Antalya Emlak Piyasası 2026-2027 Projeksiyonu

Yasal Uyarı: Bu yazı, bir yatırım tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. İçerik, tamamen piyasa verileri ve analizlerine dayalı bir projeksiyon çalışması olup, bilgilendirme amacıyla ozerdem.com için hazırlanmıştır. Bu rapordaki bilgilere dayanarak alınacak yatırım kararlarının sonuçlarından ozerdem.com ve yazarları sorumlu tutulamaz. Okuyucuların kendi araştırmalarını yapmaları ve profesyonel danışmanlık almaları tavsiye edilir.

Bu rapor, Türkiye’nin karmaşık makroekonomik ve jeopolitik ortamını analiz ederek, Antalya gayrimenkul piyasasının mevcut durumunu ve 2026-2027 dönemi için geleceğini derinlemesine incelemektedir. Analiz, yatırımcılara risk ve fırsatları dengeli bir şekilde değerlendirebilecekleri stratejik bir çerçeve sunmayı amaçlamaktadır.

Türkiye ekonomisi, yüksek enflasyonla mücadele amacıyla uygulanan sıkı para politikası ve yavaşlayan büyüme dinamikleriyle karakterize edilen kritik bir dönemeçtedir. Yıllık %60-70 seviyelerindeki enflasyon, varlık fiyatlarında nominal artışlara neden olurken, %50’ye ulaşan politika faizi ve kredi kısıtlamaları, yerel talebin alım gücünü ciddi şekilde baskılamaktadır. Bu durum, nominal fiyat artışlarının yarattığı “enflasyonist sis” perdesinin ardında, reel değer kayıpları ve piyasa düzeltmesi risklerini barındırmaktadır.

Antalya gayrimenkul piyasası, bu makro dinamikler ve özellikle Rusya-Ukrayna savaşı sonrası yaşanan yoğun yabancı göçüyle çift kutuplu bir yapıya bürünmüştür. Bir yanda, Konyaaltı ve Alanya gibi sahil ilçeleri, yabancı talebiyle döviz bazında dahi rekor fiyat artışları yaşamış, ancak bu talep, ikamet izni gibi idari düzenlemelere ve jeopolitik gelişmelerin seyrine aşırı bağımlı hale gelerek yüksek bir kırılganlık sergilemektedir. Diğer yanda ise Kepez ve Döşemealtı gibi iç kesimler, sahil şeridindeki fiyatlardan kaçan yerel halkın ve daha bütçeli yatırımcıların yöneldiği, talebin daha organik ve temel barınma ihtiyacına dayandığı bölgeler olarak öne çıkmaktadır. Kaş ve Kalkan ise, uluslararası elit talebi ve arz kısıtları sayesinde Türkiye’nin genel makro risklerinden ayrışan, “mavi çip” niteliğinde bir pazar olarak konumlanmaktadır.

2026-2027 projeksiyonları üç temel senaryo etrafında şekillendirilmiştir:

1. Makul Senaryo (Baz): Enflasyonun kademeli olarak gerilediği, ancak büyümenin yavaşladığı bir “yatay seyir” dönemi. Bu senaryoda reel fiyatlarda durgunluk veya hafif bir gerileme beklenmektedir.
2. İyimser Senaryo: Enflasyonla mücadelenin başarıya ulaştığı, faizlerin düştüğü ve güçlü sermaye girişlerinin yaşandığı bir canlanma dönemi. Bu senaryo, hem yerel hem de çeşitlenmiş yabancı talebiyle reel değer artışlarını tetikleyecektir.
3. Kötümser Senaryo: Stagflasyonist bir ortama girildiği, kur şoklarının yaşandığı ve jeopolitik gerilimlerin tırmandığı bir kriz dönemi. Bu senaryo, özellikle yabancı talebine bağımlı bölgelerde sert fiyat düşüşleri ve likidite krizini beraberinde getirebilir.

Bu analizler neticesinde, her koşulda dayanıklılık gösterme potansiyeli en yüksek bölgeler ile en yüksek riski taşıyan bölgeler şu şekilde tespit edilmiştir:

• Her Koşulda Dayanıklı (“All-Weather”) Bölgeler: Talebinin temel barınma ihtiyacına dayanması, makul fiyat seviyeleri ve istikrarlı kira getirisi potansiyeli nedeniyle Kepez, en defansif ve dayanıklı bölge olarak öne çıkmaktadır. Türkiye’nin makro risklerinden büyük ölçüde ayrışmış yapısıyla Kaş/Kalkan, sermaye koruma odaklı yatırımcılar için ikinci bir güvenli liman niteliğindedir.
• Yüksek Riskli Bölgeler: Fiyatların tek bir jeopolitik olaya, tek bir demografik gruba ve tek bir idari düzenlemeye aşırı bağımlı hale geldiği Alanya (özellikle Mahmutlar) ve Konyaaltı’nın ikamete kapalı mahalleleri, piyasadaki olumsuz bir değişimde en sert değer kaybını yaşama potansiyelini taşımaktadır.

Yatırımcıların, nominal fiyat artışlarının ötesine geçerek, talebin sürdürülebilirliğini, bölgelerin demografik ve regülatif risklerini analiz etmeleri ve portföylerini farklı senaryolara göre çeşitlendirmeleri, önümüzdeki dönemde başarı için kritik olacaktır.

Bölüm 1: Türkiye’nin Makro-Stratejik Çerçevesi: Çelişkili Sinyaller Ortamında Rota Tayini

Antalya gayrimenkul piyasasının geleceğini doğru bir şekilde öngörebilmek, öncelikle onu şekillendiren ulusal çaptaki ekonomik, finansal ve politik rüzgarları anlamayı gerektirir. Türkiye, son yıllarda benzeri görülmemiş bir makroekonomik dönüşümden geçmektedir. Bu bölüm, yatırım kararlarını doğrudan etkileyen bu karmaşık ve çelişkili sinyallerle dolu çerçeveyi analiz etmektedir.

