Miraslı bir arazide inşaat başlatma hayali, genelde veraset ilamları ve bitmek bilmeyen hissedar kavgalarının gölgesinde kalır. Hatıraların yerini metrekare kavgaları alır. Proje askıda beklerken, enflasyon ve artan maliyetler arsanın potansiyel değerini her geçen gün eritir. Biz, Özerdem Tasarım olarak bu düğümü hukuki ve teknik tecrübemizle sahadan çözüyoruz. 2026 yılı itibariyle mevzuatta yapılan belirleyici düzenlemeler, artık tek bir varisin inadı yüzünden koca bir adanın veya parselin çürümesine izin vermiyor. Çözüm, çoğunluğun sesinde saklı.
Miraslı Gayrimenkullerde Uzlaşma Masası ve Salt Çoğunluk Gücü
Yıllarca süren “üçte iki çoğunluk” şartı artık geride kaldı. Sahadaki gerçeklik, hızlı karar almayı ve mülk değerini korumayı gerektiriyor. Şu an yürürlükte olan salt çoğunluk kuralı, yani paydaşların yüzde elli birinin mutabakatı, projenin start alması için kapıyı açan anahtardır. Kadıköy’ün merkezindeki çok hisseli binalardan Antalya Lara’daki geniş parsellere kadar her yerde aynı kural işliyor. Biz, Özerdem Tasarım olarak tüm Türkiye ölçeğinde bu süreci yönetirken, azınlıkta kalan paydaşların projeyi kilitlemesine izin vermeyen bir model uyguluyoruz. Karara katılmayan hissedarların paylarının açık artırmayla satılması süreci, projenin teknik takvimini aksatmıyor. Bu, mülkün atıl kalmasını engelleyen bir mekanizmadır. Masada sağlanan %50+1 mutabakatı, noter onaylı sözleşmelerle birleştiğinde inşaatın önündeki en büyük barikat kalkmış oluyor.
Mirasçıların haklarını korurken sürecin hızını şu tabloyla netleştirebiliriz:
| Karar Kriteri | Eski Düzenleme | 2026 Mevcut Durum |
| Karar Yeter Sayısı | 2/3 Çoğunluk | Salt Çoğunluk (%50 + 1) |
| Azınlık Hissedarın Etkisi | Süreci aylarca durdurabilirdi | Çoğunluk iradesine engel olamaz |
| Tebligat Usulü | Uzun ve karmaşık süreç | Hızlandırılmış ve kesin sonuçlu |
| Satış Süreci | Müteahhit inisiyatifi düşüktü | Lisanslı kuruluş denetiminde hızlı |
Hisseli tapularda mülk değerini korumak, sadece hukuk bilmeyi değil, arsanın üzerine inşa edilecek yapının piyasa karşılığını doğru hesaplamayı gerektirir. Profesyonel bir bakış açısıyla Yatırım ve Proje Danışmanlığı hizmetimizle, mirasçıların ortak noktada buluşabileceği en karlı senaryoyu masaya koyuyoruz. Teknik analizlerimiz, taraflar arasındaki güven problemini rakamların gücüyle aşıyor.
Tapu sicilindeki o eski isimlerin güncel hak sahiplerine devri, yani intikal süreci, kağıt üzerinde basit görünse de şantiyenin fiili başlangıcıdır. Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş yapılmadan tek bir çivi çakılamaz. Veraset ilamının alınması, vergilerin ödenmesi ve tapuda yapılacak tescil işlemleri inşaatın temelidir. Biz bu teknik bürokrasiyi sadece bir evrak işi olarak görmüyoruz. Şantiyedeki vinçlerin ne zaman kurulacağı, fore kazık makinelerinin hangi gün sahaya ineceği bu takvime bağlıdır. Projelerimiz Türkiye’nin her köşesinde, lojistik engelleri aşarak yükseliyor. İstanbul’un dar sokaklarındaki lojistik planlamadan Antalya’nın sıcak iklimine uygun malzeme seçimine kadar her adımda, mirasçıların hukuki temizliğini şantiyenin hızıyla eşliyoruz.
