yapınızın teknik röntgenini çekmek ve iskan sürecini profesyonelce tamamlamak için bizimle iletişime geçin: https://ozerdem.com/iletisim/
İskan hakkında en çok sorulanlar
İskansız eve konut kredisi çıkar mı? Çoğu banka iskanı olmayan binaları “bitmemiş inşaat” kabul eder ve kredi taleplerini geri çevirir. Kredi çıksa dahi mülkün gerçek değerinin çok altında, düşük bir oranda kullandırılır.
Müteahhit iskanı almadan giderse mülk sahipleri ne yapmalı? Mülk sahipleri bir araya gelerek bir temsilci atamalı ve belediye nezdinde süreci devralmalıdır. Bu aşamada yapının eksiklerinin tespiti ve projesine uygun hale getirilmesi için teknik bir danışmanlık almak hayati önem taşır.
İskan harçları 2026 yılında ne kadar oldu? İskan harçları belediyeden belediyeye ve yapının metkaresine göre değişmektedir. Ancak 2026 yılındaki güncellemelerle birlikte, ruhsat süresi dolmuş binaların yeniden ruhsatlandırılması ve iskan harçları ciddi bir maliyet kalemi haline gelmiştir.
Şantiye elektriğinden mesken tarifesine nasıl geçilir? Bunun tek yolu Yapı Kullanım İzin Belgesi almaktır. Belge alındıktan sonra ilgili enerji şirketine başvurularak ferdi abonelik süreci başlatılır ve fatura yükü %60’tan fazla hafifler.
Yapı Kayıt Belgesi iskan yerine geçer mi? Yapı Kayıt Belgesi, imar barışı kapsamında verilen bir kullanım izniydi ancak 2026 yılındaki güncel mevzuatta yeni projeler ve ruhsatı devam eden yapılar için kalıcı bir iskan çözümü değildir.
© 2026, Mimari Proje, Mimari Görselleştirme – ÖZERDEM. Tüm hakları saklıdır.
Tüm içerik ve verilerin yayın hakkı saklıdır. Paylaşım için paylaştığınız içeriğe erişilebilir ve görünür bir bağlantı bulundurulması şarttır.