1.1. Ekonomik Dinamikler: Enflasyon, Büyüme ve Para Politikası Ekseni

Türkiye ekonomisinin mevcut konjonktürü, birbiriyle yakından ilişkili ancak zıt yönlü kuvvetlerin etkileşimiyle tanımlanmaktadır: kronikleşmiş yüksek enflasyon ve bu enflasyonu kontrol altına almak amacıyla uygulanan radikal sıkı para politikası. Yıllık Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TU¨FE) istikrarlı bir şekilde %60-70 bandında seyretmesi, Türk Lirası cinsinden tüm varlıkların nominal değerlerinde hızlı bir artışa yol açmıştır. Gayrimenkul sektörü, bu enflasyonist tsunamiden en çok etkilenen alanlardan biri olmuş, ülke genelinde ve özellikle Antalya gibi popüler bölgelerde konut fiyatları astronomik seviyelere ulaşmıştır.

Ancak bu nominal artışlar, bir “enflasyonist sis” perdesi yaratarak varlıkların gerçek değerindeki değişimi maskelemektedir. Bir yatırımcı için asıl kritik olan, mülkün nominal TL değerindeki artıştan ziyade, döviz bazında veya reel (enflasyondan arındırılmış) olarak bir kazanç sağlayıp sağlamadığıdır. Enflasyonun temel nedeni olan paranın satın alma gücündeki erime, gayrimenkulü kağıt üzerinde değerli gösterirken, aslında bu artışın önemli bir kısmı sadece bir muhasebe yanılsamasıdır.

Bu enflasyonist yangını söndürmek amacıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), politika faizini son yılların en yüksek seviyesi olan %50’ye çıkarmıştır. Bu hamle, ekonomiyi soğutmayı, iç talebi yavaşlatmayı ve özellikle krediye dayalı tüketim ve yatırım harcamalarını dizginlemeyi hedeflemektedir. Nitekim, yavaşlama eğilimine giren Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYİH) büyüme verileri, bu soğumanın başladığına dair ilk sinyalleri vermektedir.

Bu iki zıt gücün (yüksek enflasyon ve yüksek faiz) bir araya gelmesi, gayrimenkul piyasasında derin bir “makas” yaratmıştır. Bir yanda, enflasyonist beklentiler ve yabancı talebiyle desteklenen, satıcıların yüksek tuttuğu nominal konut fiyatları bulunmaktadır. Diğer yanda ise, %50’lik politika faizinin yansıması olan yüksek mevduat faizleri, yatırımcılar için gayrimenkule kıyasla risksiz ve cazip bir alternatif sunarken, rekor seviyelere ulaşan konut kredisi faiz oranları ve bankaların kredi vermedeki isteksizliği, yerel alıcının piyasaya girişini neredeyse imkansız hale getirmiştir. Dolayısıyla, piyasa, alım gücü ciddi şekilde aşınmış olan yerel talep ile enflasyonla şişirilmiş arz fiyatları arasında sıkışmış durumdadır. Bu durum, özellikle yerel talebin hayati önem taşıdığı bölgelerde fiyatların sürdürülebilirliğini ciddi şekilde sorgulatmakta ve potansiyel bir fiyat düzeltmesi riskini gündemde tutmaktadır. Yatırımcılar için bu ortamda nominal getirilere odaklanmak, altta yatan reel değer erozyonunu ve talep yapısındaki kırılganlığı gözden kaçırma riski taşımaktadır.

1.2. Finansal Piyasalar: Kur, Faiz ve Sermaye Akışlarının Etkileşimi

Türkiye’nin finansal manzarası, döviz kurunun oynaklığı ve yabancı sermaye akışlarının yönü tarafından şekillendirilmektedir. USD/TRY ve EUR/TRY paritelerindeki uzun vadeli yukarı yönlü baskı ve öngörülemezlik, yerli yatırımcılar için gayrimenkulü geleneksel bir “güvenli liman” ve serveti döviz kurunun aşındırıcı etkisinden koruma (hedge) aracı haline getirmiştir. Türk Lirası’ndaki değer kaybı beklentisi, birikimlerini gayrimenkul gibi fiziki bir varlıkta değerlendirme eğilimini güçlendirmiştir.

Yabancı yatırımcılar için ise bu denklem tam tersi bir etki yaratmıştır. Kurdaki her artış, Türkiye’deki gayrimenkulleri kendi para birimleri (Dolar, Euro, Sterlin) cinsinden daha ucuz hale getirerek önemli bir cazibe merkezi yaratmıştır. Ancak Antalya piyasasını son yıllarda şekillendiren yabancı talebi, sadece bu ekonomik rasyonaliteye veya bölgenin doğal güzelliklerine dayanmamaktadır. Bu talebin altında yatan çok daha güçlü ve bir o kadar da kırılgan bir motivasyon bulunmaktadır: “politika arbitrajı”.

Türkiye, özellikle gelişmiş ülkelere kıyasla, belirli bir yatırım karşılığında daha kolay elde edilebilen ikamet izni ve vatandaşlık hakkı sunmaktadır. Bu durum, küresel belirsizliklerden ve kendi ülkelerindeki siyasi veya ekonomik istikrarsızlıklardan kaçmak isteyen bireyler için Türkiye’yi stratejik bir sığınak haline getirmiştir. Rusya-Ukrayna savaşının başlamasıyla birlikte Rusya, Ukrayna ve diğer komşu ülkelerden gelen yoğun göç dalgası, bu politika arbitrajının en somut örneğidir. Bu yeni alıcı profili, geleneksel Avrupalı tatil evi alıcısından farklı olarak, bir “zorunluluk” ve “güvenli liman arayışı” motivasyonuyla hareket etmekte, bu da onları daha az fiyat hassasiyetine sahip kılmaktadır. Bu durum, özellikle Antalya’nın sahil şeridindeki fiyatların döviz bazında dahi benzeri görülmemiş seviyelere çıkmasının arkasındaki ana itici güç olmuştur.