İntikal İşlemlerinden Şantiye Kurulumuna Giden Teknik Yol Haritası
Miraslı arsalarda sadece tapuyu bölmek yetmez. Teknik bir yol haritası, mirasçıların neyi beklediğini bilmesini sağlar. Süreç, veraset ve intikal vergisi beyannamesinin verilmesiyle başlar. Borcu yoktur yazısı alınmadan tapu devri yapılamaz. Ardından, paylı mülkiyet sistemine geçilerek her mirasçının m² bazında hakkı netleşir. Biz, Özerdem Tasarım olarak, bu aşamada devreye girip mimari projeyi ve inşaat maliyetlerini bu paylara göre optimize ediyoruz. Teknik ekiplerimiz sahada zemin etüdü yaparken, ofisimizdeki kadromuz mirasçıların uzlaşma protokollerini hazırlar. Şantiyenin kurulması, hukuki engellerin tamamen temizlenmesi demektir. Eğer bir varis süreci yavaşlatıyorsa, yeni yasaların tanıdığı hızlandırılmış tebligat yollarını devreye alarak projenin finansal zarar görmesini engelliyoruz.
Arsa Payı Uyuşmazlıkları ve Bölgesel Değerleme Kriterleri
Arsanın gerçek değerini belirleyen faktör, tapudaki hisse oranından fazlasıdır. Kadıköy’ün kıymetli sokaklarında ya da Antalya Muratpaşa’da denize nazır bir parselde, her bir metrekarenin şerefiyesi farklıdır. Bir mirasçının zemin kattaki dükkan payı ile diğerinin üst kattaki deniz manzaralı daire beklentisi çatıştığında, teknik değerleme devreye girer. Biz burada matematiksel bir terazi kuruyoruz. Şerefiye hesaplamaları, kat bahçesi kullanım hakları ve otopark tahsisleri gibi teknik detaylar, mirasçılar arasındaki adaleti sağlayan yegane unsurdur.
İstanbul Anadolu Yakası’nın köklü mahallelerinde yürüttüğümüz projelerde gördük ki, belirsizlik huzursuzluk doğurur. Net rakamlar, şeffaf paylaşım tabloları ve gelecekteki kira getiri projeksiyonları, en katı muhalifleri bile ortak karara yaklaştırır. Türkiye’nin her noktasındaki şantiyelerimizde uyguladığımız bu şeffaf model, mirasçıların “acaba hakkım yeniyor mu?” sorusunu masadan tamamen kaldırır.
Müteahhit seçimi, mirasçıların sadece bir bina değil, gelecekteki huzurlarını da oyladıkları bir dönüm noktasıdır. Çoğu varis, sadece kendisine vaat edilen metrekareye odaklanırken, teknik şartnamenin detaylarını, banka teminat mektuplarının geçerliliğini veya şirketin geçmişteki iş bitirme kapasitesini gözden kaçırır. Biz, Özerdem Tasarım olarak bu aşamada tarafsız bir denetçi ve teknik rehber rolü üstleniyoruz. Masaya oturan her mirasçının çekincesi farklıdır; biri kira yardımının eksiksiz yatmasından endişe ederken, diğeri malzeme kalitesinin düşürülmesinden korkar. Güvensizliğin olduğu yerde proje ilerlemez. Çözüm, her iki tarafın da haklarını teknik verilerle sabitleyen, ucu açık madde bırakmayan profesyonel bir yönetimdir.
Müteahhit Seçimi ve Paylaşım Oranlarında Teknik Danışmanlık
Doğru müteahhidi bulmak, en yüksek metrekareyi verenle el sıkışmak demek değildir. İstanbul’un zemin yapısı zorlu mahallelerinden Antalya’nın nemli iklimine kadar her bölge, farklı bir mühendislik uzmanlığı gerektirir. Biz, teknik şartnameyi hazırlarken beton sınıfından asansör markasına, cephe yalıtımından ortak alanların kullanımına kadar her detayı mirasçıların lehine kayıt altına alıyoruz. Mirasçılar arasındaki paylaşım oranlarını, sadece arsa payı üzerinden değil, “şerefiye” dediğimiz değerleme kriterleriyle belirliyoruz. Bu sayede, arka cepheye bakan orta kat ile ön cephedeki üst kat arasındaki hakkaniyetli farkı matematiksel bir formüle döküyoruz. Türkiye’nin dört bir yanındaki şantiyelerimizde uyguladığımız bu adil sistem, aile içi tartışmaların teknik bir uzlaşıya dönmesini sağlıyor.
