Kadıköy’de Dönüşüm: Arsa Payı Hesabında Yapılan 5 Kritik Hata
Kadıköy’de kentsel dönüşüm, sadece eski binayı yıkıp yenisini yapmak değildir; bölgenin yüksek emlak değeri nedeniyle finansal bir satranç oyunudur. Bağdat Caddesi, Fenerbahçe veya Moda gibi değerli lokasyonlarda, metrekare birim fiyatlarının 5.000 Dolar seviyelerini zorladığı bir piyasadan bahsediyoruz. Burada yapılacak basit bir “arsa payı” hesabı hatası, sadece matematiksel bir yanılgı değil, miras bıraktığınız dairenin değerinden milyonlarca lira silinmesi anlamına gelir.
Sahada, özellikle apartman toplantılarında sıkça duyduğumuz “Müteahhit ile %70 oranında anlaştık, herkes dairesini geri alacak” cümlesi, ne yazık ki çoğu zaman hayal kırıklığıyla biten bir sürecin başlangıcıdır. Çünkü dönüşüm süreci oran pazarlığından ibaret değildir. Tapunuzda yazan o küçük kesirli ifade (arsa payı), yeni binada alacağınız dairenin katını, cephesini ve hatta metrekaresini doğrudan belirler. Biz Özerdem Tasarım olarak, sürecin başında bu hesabı yapmayan maliklerin, proje bittiğinde “keşke” dediğine çok şahit olduk.
Eşit Paylaşım Tuzağı ve Şerefiye Gerçeği
Elinizdeki tapuyu incelediğinizde, arsa payı kısmında genellikle “1/10” veya “20/200” gibi eşitlenmiş oranlar görürsünüz. Özellikle 1980-2000 yılları arasında Kadıköy’de inşa edilen apartmanlarda, tapu memurları veya kooperatif yönetimleri, dairelerin konumuna bakmaksızın arsa paylarını tüm maliklere eşit dağıtma yoluna gitmiştir. Ancak bu durum, dönüşüm masasına oturduğunuz an büyük bir adaletsizliğin kapısını aralar.
Kanun ve piyasa gerçekleri çok nettir: Arsa payı, bağımsız bölümün değerine (şerefiyesine) göre belirlenmelidir.
Düşünün; Caddebostan sahile bakan, önü açık 5. kattaki daire ile aynı apartmanın arka bahçeye bakan, güneş almayan giriş katı aynı arsa payına sahip olabilir mi? Eğer tapuda eşitse, dönüşüm sırasında müteahhit veya kura sistemi, “paylarınız eşit” diyerek sizi giriş kata veya daha küçük bir daireye mahkum edebilir. Hukuken eliniz zayıflar. Çünkü 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yeni dağılımı arsa payına endeksler. Değerli dairesi olan malik, yıllarca oturduğu manzarayı, hatalı arsa payı yüzünden kaybedebilir. Bu yüzden, müteahhitle masaya oturmadan önce “Arsa Payı Düzeltim Davası” veya tespit sürecini işletmek, en az inşaat kalitesi kadar kritik bir önceliktir.
Brüt Metrekare İllüzyonu ve Net Süpürülebilir Alan
Kentsel dönüşüm görüşmelerinde masada en çok duyacağınız terim “Brüt Metrekare”dir. Müteahhit size “Daireniz 100 m² olacak” dediğinde, çoğu arsa sahibi bunu evin içinde kullanacağı alan zanneder. Oysa sektörde “Satış Brütü”, “Kat Brütü” ve “Genel Brüt” gibi, aslında sizin olmayan alanları da size aitmiş gibi gösteren kavramlar havada uçuşur.
Kadıköy gibi yoğun yapılaşmanın olduğu bölgelerde, asansör boşlukları, yangın merdivenleri, kat holleri ve hatta binanın sığınağı bile size vaat edilen o “100 m²”nin içine dahil edilir. Sonuç? Anahtarı alıp içeri girdiğinizde eşyalarınızın sığmadığı bir salonla karşılaşırsınız. Biz buna “Süpürülebilir Alan” diyoruz; yani duvarların arasında kalan, fiilen bastığınız zemin.