Ancak, bu talebin ne kadar hassas bir dengeye dayandığı, Türk hükümetinin attığı idari adımlarla net bir şekilde ortaya çıkmıştır. Yabancı nüfus yoğunluğunun belirli bir oranı aştığı mahallelerin Göç İdaresi Başkanlığı tarafından yeni ikamet izni başvurularına kapatılması, piyasanın dinamiklerini bir gecede değiştirmiştir. Bu karar, bir bölgenin yatırım cazibesini doğrudan etkilemiş ve piyasaya geleneksel ekonomik analizlerin ötesinde bir “politik risk” katmanı eklemiştir. Yatırımcılar artık sadece mülkün fiziksel değerini, konumunu veya kira getirisini değil, aynı zamanda o mülkün sunduğu ve değeri tamamen hükümetin takdirine bağlı olan “ikamet/vatandaşlık opsiyonu”nu da satın almaktadır. Bu opsiyonun değeri, tek bir idari kararla sıfırlanabileceğinden, bu tür bir talebe aşırı bağımlı hale gelen bölgeler, öngörülemez ve volatil bir yapıya bürünmüştür. Bu durum, yatırımcılar için potansiyel olarak yüksek getiri, ancak aynı zamanda ani ve derin kayıp riski anlamına gelmektedir.

Bölüm 2: Antalya Gayrimenkul Piyasası Derinlemesine Analizi: Çift Kutuplu Bir Pazarın Anatomisi

Türkiye’nin makro-stratejik çerçevesi altında, Antalya gayrimenkul piyasası belirgin bir şekilde ikiye ayrılmış, çift kutuplu bir yapı sergilemektedir. Bir yanda yabancı talebinin ve spekülatif sermayenin domine ettiği, fiyatların aşırı ısındığı sahil şeridi; diğer yanda ise yerel halkın barınma ihtiyacının ve daha organik büyüme dinamiklerinin şekillendirdiği iç kesimler yer almaktadır. Bu bölümde, ilçeler ve semtler bazında bu çift kutuplu pazarın anatomisi incelenerek, değer kazanan ve kaybeden bölgeler, altta yatan nedenleriyle birlikte analiz edilecektir.

2.1. Fiyat ve Değer Dinamikleri: Değer Kazanan ve Kaybeden Bölgelerin Tespiti

Piyasayı daha net anlamak adına, Antalya’nın kilit ilçelerinin temel yatırım metriklerini karşılaştıran aşağıdaki tablo, ilçelerin farklı risk ve getiri profillerini özetlemektedir. Bu tablo, nitel analizi destekleyen nicel bir temel sunarak, yatırımcıların farklı stratejilere uygun bölgeleri ayırt etmesine yardımcı olur.

Tablo 1: Antalya İlçeleri Karşılaştırmalı Analiz Tablosu

Not: Tablodaki değerler (Yüksek, Orta, Düşük vb.) göreceli karşılaştırmaları yansıtmakta olup, piyasa koşullarına göre değişkenlik gösterebilir.

Bu tablo, yatırımcı stratejisi için önemli ipuçları sunmaktadır. Örneğin, Konyaaltı’nın çok yüksek m² fiyatı ve uzun amortisman süresi, buradaki yatırımın nakit akışından ziyade sermaye kazancı (momentum) odaklı olduğunu göstermektedir. Buna karşılık, Kepez’in daha düşük m² fiyatı ve kısa amortisman süresi, onu istikrarlı kira getirisi arayan “değer” yatırımcıları için daha rasyonel bir seçenek haline getirmektedir.

2.2. Kazananlar Analizi: Yabancı Talebi ve Lüks Segmentin Lokomotifleri

Son birkaç yılda nominal fiyat artışlarında başı çeken bölgeler, büyük ölçüde yabancı talebinin yoğunlaştığı sahil şeridi ve lüks segment olmuştur.

Konyaaltı (Özellikle Liman, Hurma, Gürsu)

Konyaaltı, Rusya-Ukrayna savaşının ardından başlayan göç dalgasının adeta merkez üssü haline gelmiştir. Bölgeye akan yoğun Rus ve Ukraynalı sermayesi, konut fiyatlarını döviz bazında dahi tarihi zirvelere taşımıştır. Modern site yaşamı, denize olan yürüme mesafesi, gelişmiş sosyal altyapısı ve halihazırda yerleşik olan yabancı komünitesi, bu talebin ana çekim noktaları olmuştur. Ancak bu yoğun talep, kendi risklerini de beraberinde getirmiştir. Hükümetin Liman ve Hurma gibi mahalleleri yeni ikamet izni başvurularına kapatması, piyasanın temel dinamiğini kökten değiştirmiştir. Bu durum, bölgede bir “altın kafes” etkisi yaratmıştır. İkamet izni kısıtlaması, mevcut mülk sahiplerine bir “kilitlenme” avantajı sağlamış ve mülklerinin değerini artırmış gibi görünse de, aslında yeni alıcı havuzunu ciddi şekilde daraltmıştır. Fiyatlar artık sadece mülkün fiziksel özellikleriyle değil, giderek kıtlaşan “ikamet hakkı”nın örtük değeriyle de belirlenir hale gelmiştir. Bu, son derece kırılgan bir denge demektir. Jeopolitik rüzgarların tersine dönmesi, örneğin savaşın sona ermesi ve göçmen nüfusun önemli bir kısmının ülkelerine geri dönme kararı alması durumunda, bu bölgeler fiyat düzeltmesine karşı en savunmasız olanlardır. Yerel halkın alım gücünün fersah fersah üzerinde olan bu fiyat seviyelerini destekleyecek organik bir iç talep mevcut değildir. Bu senaryo, basit bir fiyat düşüşünden öte, alıcıların tamamen ortadan kalktığı bir “piyasa donması” ve likidite krizi riskini barındırmaktadır. Dolayısıyla, dünün en çok kazananı, yarının en büyük kaybedeni olma potansiyelini taşımaktadır.

Muratpaşa (Özellikle Lara, Fener, Şirinyalı)

Muratpaşa’nın sahil bandı, özellikle Lara bölgesi, Antalya’nın geleneksel olarak en prestijli ve varlıklı yerleşim alanıdır. Konyaaltı’na benzer şekilde yabancı talebinden payını alarak yüksek fiyat artışları yaşamıştır. Ancak Lara’nın talep yapısı, Konyaaltı’na göre kritik bir farklılık göstermektedir. Buradaki alıcı profili, yeni gelen Rus/Ukraynalı dalgasına ek olarak, bölgenin yerlisi olan varlıklı aileler, üst düzey yöneticiler ve Batı Avrupalı ile Orta Doğulu yatırımcıları da içeren daha çeşitli bir yapıya sahiptir. Bu çeşitlendirilmiş talep tabanı, Lara’yı tek bir demografik grubun kaderine bağlı olmaktan kurtararak, jeopolitik şoklara karşı nispeten daha dayanıklı kılmaktadır. Yine de, genel piyasa soğumasından ve yüksek faiz ortamından o da kaçınılmaz olarak etkilenecektir.