Ücretsiz Teknik Ön Görüşme ve Uzlaşma Toplantısı Mirasçılar arasında ortak bir dil kurmakta zorlanıyorsanız, profesyonel kadromuzla bir araya gelebilirsiniz. Teknik ekiplerimiz ve uzman danışmanlarımızla yapacağınız bu görüşme, projenin önündeki engelleri netleştirmenizi sağlar. Şimdi Randevu Alın
Hukuki sürecin temizlenmesi, payların netleşmesi ve doğru müteahhit ile sözleşme aşamasına gelinmesi, gayrimenkulün değerini katlayan bir süreçtir. Bu süreci profesyonel bir elin yönetmemesi durumunda, inşaatın yarıda kalması veya yıllar süren tazminat davalarıyla karşı karşıya kalma riski kapıdadır. Bizimle yola çıkan mülk sahipleri, şantiyenin tozunu değil, biten projenin güvenini hisseder. Teknik ve idari süreçlerin her aşamasında şeffaf raporlama yaparak, tüm paydaşların süreci anlık takip etmesini sağlıyoruz.
Her türlü teknik soru ve proje başlangıcı için doğrudan bize ulaşın: https://ozerdem.com/iletisim/
Sıkça Sorulan Sorular
Mirasçılardan biri uzlaşmaya yanaşmazsa inşaat durur mu? Hayır. 2026 yılı güncel mevzuatı uyarınca, paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) kararıyla kentsel dönüşüm kararı alınabilir. Karara katılmayan veya imza atmayan mirasçının payı, lisanslı kuruluşlarca belirlenen rayiç bedel üzerinden diğer paydaşlara öncelikle satılmak üzere açık artırmaya çıkarılır.
İntikal işlemleri yapılmadan müteahhit ile sözleşme imzalanabilir mi? Resmi inşaat ruhsatı ve tapu tescil işlemleri için intikalin tamamlanmış olması şarttır. Ancak ön protokoller ve niyet mektupları aracılığıyla teknik hazırlıklara başlanabilir. Sürecin hızlanması için intikal ve kentsel dönüşüm başvurularının eş zamanlı yürütülmesi gerekir.
Arsa payı ile daire paylaşımı neden her zaman birbirini tutmaz? Arsa payı, mülkün çıplak toprak üzerindeki hakkını temsil ederken; daire paylaşımı şerefiye, kat farkı, cephe avantajı ve kullanım alanı gibi faktörlere dayanır. Biz, bu uyuşmazlığı her dairenin piyasa değerini hesaplayan teknik puanlama sistemimizle çözüyoruz.
Müteahhit maliyet artışını mirasçılara yansıtabilir mi? Bu, yapılan sözleşmenin türüne bağlıdır. Anahtar teslim götürü bedel sözleşmelerde risk müteahhide aittir. Ancak kat karşılığı modellerde, sözleşmeye eklenen özel maddelerle maliyet yönetimi belirlenir. Bu yüzden teknik şartnamenin profesyonelce hazırlanması hayatidir.
Süreç ne kadar sürede tamamlanır? İntikal ve uzlaşma aşaması, mirasçıların sayısına ve mutabakat hızına bağlı olarak 3 ile 6 ay arasında değişebilir. Şantiye kurulumundan sonraki inşaat süresi ise projenin ölçeğine göre ortalama 18-24 aydır.
© 2026, Mimari Proje, Mimari Görselleştirme – ÖZERDEM. Tüm hakları saklıdır.
Tüm içerik ve verilerin yayın hakkı saklıdır. Paylaşım için paylaştığınız içeriğe erişilebilir ve görünür bir bağlantı bulundurulması şarttır.