Aşağıdaki tablo, Kadıköy’deki tipik bir dönüşüm projesinde “Brüt” ile “Net” arasındaki o devasa farkı net bir şekilde gösteriyor:
| Alan Tanımı | Metrekare (m²) | Gerçek Durum |
| Sözleşmede Yazan Brüt | 110 m² | Kağıt üzerinde size satılan hayal. |
| Kat Holleri & Merdivenler | -12 m² | Apartmanın ortak alanı, evin içi değil. |
| Asansör & Şaft Boşlukları | -5 m² | Tesisatın geçtiği boşluklar. |
| Duvar Kalınlıkları | -8 m² | Tuğla ve sıvanın kapladığı alan. |
| Balkonlar | -10 m² | (Eğer açık balkon ise kışın kullanamazsınız) |
| Gerçek (Net) Kullanım Alanı | 75 m² | Fiilen yaşayacağınız alan. |
Gördüğünüz gibi, kağıt üzerinde 110 m² olan daireniz, gerçekte 75 m²’lik bir yaşam alanına dönüşebilir. %30’u aşan bu kayıp, sözleşmede “Net alan üzerinden” değil, “Brüt alan üzerinden” anlaşma yapılmasından kaynaklanır.
Belediye İmar Durumu ve Yola Terk Kayıpları
“Arsamız zaten büyük, aynısını yaparız” düşüncesi, Kadıköy’deki en yaygın yanılgılardan biridir. 40 sene önce yapılan binanız, o günün imar yönetmeliğine göre parselin tamamına yayılmış olabilir. Ancak bugünün Kadıköy Belediyesi imar planları çok daha farklıdır.
Parseliniz yenilenirken belediye; “Yolu genişleteceğim, binayı 3 metre geri çek” veya “Arkanızdaki alanı yeşil alan yapacağım” diyebilir. Teknik dilde buna “Yola Terk” denir. 600 m² olan arsanız, terklerden sonra 450 m²’ye düşebilir. İnşaat hakkınız (TAKS/KAKS) kalan bu 450 m² üzerinden hesaplanacağı için, binanızın taban oturumu küçülür. Bu durumu önceden analiz etmeden, müteahhitten “eski metrekareyi” istemek, projeyi başlamadan kilitler. Çözüm, güncel imar durumunu resmi olarak sorgulatıp, mimari etüdü buna göre yapmaktır.
Sözleşmedeki Teknik Şartname Boşlukları
Müteahhit sözleşmelerinde en sık karşılaştığımız tuzak ifade şudur: “1. sınıf malzeme kullanılacaktır.” Bu ifade, hukuken çok muğlaktır ve ucu açıktır. Müteahhit için “1. sınıf” olan bir seramik, sizin standartlarınıza göre “sıradan” olabilir. Özellikle Kadıköy gibi üst segment konutların olduğu bir bölgede, malzeme kalitesi dairenin değerini doğrudan belirler.
Sözleşme ekindeki teknik şartnamede marka ve model belirtilmemesi, inşaat bittiğinde sizi kötü sürprizlerle baş başa bırakır. “X marka veya muadili” ibaresi bile risklidir; çünkü muadili kavramı suistimale açıktır. Biz Özerdem Tasarım olarak, sözleşmelerde vitrifiyeden parkeye, doğrama serisinden mutfak ankastrelerine kadar net marka ve seri ismi yazılmasını şart koşuyoruz. Unutmayın, kaba inşaat binayı ayakta tutar, ince işçilik ise daireyi sattırır (veya keyifle oturmanızı sağlar).
Arsa Payı Düzeltim Davası ve Zamanlama Hatası
Giriş bölümünde bahsettiğimiz hatalı arsa paylarını düzeltmek mümkün, ancak burada “zamanlama” hayati önem taşır. Çoğu hak sahibi, bu sorunu bina yıkıldıktan veya inşaat ruhsatı aşamasına gelindikten sonra fark eder. Ancak o aşamada açılacak bir “Arsa Payı Düzeltim Davası”, tüm inşaat sürecini durdurabilir, müteahhit ile yapılan sözleşmeyi riske atabilir ve sizi diğer komşularınızla düşman edebilir.