Alanya (Özellikle Mahmutlar, Oba)

Alanya, yabancılara yapılan konut satışlarında uzun yıllardır Türkiye’nin lider ilçesi konumundadır. Özellikle Mahmutlar gibi semtler, kendi okulları, mağazaları ve sosyal çevreleriyle adeta Rusça konuşan nüfus için kendi kendine yeten bir ekosistem haline gelmiştir. Ancak bu durum, Alanya’yı Konyaaltı’nın “altın kafes” riskinin çok daha büyük ölçekli ve daha tehlikeli bir versiyonu yapmaktadır. Piyasa, neredeyse tamamen tek bir milletin (Rus) ve tek bir motivasyonun (jeopolitik kaçış ve yaşam tarzı) aşırı etkisi altındadır. Mahmutlar gibi bölgelerin de ikamet kısıtlamaları kapsamına alınması, bu kırılganlığı daha da artırmıştır. Bu homojen yapı, piyasayı olası bir talep şokuna (örneğin, Rusya ile ilişkilerde bir bozulma veya savaş sonrası geri dönüşler) karşı son derece hassas hale getirmektedir.

Kaş / Kalkan

Antalya il sınırları içinde yer alsa da Kaş ve Kalkan, hem coğrafi olarak hem de pazar dinamikleri açısından Antalya’nın geri kalanından tamamen farklı bir evrende var olmaktadır. Burası, ultra lüks segmentte, özel havuzlu butik villaların ve rafine bir yaşam tarzının merkezidir. Alıcı profili, Türkiye’deki faiz oranlarından veya kur dalgalanmalarından etkilenmeyen, ağırlıklı olarak yüksek gelirli Batı Avrupalılar (özellikle İngiliz ve Almanlar) ve İstanbul/Ankara’dan gelen elit Türklerden oluşmaktadır. Fiyatlar fiilen Euro veya Sterlin bazında belirlenir. Bu pazarın en belirleyici özelliği, arzın coğrafi yapı ve çok sıkı imar kuralları nedeniyle doğal olarak kısıtlı olmasıdır. Bu durum, kalıcı bir “kıtlık primi” yaratır. Sonuç olarak Kaş/Kalkan piyasası, ne Türkiye’nin iç kredi döngüsüne ne de Rus/Ukrayna göç dalgasına doğrudan bağlıdır. Bu, onu Antalya piyasasının geri kalanından büyük ölçüde ayrışmış bir “mavi çip” (blue-chip) varlık sınıfı olarak konumlandırır. Volatilitesi daha düşüktür ve değeri, spekülatif akımlardan ziyade, kalıcı ve uluslararası bir “yaşam tarzı markası” olmasından kaynaklanır. Bu özellikler, Kaş/Kalkan’ı kötümser ekonomik senaryolara karşı en dayanıklı bölgelerden biri yapar, ancak yüksek giriş maliyeti ve daha doygun yapısı nedeniyle büyüme potansiyeli (beta) diğer gelişen bölgelere göre daha sınırlıdır.

2.3. Potansiyel ve Gelişim Bölgeleri: İç Kesimlerdeki Değer Arayışı

Sahil şeridindeki aşırı fiyatlanma ve regülatif kısıtlamalar, hem yerel halkı hem de yatırımcıları kaçınılmaz olarak daha makul ve potansiyeli yüksek iç kesimlere yönlendirmektedir.

Kepez (Özellikle Göksu, Varsak, Dokuma)

Antalya’nın en kalabalık ilçesi olan Kepez, sahil bandındaki astronomik fiyatlardan kaçan memurlar, işçiler, küçük esnaf ve orta gelirli aileler için birincil yerleşim alanı olarak öne çıkmaktadır. Son yıllarda bölge, büyük ölçekli kentsel dönüşüm projeleri, yeni açılan şehir hastanesi ve merkeze ulaşımı kolaylaştıran tramvay hatları gibi kamu yatırımlarıyla önemli bir değişim geçirmektedir. Fiyatların sahil şeridine kıyasla oldukça makul olması ve buna karşılık kira getirilerinin daha yüksek seyretmesi, amortisman sürelerini kısaltarak yatırımcılar için cazip bir profil oluşturmaktadır.

Kepez’in piyasadaki rolü, bir “basınç valfi” işlevi görmesidir. Sahil şeridindeki fiyatlar ve ikamet kısıtlamaları, konut talebini bir basınç gibi iç kesimlere doğru itmektedir. Kepez, bu zorunlu ve ertelenemez talebi karşılayan ilk ve en büyük duraktır. Bu durumun en önemli sonucu, Kepez’deki talebin spekülatif arayışlardan ziyade, temel ve ertelenemez “barınma ihtiyacına” dayanmasıdır. Yabancı talebi bir gün dursa veya sönümlense bile, Antalya’ya devam eden iç göç ve yerel halkın konut ihtiyacı, Kepez’deki talebi her zaman canlı tutacaktır. Bu organik ve temel talep yapısı, Kepez’i olası bir piyasa düşüşü senaryosunda fiyatları en dayanıklı ve en az değer kaybedecek bölgelerden biri yapar. Yatırımcı için bu, yüksek sermaye kazancı vaat etmese de, “defansif” bir oyun sunar: Düşük risk, istikrarlı nakit akışı ve uzun vadeli organik büyüme potansiyeli.

Döşemealtı (Özellikle Yeşilbayır, Bahçeyaka)

Antalya’nın kuzeyinde yer alan Döşemealtı, geniş arsa stoku, planlı ve ferah yapılaşması ve yeni gelişen lüks villa projeleri ile şehrin “yeni nefes alma” alanı olarak konumlanmaktadır. Burası, Antalya’nın gelecekteki “büyüme motoru” olma potansiyelini taşımaktadır. Şehrin sahil şeridi hem coğrafi hem de imar açısından doygunluğa ulaşmış durumdadır. Dolayısıyla, şehrin büyümesi doğal ve kaçınılmaz olarak kuzeye, yani Döşemealtı’na doğru kaymak zorundadır.

Bölge, sadece konut projelerini değil, aynı zamanda bu projeleri destekleyen özel okullar, kolejler, hastaneler ve modern sosyal donatı alanları gibi tamamlayıcı yatırımları da kendisine çekmektedir. Bu durum, Döşemealtı’nı sadece bir “yatırım” bölgesi olmaktan çıkarıp, nitelikli bir “yaşam” merkezine dönüştürmektedir. Özellikle Konyaaltı’ndaki sıkışıklıktan, yüksek fiyatlardan ve trafik sorunundan kaçan üst-orta ve üst gelir grubu yerli ve yabancı aileler için birincil alternatif haline gelmektedir. Henüz Konyaaltı veya Lara gibi tam doygunluğa ulaşmamış olması ve sahip olduğu geniş arsa potansiyeli, ona sermaye kazancı açısından en yüksek “tavan” potansiyelini sunmaktadır. İyimser bir ekonomik senaryoda, kredi kanallarının açılması ve talebin canlanmasıyla birlikte, en yüksek reel değer artışını sergileme potansiyeli taşıyan bölgelerin başında Döşemealtı gelmektedir. Bu, “büyüme odaklı” ve daha uzun vadeli düşünen yatırımcılar için stratejik bir hedef niteliğindedir.

Bölüm 3: Jeopolitik Ufuk ve Bölgesel Etkiler

Antalya gayrimenkul piyasası, yerel ve ulusal dinamiklerin yanı sıra, Türkiye’nin yakın coğrafyasındaki jeopolitik gelişmelerden de derinden etkilenmektedir. Özellikle Rusya-Ukrayna savaşı ve Türkiye’nin Avrupa ve Orta Doğu ile değişen ilişkileri, gelecekteki talep yapısını ve yatırımcı profilini şekillendirecek kritik faktörlerdir.

3.1. Rusya-Ukrayna Ekseninin Kalıcı ve Geçici Etkileri

2022 yılında başlayan Rusya-Ukrayna savaşı, Antalya piyasasında daha önce benzeri görülmemiş bir “talep şoku” yaratmıştır. Savaş ve belirsizlik ortamından kaçan on binlerce Rus ve Ukrayna vatandaşı, Antalya’yı bir sığınak olarak görmüş ve bu durum özellikle Konyaaltı, Lara ve Alanya gibi bölgelerde konut ve kira fiyatlarında patlamaya yol açmıştır. Bu durum, kısa vadede mülk sahipleri için önemli kazançlar sağlasa da, orta ve uzun vade için ciddi riskler barındırmaktadır.

Geleceğe yönelik en kritik soru şudur: Bu talep ne ölçüde kalıcı, ne ölçüde geçicidir? Savaşın sona ermesi, dondurulması veya çatışma yoğunluğunun azalması durumunda, Antalya’ya yerleşen bu nüfusun önemli bir kısmının anavatanlarına geri dönme olasılığı yüksektir. Böyle bir “geri dönüş dalgası”, özellikle bu talebe aşırı bağımlı hale gelen Alanya ve Konyaaltı gibi bölgelerde ani bir arz fazlası yaratacak ve hem kiralarda hem de satış fiyatlarında ciddi bir baskıya neden olacaktır. Piyasadan alıcıların çekilmesiyle birlikte, satıcıların mülklerini nakde çevirmekte zorlanacağı bir likidite krizi dahi yaşanabilir.

Öte yandan, bu süreçte Türkiye’de iş kuran, çocuklarını okullara yazdıran, sosyal ve ekonomik olarak entegre olan bir kesimin kalıcı olacağı da makul bir varsayımdır. Dolayısıyla, talep tamamen ortadan kalkmayacak, ancak mevcut olağanüstü seviyelerden normalleşecektir. Akıllı yatırımcı, portföyünü oluştururken bu “geri dönüş riskini” mutlaka fiyatlamalı ve yatırım yaptığı bölgenin sadece bu geçici talebe değil, aynı zamanda sürdürülebilir ve organik yerel talebe ne kadar dayandığını da analiz etmelidir.

3.2. Avrupa ve Orta Doğu’dan Gelen Yatırımcı Akımının Geleceği

Antalya piyasasının uzun vadeli sağlığı için, tek bir demografik gruba olan bağımlılığın azaltılması ve yatırımcı profilinin çeşitlendirilmesi hayati önem taşımaktadır. Bu noktada, Türkiye’nin Avrupa Birliği ve Körfez ülkeleriyle olan ilişkilerinin seyri kritik bir rol oynamaktadır. Son dönemde Türkiye’nin AB ile daha yapıcı bir diyalog kurma ve Körfez ülkeleriyle (BAE, Suudi Arabistan) ekonomik ve siyasi ilişkilerini normalleştirme çabaları, bu bölgelerden gelecek yatırımcı akımını olumlu etkileme potansiyeline sahiptir.

Farklı coğrafyalardan gelen yatırımcıların tercihleri de farklılık göstermektedir. Geleneksel olarak, Batı Avrupalı yatırımcılar (Almanlar, İngilizler), daha sakin, butik ve yaşam tarzı odaklı olan Kaş ve Kalkan gibi bölgeleri tercih etmektedir. Bu yatırımcı profili, genellikle daha istikrarlı ve uzun vadelidir. Orta Doğulu yatırımcılar ise daha çok Lara gibi prestijli, markalı konut projelerinin olduğu bölgelere veya Döşemealtı gibi arsa ve villa geliştirme potansiyeli taşıyan alanlara ilgi göstermektedir.

Türkiye’nin bu bölgelerle ilişkilerinin daha da güçlenmesi, Rus talebindeki olası bir normalleşmenin yaratacağı boşluğu doldurabilir ve piyasanın genel risk profilini iyileştirebilir. Talebin farklı coğrafyalara ve motivasyonlara yayılması, piyasayı tek bir jeopolitik olayın veya ülkenin kaderine bağlı olmaktan kurtararak daha sağlıklı ve sürdürülebilir bir yapıya kavuşturacaktır. Bu nedenle, yatırımcıların Türkiye’nin dış politika ve diplomasi adımlarını yakından takip etmeleri, gelecekteki potansiyel talep kaymalarını öngörebilmek açısından önemlidir.