Doğru strateji, dönüşüm görüşmeleri başladığı anda, henüz imza atılmadan önce tapu kayıtlarını inceletmek ve gerekirse tespit davası açmaktır. Bu, masada elinizi güçlendirir. Yıkımdan sonra hak aramak, enkazın başında beklemeye benzer; hem maliyetlidir hem de sonuç alması yıllar sürer.
Profesyonel Ortaklık ile Riski Yönetmek
Kadıköy’de kentsel dönüşüm, bir inşaat işi değil, çok bilinmeyenli bir finans yönetimidir. İmar mevzuatı, hukuk, inşaat maliyetleri ve paylaşım modelleri arasında sıkışıp kalmak, bir ömürlük birikiminizi riske atabilir. Mesele sadece “yeni bir ev” almak değil, sahip olduğunuz değeri korumaktır.
Süreci şansa veya müteahhidin inisiyatifine bırakmak yerine, teknik ve hukuki danışmanlık almak en güvenli yoldur. Özerdem Tasarım olarak, Kadıköy projelerinde uyguladığımız şeffaf sözleşme yönetimi, gerçekçi maliyet analizleri ve mimari etütlerimizle, maliklerin haklarını sonuna kadar koruyoruz. Dönüşümden korkmayın, sadece hazırlıksız yakalanmaktan kaçının.
Sıkça Sorulan Sorular (Kentsel Dönüşüm Rehberi)
Aşağıda, Kadıköy bölgesindeki arsa ve konut sahiplerinden en sık aldığımız soruların, teknik ve hukuki gerçeklere dayanan kısa cevapları yer almaktadır.
Arsa payı düzeltim davası ne zaman açılmalıdır?
Bu dava için en kritik zamanlama, kentsel dönüşüm kararı kesinleşmeden ve müteahhitlik sözleşmesi imzalanmadan önceki süreçtir. Binanın yıkım kararı alındıktan veya inşaat başladıktan sonra açılan davalar süreci durdurabilir, ancak hak kaybını telafi etmek çok daha zor ve maliyetli olur. İdeal olan, riskli yapı tespitinden hemen önce tapu incelemesi yapmaktır.
Brüt metrekare ile net metrekare arasındaki fark nedir?
Brüt metrekare; asansör boşlukları, yangın merdivenleri, kat holleri, duvar kalınlıkları ve bazen otopark paylarının da dahil edildiği toplam inşaat alanıdır. Net metrekare (süpürülebilir alan) ise, daire kapısından içeri girdiğinizde duvarlar arasında kalan, fiilen kullanıp eşya koyabileceğiniz alandır. Kadıköy projelerinde brüt ile net arasındaki fark genellikle %25-%35 civarındadır.
Müteahhit kira yardımı ne kadar öder?
Devletin 2025 yılı için İstanbul genelinde belirlediği kentsel dönüşüm kira yardımı 8.000 TL seviyelerindedir (rakamlar güncellenebilir). Ancak Kadıköy’de (Suadiye, Caddebostan vb.) ortalama kiralar 30.000 TL’nin üzerindedir. Bu nedenle profesyonel bir sözleşmede, devlet yardımına ek olarak müteahhidin aradaki farkı karşılayacağı “Kira Destek Bedeli” maddesi mutlaka yer almalıdır.
Yola terk işlemi arsamı ne kadar küçültür?
Bu durum parselinizin konumuna ve Kadıköy Belediyesi’nin güncel imar planına göre değişir. Eğer parseliniz ana caddeye veya genişletilecek bir sokağa cepheliyse, belediye inşaat ruhsatı verirken arsanızdan bedelsiz terk isteyebilir. Bu oran genellikle parsel alanının %10’u ile %25’i arasında değişebilir ve yeni yapılacak binanın taban oturumunu doğrudan küçültür.
© 2025, Mimari Proje, Mimari Görselleştirme – ÖZERDEM. Tüm hakları saklıdır.
Tüm içerik ve verilerin yayın hakkı saklıdır. Paylaşım için paylaştığınız içeriğe erişilebilir ve görünür bir bağlantı bulundurulması şarttır.