Bölüm 4: 2026-2027 Projeksiyonları: Üç Senaryo Altında Antalya

Önceki bölümlerde detaylandırılan makroekonomik, yerel ve jeopolitik dinamikler ışığında, 2026-2027 dönemi için Antalya gayrimenkul piyasasının geleceğine yönelik üç farklı senaryo modellenmiştir. Bu senaryolar, yatırımcılara farklı olasılıklar altında piyasanın nasıl bir davranış sergileyebileceğine dair stratejik bir yol haritası sunmaktadır. Tüm projeksiyonların dayandığı temel varsayımlar aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

Tablo 2: 2026-2027 Senaryo Varsayımları ve Beklenen Sonuçlar

4.1. Makul Senaryo (Baz Senaryo): Kademeli Normalleşme ve Yatay Seyir

Bu senaryo, mevcut ekonomi yönetiminin uyguladığı sıkı para politikasının kısmen başarılı olduğu, ancak bunun ekonomik aktivitede belirgin bir yavaşlama pahasına gerçekleştiği bir “dezenflasyon” sürecini varsayar.

• Varsayımlar: Enflasyon, yüksek baz etkisinin de yardımıyla %20-30 bandına kadar geriler. Ancak bu düşüş kalıcı hale gelmez ve hedeflerin üzerinde kalmaya devam eder. TCMB, enflasyonist baskıları kontrol altında tutmak için politika faizini %25-35 gibi reel olarak pozitif kalacak bir aralıkta tutmak zorunda kalır. Ekonomik büyüme, iç talebin zayıflamasıyla %2-3 bandında, potansiyelinin altında seyreder. Yabancılara yönelik ikamet ve satış kurallarında mevcut durum korunur. Rusya-Ukrayna ekseninde büyük bir değişiklik yaşanmaz, mevcut durum devam eder.
• Piyasa Etkisi: Bu senaryo, gayrimenkul piyasası için bir “sıkışma ve yatay seyir” anlamına gelir. Nominal konut fiyatlarındaki artışlar, enflasyon oranının altında kalır, bu da reel olarak (enflasyondan arındırılmış) fiyatlarda yatay veya hafif negatif bir seyre işaret eder. Yüksek faiz oranları nedeniyle konut kredisine erişim zor ve pahalı olmaya devam eder, bu da yerel talebi baskılar. Piyasada genel bir durgunluk hakim olur, alıcı ve satıcı pazarlıkları kızışır, satış süreleri uzar ve genel işlem hacmi düşer. Bu ortamda, spekülatif yatırımcılar piyasadan çekilir ve sadece gerçek ihtiyacı olanlar veya nakit alım gücü yüksek olanlar piyasada kalır.

4.2. İyimser Senaryo: Enflasyonla Başarılı Mücadele ve Güçlü Sermaye Girişi

Bu senaryo, Türkiye ekonomisinin ortodoks politikalara tam bağlılık göstererek makroekonomik istikrarı yeniden sağladığı ve uluslararası yatırımcı güvenini kazandığı bir “yumuşak iniş” ve toparlanma sürecini öngörür.

• Varsayımlar: Enflasyon, kararlı politikalar sayesinde kalıcı bir şekilde %15’in altına, tek haneye doğru bir patikaya girer. Bu başarı, TCMB’ye politika faizini kademeli olarak düşürme imkanı tanır. Türkiye’nin AB ve Körfez ülkeleriyle ilişkilerinin en üst düzeye çıkması, ülkeye güçlü bir doğrudan yabancı sermaye (FDI) ve portföy yatırımı akışını tetikler. Bu sermaye girişi, döviz kurunda istikrar sağlar, hatta bir miktar değerlenmeye yol açabilir.
• Piyasa Etkisi: Bu senaryo, gayrimenkul piyasası için bir “canlanma” dönemidir. Faizlerin düşmesiyle birlikte, ertelenmiş olan güçlü yerel talep, kredi kanallarının açılmasıyla yeniden devreye girer. Aynı zamanda, Türkiye’nin artan uluslararası itibarı, Rusya dışındaki coğrafyalardan (Avrupa, Orta Doğu, ABD) gelen nitelikli ve çeşitlenmiş yabancı yatırımcı talebini artırır. Hem canlanan yerel talep hem de güçlenen yabancı talebi, piyasada işlem hacmini ve fiyatları yukarı çeker. Bu ortamda, reel olarak anlamlı değer artışları yaşanır. Özellikle gelişim potansiyeli yüksek bölgeler, bu canlanmadan en çok faydalanır.

4.3. Kötümser Senaryo: Stagflasyon ve Jeopolitik Gerilimlerin Artması

Bu senaryo, enflasyonla mücadelenin başarısız olduğu, politik baskılarla para politikasında erken ve ani bir gevşemeye gidildiği ve bunun sonucunda ekonominin bir kriz sarmalına girdiği durumu modellemektedir.

• Varsayımlar: Yüksek enflasyonun yapışkan hale geldiği bir ortamda, ekonomi yönetimi popülist kaygılarla veya hatalı bir kararla faizleri erken indirme döngüsüne başlar. Bu hamle, piyasalarda güveni tamamen yok eder ve yeni bir kur şokunu tetikler. Yükselen kur, enflasyonu daha da körüklerken, yüksek belirsizlik ve bozulan beklentiler nedeniyle ekonomik aktivite durma noktasına gelir. Sonuç, yüksek enflasyon ve negatif büyümenin bir arada yaşandığı bir “stagflasyon” ortamıdır. Bu ekonomik krize, Rusya-Ukrayna savaşının tırmanması, Türkiye’nin komşularıyla yeni bir gerilim yaşaması veya yabancılara yönelik ani ve sert kısıtlayıcı düzenlemelerin (örneğin, satışların tamamen durdurulması) getirilmesi gibi negatif jeopolitik şoklar eşlik eder.
• Piyasa Etkisi: Bu, gayrimenkul piyasası için bir “çöküş” senaryosudur. Yaşanan kur şoku nedeniyle döviz bazında konut fiyatlarında sert düşüşler görülür. Jeopolitik gerilimler ve yeni kısıtlamalar, yabancı talebini bıçak gibi keser. Özellikle yabancı talebine aşırı bağımlı hale gelmiş olan Konyaaltı ve Alanya gibi bölgelerde likidite tamamen kurur. Mülkünü satmak isteyenler alıcı bulamaz ve panik satışları başlar, bu da fiyatları daha da aşağı çeker. Yerel alıcı ise derinleşen ekonomik kriz, işsizlik ve alım gücü kaybı nedeniyle piyasadan tamamen çekilir. Bu senaryo, piyasada uzun sürecek bir durgunluk ve ciddi sermaye kayıpları anlamına gelir.

Bölüm 5: Senaryo Bazlı Yatırım Stratejileri ve Bölgesel Fırsatlar

Modellenen üç farklı gelecek senaryosu, tek bir “doğru” yatırım stratejisinin olmadığını, aksine stratejinin beklenen gelecek koşullarına ve yatırımcının risk iştahına göre şekillenmesi gerektiğini göstermektedir. Bu bölüm, her bir senaryo için en uygun yatırım stratejilerini ve bu stratejilere karşılık gelen hedef bölgeleri belirlemektedir.

5.1. Makul Senaryo için Yatırım Öncelikleri: Değer ve Nakit Akışı

Makul senaryonun “yatay seyir” ve “düşük likidite” ortamında, spekülatif sermaye kazancı peşinde koşmak yerine, sermayeyi korumaya ve istikrarlı getiri sağlamaya odaklanmak en rasyonel yaklaşımdır.

• Strateji: “Değer ve Nakit Akışı” odaklı defansif pozisyon alma. Bu strateji, fiyatı şişirilmemiş, temel talebi güçlü ve düzenli kira geliri üreterek yatırımın bekleme maliyetini karşılayan mülklere yönelmeyi içerir. Amaç, piyasanın durgun dönemini en az hasarla atlatmak ve olası bir canlanma için doğru pozisyonda olmaktır.
• Hedef Bölgeler:
  • Kepez: Bu senaryo için en ideal bölgedir. Talebinin spekülatif değil, temel barınma ihtiyacına dayanması, onu talep şoklarına karşı dirençli kılar. Fiyatlarının sahil şeridine göre daha makul olması ve kira getirilerinin daha yüksek seyretmesi, yatırımcıya istikrarlı bir nakit akışı ve sermaye koruması sağlar. Kentsel dönüşüm potansiyeli taşıyan merkezi mahallelerindeki yeni ve kaliteli projeler, uzun vadeli değer artışı potansiyeli de sunar.
  • Muratpaşa’nın İç Kesimleri (örneğin, Meltem, Bahçelievler): Bu bölgeler, Lara gibi aşırı fiyatlanmış sahil şeridinin aksine, yerleşik ve istikrarlı bir yerel talebe sahiptir. Şehir merkezine yakınlıkları, oturmuş sosyal dokuları ve kentsel dönüşüm potansiyelleri, onları bu senaryoda güvenli birer liman haline getirir.

5.2. İyimser Senaryoda Yüksek Büyüme Potansiyeli Taşıyan Bölgeler

Ekonomik canlanma, kredi kanallarının açılması ve uluslararası sermaye akışının güçlendiği iyimser bir senaryoda, yatırımcıların risk iştahı artar ve odak noktası sermaye kazancına kayar.

• Strateji: “Büyüme ve Sermaye Kazancı” odaklı daha agresif pozisyon alma. Bu strateji, piyasa canlandığında en yüksek değer artışını gösterme potansiyeli olan, gelişim aksları üzerinde yer alan ve “tavanı” yüksek bölgelere yatırım yapmayı hedefler.
• Hedef Bölgeler:
  • Döşemealtı: Bu senaryonun mutlak yıldızı olmaya adaydır. Geniş arsa stoku, planlı gelişim potansiyeli ve Antalya’nın doğal büyüme aksı üzerinde yer alması, ona en yüksek tavanı sunar. Canlanan ekonomi ve açılan kredilerle birlikte, nitelikli konut arayışındaki üst-orta gelir grubu talebi bu bölgeye akacaktır.
  • Konyaaltı ve Lara: Makul ve kötümser senaryolarda yüksek risk taşıyan bu bölgeler, iyimser senaryoda en hızlı toparlanmayı gösterebilir. Mevcut marka değerleri, yerleşik altyapıları ve prestijleri, piyasaya güvenin geri gelmesiyle birlikte hem yerli hem de çeşitlenmiş yabancı talebini hızla çekecektir. Durgunluk döneminde fiyatları baskılanmış olan bu bölgeler, canlanma döneminde en yüksek “beta”ya, yani piyasa genelinden daha hızlı değer artışı potansiyeline sahip olabilir.

5.3. Kötümser Senaryoda Defansif ve Güvenli Liman Niteliğindeki Yatırımlar

Stagflasyon, kur şoku ve jeopolitik krizlerin hakim olduğu bir kötümser senaryoda, öncelik para kazanmaktan tamamen “sermayeyi korumaya” döner.

• Strateji: “Sermayeyi Koruma” odaklı ultra-defansif pozisyon alma. Bu strateji, likiditenin kuruduğu ve fiyatların düştüğü bir ortamda değerini en iyi muhafaza edecek, hatta döviz bazında bir güvenli liman işlevi görebilecek varlıklara yönelmeyi gerektirir.
• Hedef Bölgeler:
  • Kaş/Kalkan: Bu senaryoda en güvenli limandır. Pazarının Türkiye’nin iç makroekonomik krizlerinden ve kredi döngüsünden büyük ölçüde ayrışmış olması, en büyük avantajıdır. Talebinin uluslararası, döviz geliri olan elit bir tabana dayanması ve arzın doğal olarak kıt olması, fiyatlarının TL bazlı bir çöküşten en az etkilenecek yer olmasını sağlar. Hatta, TL’nin aşırı değer kaybettiği bir ortamda, döviz bazında değerini koruyan bu mülkler, bir “değer saklama” aracı olarak daha da cazip hale gelebilir.
  • Kepez’de Arsa veya Kentsel Dönüşüm Potansiyeli Yüksek Merkezi Mülkler: Kriz anında konut fiyatları düşse de, şehrin gelişim potansiyeli olan merkezi bölgelerindeki iyi konumlu arsalar veya eski binalar, uzun vadeli temel değerlerini korur. Bu tür yatırımlar, krizin geçmesini bekleyebilecek ve gelecekteki bir imar veya dönüşüm projesinde değerlenecek, uzun vadeli ve sabırlı sermaye için bir sığınak olabilir.

Bölüm 6: Stratejik Sonuç: Her Koşulda Kazananlar ve Riskli Bölgeler

Rapor boyunca yapılan makroekonomik, bölgesel ve senaryo bazlı analizler, Antalya gayrimenkul piyasasının karmaşık ve çok katmanlı yapısını ortaya koymaktadır. Bu son bölüm, tüm bu analizleri sentezleyerek yatırımcılar için nihai ve eyleme geçirilebilir bir sonuç matrisi sunmakta, piyasanın gelecekteki seyrinden bağımsız olarak daha dayanıklı (“all-weather”) ve daha kırılgan olan bölgeleri net bir şekilde ayrıştırmaktadır.

Tablo 3: Yatırım Tavsiye Matrisi

6.1. Piyasa Dalgalanmalarına Karşı Dayanıklı (“All-Weather”) İlçe ve Semtler

Bu bölgeler, farklı ekonomik senaryolar altında değerlerini koruma veya istikrarlı bir performans sergileme potansiyeli en yüksek olanlardır. Riskten kaçınan veya portföyüne dengeleyici bir unsur eklemek isteyen yatırımcılar için öncelikli hedeflerdir.

• Birincil Aday: Kepez
  • Gerekçe: Kepez’in dayanıklılığının temelinde, talebinin yapısı yatmaktadır. Buradaki talep, sahil şeridindeki gibi spekülatif veya geçici jeopolitik akımlara değil, Antalya’nın kendi iç dinamiklerinden ve sürekli aldığı göçten kaynaklanan temel ve ertelenemez “barınma ihtiyacına” dayanmaktadır. Fiyatlarının daha makul seviyelerde olması, bir “fiyat balonu” riskini minimize ederken, daha yüksek kira getirisi oranı, yatırımcıya piyasanın durgun dönemlerinde bile nakit akışı sağlayarak bir sermaye koruması sunar. Kötümser bir senaryoda, temel talep sayesinde en az değer kaybedecek bölge olması beklenir. İyimser bir senaryoda ise, spekülatif sıçramalar yapmasa da, şehrin organik büyümesine paralel olarak istikrarlı ve sağlıklı bir değer artışı gösterecektir. Bu özellikler, Kepez’i her koşulda portföyde bulunması gereken defansif bir varlık haline getirmektedir.
• İkincil Aday (Farklı Bir Risk Profiliyle): Kaş/Kalkan
  • Gerekçe: Kaş/Kalkan’ın dayanıklılığı, Türkiye’nin genel makro risklerinden büyük ölçüde “ayrışmış” olmasından kaynaklanmaktadır. Pazar, TL’nin değerinden, iç kredi koşullarından veya yerel siyasi dalgalanmalardan asgari düzeyde etkilenir. Talebi, küresel servet birikimine sahip, alım kararını yaşam tarzı ve prestij üzerine kuran uluslararası bir elite dayanır. Coğrafi ve yasal kısıtlamalar nedeniyle arzın doğal olarak kıt olması, değerini koruyan bir başka kilit faktördür. Kötümser bir senaryoda dahi, bir “değer saklama” aracı olarak işlev görme potansiyeli yüksektir. Ancak bu dayanıklılığın bedeli, çok yüksek giriş maliyeti, daha düşük likidite ve daha sınırlı sermaye kazancı potansiyelidir. Dolayısıyla, bir büyüme yatırımından çok, bir “servet koruma” aracı olarak değerlendirilmelidir.

6.2. Spekülatif ve Yüksek Risk Barındıran (“Her Koşulda Kaybeden” Potansiyelli) Bölgeler

Bu bölgeler, son yıllardaki olağanüstü fiyat artışlarının arkasındaki dinamiklerin geçici ve kırılgan olması nedeniyle, olumsuz bir senaryoda en sert ve en hızlı düşüşü yaşama potansiyeli en yüksek olanlardır. Yüksek risk iştahına sahip yatırımcılar için dahi dikkatle yaklaşılması gereken alanlardır.

• Birincil Adaylar: Alanya (özellikle Mahmutlar) ve Konyaaltı’nın ikamete kapalı mahalleleri (Liman, Hurma)
  • Gerekçe: Bu bölgelerin kırılganlığı, bir “üçlü bağımlılık” üzerine inşa edilmiş olmalarından kaynaklanmaktadır:
    1. Tek Olay Bağımlılığı: Fiyatlar, büyük ölçüde tek bir jeopolitik olay olan Rusya-Ukrayna savaşı tarafından tetiklenen bir talep şokuyla şişirilmiştir.
    2. Tek Millet Bağımlılığı: Talep, ezici bir çoğunlukla tek bir demografik grup (Rusça konuşan nüfus) tarafından domine edilmektedir.
    3. Tek Regülasyon Bağımlılığı: Yatırım cazibesi, değeri her an değişebilecek olan “ikamet izni” gibi tek bir idari düzenlemeye aşırı duyarlı hale gelmiştir. Bu üçlü bağımlılık, bu bölgeleri son derece hassas kılmaktadır. Savaşın sona ermesi, Rusya ile ilişkilerin bozulması veya ikamet kurallarının daha da sıkılaştırılması gibi tek bir negatif gelişme, talep zincirini koparabilir. Bu bölgelerdeki fiyat seviyeleri, yerel halkın alım gücüyle desteklenmediği için, yabancı talebindeki bir duraksama, sert bir fiyat düzeltmesini ve likiditenin kurumasını tetikleyecektir. Bu bölgeler mutlak anlamda “her koşulda kaybeden” olmayabilirler, ancak mevcut yapıları itibarıyla, piyasa koşulları tersine döndüğünde “en olası ve en sert kaybeden” adayıdırlar. Yatırımcılar için bu bölgeler, potansiyel getirisi yüksek ancak gerçekleşme riski de bir o kadar yüksek olan spekülatif varlıklar olarak görülmelidir.

© 2025, Mimari Proje, Mimari Görselleştirme – ÖZERDEM. Tüm hakları saklıdır.
Tüm içerik ve verilerin yayın hakkı saklıdır. Paylaşım için paylaştığınız içeriğe erişilebilir ve görünür bir bağlantı bulundurulması şarttır.

Bu makaleler tam size göre:

İstanbul Emlak Piyasası 2026-2027 Projeksiyonu